Analyse
AAA Real Estates: interessant? 4 jaar geleden - woensdag 10 april 2013

Beleggers kregen een reclame voor de private privak AAA Real Estate. Welk product is dit precies en is het een interessante belegging?

We zouden niet intekenen. We vinden de hoge inleg in combinatie met de zeer beperkte liquiditeit en de zo goed als onbestaande uitstapmogelijkheden al een zeer belangrijke drempel. Er zijn te veel onzekerheden over de toekomstige vastgoedbeleggingen en hun rendement die we als veel te optimistisch inschatten. Ten slotte mag u de hoge kosten niet uit het oog verliezen. Kies liever voor een vastgoedbevaks (Intervest Retail, Leasinvest Real Estate en/of Wereldhave Belgium). Ze bieden een mooi en vrij zeker dividendrendement terwijl de liquiditeit dankzij de beursnotering meer dan aanwezig is.

 

Private privak

De lage rente zorgt ervoor dat beleggers op zoek zijn naar producten die een hoger rendement kunnen opleveren. Nieuwe beleggingsproducten vastgoedbeleggingen schieten dan ook als paddenstoelen uit de grond. AAA Real Estate kan aan dit lijstje worden toegevoegd.
AAA Real Estate is een private privak. Privaat betekent dat er minimum 50 000 EUR (+ 750 EUR aan uitgiftepremie) moet worden belegd en er geen prospectus moet worden opgesteld (om geen prospectus te moeten publiceren, dus veel minder informatie te moeten blootgeven e en als private plaatsing te worden gecatalogeerd, moet een beleggingsinstrument normaal sinds eind 2012 een minimale belegging van 100 000 EUR per belegger vragen; maar aangezien ons land vertraging heeft opgelopen wat de implementatie van de Europese richtlijn betreft is het minimum momenteel nog steeds 50 000 EUR). Privak is een fonds die enkel mag investeren in niet-beursgenoteerde ondernemingen en (beursgenoteerde) groeibedrijven en minstens 80 % van zijn nettowinst moet uitkeren. De privakstructuur biedt daarenboven enkele fiscale voordelen, zo zijn meerwaarde op investeringen die als dividend worden uitbetaald vrijgesteld van roerende voorheffing. De privak moet ten slotte beperkt zijn in tijd. Zo zal AAA Real Estate aflopen op 26/11/2022.

 

Beperkte informatie

Naast de hoge inlegprijs, 50 000 EUR is niet niks voor een kleine portefeuille, zijn er nog extra pijnpunten. De informatie op de site, waarop beleggers zich baseren, is op zijn zachtst gezegd zéér summier. We stellen ook vast dat de liquiditeit zeer beperkt zal zijn want er is geen beursnotering en een verkoop zal pas mogelijk zijn na drie jaar. Daarenboven is er onduidelijkheid over de investeringsprojecten: slechts twee daarvan zijn momenteel gekend. De doelstelling van de privak is wel gekend. Ze wil 50 % in appartementen en woningbouw en 50 % in serviceflats, hotels, campings en andere vastgoedgerelateerde projecten investeren. Ze mikt op een rendement tussen 7 en 14 % waarvan 7 % via jaarlijks dividend zal worden uitgekeerd. Dit lijkt volgens ons vrij hoog, zeker in vergelijking met de huidige marktrendementen op residentieel vastgoed. Daarnaast heeft de privak een nogal hoge kostenstructuur: instapkost van 1,5 %, jaarlijks 1,2 % beheerskosten 10 % op de vereffening, een soort liquidatietaks.

 

Deel dit artikel