Analyse
Vastgoedcertificaten belast bij liquidatie 5 jaar geleden - vrijdag 31 augustus 2012

De opbrengst van de verkoop van gebouwen wordt verdeeld onder de certificaathouders en deels onderworpen aan roerende voorheffing (RV).

Na een periode van 15 à 25 jaar wordt de vennootschap achter vastgoedcertificaten veelal ontbonden en worden de certificaten opgedoekt. Dat is momenteel aan de gang voor Westland Shopping 1980 en Westland 2004. De beheerders verkopen de gebouwen die toebehoren aan de vennootschap en de opbrengst wordt verdeeld onder de certificaathouders in de vorm van een liquidatiecoupon. Die coupon is deels onderworpen aan roerende voorheffing (RV).

 

Meerwaarde belast

We nemen aan dat de aankoopprijs voor een certificaat bij uitgifte 100 euro bedroeg. Als de liquidatiecoupon dan 120 euro bedraagt, dan wordt de meerwaarde (20 euro) belast (tegen 21 % of tegen 25 % voor certificaten uitgegeven vóór 1 maart 1990). In werkelijkheid wordt er echter meer dan alleen de meerwaarde belast.

 

We nemen aan dat uw certificaat elk jaar een coupon van 6 euro heeft uitgekeerd. Die coupon werd telkens onderworpen aan de RV, maar niet in zijn totaliteit. Een gedeelte ervan, laten we zeggen 3 euro, werd immers (fictief) beschouwd als een terugbetaling van kapitaal en daarop werd geen RV betaald. Een voordelig systeem, maar aan het einde van de rit recupereert de fiscus wel zijn "nadeel".

 

Als het certificaat na 15 jaar ontbonden wordt, dan bedraagt het kapitaal dat u fictief werd terugbetaald 45 euro (= 15 x 3 euro). Van uw startkapitaal van 100 euro blijft er dus maar 55 euro meer over. Bijgevolg houdt de fiscus geen rekening met een meerwaarde van 20 euro, maar van 65 euro (= 120 - 55) en zult u 13,65 euro RV betalen (= 21 % x 65 euro) i.p.v. 4,20 euro (= 21 % x 20 euro).

 

Als u uw certificaat op de beurs verkoopt voor de einddatum, dan betaalt u geen RV op de meerwaarde. Maar dan moet u er tijdig aan denken en bovendien moet de beurskoers hoog genoeg zijn in verhouding tot de verhoopte liquidatiewaarde...

 

Deel dit artikel