Analyse
Machelen: einde van erfpachtcontract 5 jaar geleden - woensdag 22 augustus 2012

Een belangenconflict.

Speculatief houden.

 

Als gevolg van de stijging van de roerende voorheffing van 15 naar 21 % lag de nettocoupon die op 25 juli uitgekeerd werd, bijna 3 % lager dan de vorige. Voor de volgende coupon mikken we op een stijging van ruim 3 %. Het erfpachtcontract met Bricorama loopt af op 31/12/19. De erfpachter bezit echter een dubbele aankoopoptie die hem het recht geeft om de goederen eind 2014 of eind 2019 tegen de op dat ogenblik door experts geschatte waarde te kopen. Naar alle waarschijnlijkheid zal Bricorama zijn aankoopoptie eind 2014 uitoefenen. Naarmate de eindvervaldag nadert, zal de expertisewaarde een steeds grotere rol gaan spelen. Het certificaat Machelen heeft betrekking op het gebouw en een deel van de grond, het andere deel van de grond behoort tot het certificaat Machelen Kuurne. De verdeelsleutel van de waarde van de goederen tussen de twee vastgoedcertificaten is dus erg belangrijk. Op de informatievergadering van begin mei beweerden de beheerders alvast dat de grond die onder het certificaat Machelen valt veel meer waard is dan het stuk dat bij Machelen, Kuurne hoort omdat zo goed als alle gebouwen erop gelegen zijn. Ze verwezen ook naar de vergoeding die de houders van het certificaat Machelen, Kuurne in juni 1992 zouden ontvangen hebben om de afbraak van het gebouw dat er toen stond te compenseren. Maar volgens ons zijn die verre van voldoende vergoed voor het waardeverlies van “hun” grond die tot parking herleid werd. De kans bestaat dat het belangenconflict tussen beide certificaten uitmondt in juridische procedures door certificaathouders die zich door de verdeelsleutel benadeeld achten.

 

Koers op het moment van de analyse: 314,50 EUR

 

Deel dit artikel