Analyse
Vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten: nieuwe fiscale regels 5 jaar geleden - vrijdag 13 januari 2012

Wat met de nieuwe fiscale regels van de regering Di Rupo ?

We houden we voortaan in onze dividend- en couponschattingen en in de waardering van vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten al rekening met de wijzigingen.

 

Voor vastgoedbevaks

Voor de vastgoedbevaks wordt de roerende voorheffing op de dividenden opgetrokken van 15% naar 21%.

 

De dividenden van de vastgoedbevaks die voor minstens 60% belegd zijn in woningen in België (Aedifica, Home Invest Belgium en Serviceflats Invest), zullen hoogstwaarschijnlijk, zoals voorheen, onbelast blijven.

 

Voor vastgoedcertificaten

Bij de vastgoedcertificaten liggen de zaken iets complexer.

 

Voor de certificaten die vóór 1 maart 1990 werden uitgegeven (7 van de 22 certificaten die op de Brusselse beurs noteren) en waar een deel van de coupon (het deel dat als eigenlijke opbrengst en niet als kapitaalterugbetaling wordt beschouwd) en de meerwaarde bij de vereffening van het certificaat al tegen 25% worden belast, wijzigt er niets.

 

Voor de vastgoedcertificaten uitgegeven na 1 maart 1990 (15 van de 22 beursgenoteerde vastgoedcertificaten + het scheepscertificaat Hanzevest CS 1) wordt de roerende voorheffing op het belaste deel van de jaarlijkse coupon en op de meerwaarde bij de vereffening van het certificaat van 15 naar 21% verhoogd.

 

Voor uw belegging

De verhoging van de roerende voorheffing van 15 naar 21% houdt in dat het nettodividend van de meeste vastgoedbevaks en in mindere mate de nettocoupon van de meeste vastgoedcertificaten (slechts voor een deel onderworpen aan de roerende voorheffing) zal dalen en dat deze vastgoedbeleggingen jaarlijks iets minder zullen opbrengen en dus wat minder interessant worden. Bij de recentere vastgoedcertificaten zal, in het geval de verkoopprijs van het gebouw hoger ligt dan het nog niet afgeloste deel van het initiële uitgiftebedrag ook de opbrengst bij vereffening van het certificaat voor een groter stuk afgeroomd worden.

 

Concreet

Hoewel vastgoedbeleggingen (maar ook andere!) door deze maatregel veelal wat minder rendement zullen opleveren, veranderen we het geweer niet van schouder en blijven we 5 à 10% vastgoed interessant vinden om een beleggingsportefeuille te diversifiëren.

 

Overigens heeft de vastgoedbevak Retail Estates al laten verstaan de pay-out te zullen verhogen zodat het nettodividend op het peil van vorig jaar blijft. De kans bestaat dat andere vastgoedbevaks dit voorbeeld volgen, al is dat niet steeds mogelijk omdat sommige bevaks zoals Immo Moury, Intervest Offices, Intervest Retail, Montea en Warehouses Estates Belgium hun winst al (nagenoeg) volledig uitkeren.
Bij de vastgoedcertificaten zal de verhoging van de roerende voorheffing in 2012 de coupon van slechts een zevental certificaten rechtstreeks beïnvloeden. Bij de andere acht (aangeduid met * in de tabel) is er op de coupon geen roerende voorheffing verschuldigd omdat die door de miserabele (huur)omstandigheden beschouwd wordt als een kapitaalterugbetaling of is er geen normale couponuitkering (geen of te weinig huurinkomsten om de kosten te dekken of in vereffening).

 

Vastgoedcertificaten
onderworpen aan:
25 % Roerende voorheffing
21 % Roerende voorheffing
Scheepscertific.Hanzevast CS 1*

Deel dit artikel