Analyse
Serviceflats Invest zal de lijn doortrekken 6 jaar geleden - dinsdag 15 november 2011

De bevak Serviceflats Invest wil zijn activiteiten uitbreiden zodat het ook na de voltooiing van de opdracht van de Vlaamse Gemeenschap actief kan blijven.

Rol bijna uitgespeeld…

Serviceflats Invest is een vastgoedbevak die eind 1995 door de Vlaamse overheid werd opgericht om te investeren in de bouw van serviceflats. Dit zijn aangepaste, individuele woongelegenheden voor ouderen waar ze zelfstandig wonen maar gebruik kunnen maken van een bepaalde gemeenschappelijke dienstverlening. De opdracht die Serviceflats Invest van de Vlaamse Gemeenschap meekreeg, bestond erin om 2 000 gesubsidieerde flats te bouwen. Tegen 2014 zal de bevak via meer dan 60 projecten deze opdracht hebben vervuld. Op 30 september 2011 moest Serviceflats Invest nog 586 flats realiseren waarvan er al 464 in aanbouw waren.
Eenmaal alles gebouwd is de rol van Serviceflats Invest uitgespeeld want het beheer van de flats wordt gedaan door de verschillende OCMW’s die de afgewerkte serviceflats voor 27 jaar in erfpacht krijgen. Gedurende die periode krijgt Serviceflats Invest huurinkomsten van de verschillende OCMW’s en op het einde van de erfpacht betalen ze het door Serviceflats Invest geïnvesteerde kapitaal terug. Aangezien de eerste flat is opgeleverd in 1996 volgt de eerste terugbetaling in 2023 en de laatste in 2041.

 

…of toch niet

Aangezien de Vlaamse overheid niet meer van plan is om te investeren in gesubsidieerde serviceflats zullen de (bouw)activiteiten van Serviceflats Invest in de loop 2014 uitdoven en zal Serviceflats Invest nog weinig om handen hebben. Het management wil dit echter vermijden en actief blijven. Het bekijkt de mogelijkheden om niet-gesubsidieerde serviceflats te bouwen of in andere sectoren van zorgvastgoed actief te worden. In principe zou dit geen probleem mogen geven want de vraag naar niet-gesubsidieerde serviceflats zit in de lift. De vergrijzing van de bevolking is daar niet vreemd aan. Maar Serviceflats Invest kan niet zomaar deze stap zetten.
Vooreerst moet de Vlaamse regering het regelgevend kader aanpassen zodat Serviceflats Invest zijn activiteitenterrein kan verruimen. De kans dat dit gebeurt, is vrij groot. Daarnaast moet Serviceflats Invest zijn statuten aanpassen en zoeken naar financieringsmogelijkheden (zoals een kapitaalverhoging) zodat het over voldoende middelen beschikt om zijn nieuwe opdrachten te kunnen uitvoeren. Waar die extra middelen zullen worden opgehaald en bij wie is toekomstmuziek.

 

Niet kopen

Ondanks het feit dat Serviceflats Invest waarschijnlijk zijn activiteiten zal kunnen voortzetten, zijn we geen koper. Het aandeel is de voorbije twaalf maanden vrij sterk gestegen terwijl het nettodividendrendement van 4,3 % niet echt uitzonderlijk hoog ligt. Residentiële vastgoedbevaks Home Invest en Aedifica, die we evenmin kopen, bieden trouwens een gelijkaardig rendement. De liquiditeit van het aandeel, dat maar liefst 11 650 EUR kost, is ook beperkt. Aan de andere kant zien de vooruitzichten voor de markt van serviceflats er goed uit en zal het management ondanks alle onzekerheden die er vandaag op de markt heersen zijn dividendpolitiek (een gestage groei van het dividend met enkele procenten per jaar) de komende jaren kunnen handhaven. Maar we wachten liever af totdat de Vlaamse overheid haar goedkeuring heeft gegeven en de toekomstige activiteiten van de groep duidelijker worden.

 

Deel dit artikel