Analyse
Vastgoedsector: vrees voor nieuwe zeepbelscenario's? 6 jaar geleden - woensdag 8 juni 2011

Behalve in de VS, Ierland, het VK en Spanje zitten de vastgoedprijzen zowat overal opnieuw in de lift en soms gaat het zelfs zo hard dat er al gevreesd wordt voor nieuwe zeepbelscenario's. Een stand van zaken…

Beeft op zijn grondvesten

In Ierland dreigt de explosie van de vastgoedzeepbel de hele economie mee te sleuren. In Spanje, waar de bouwsector op zijn hoogtepunt goed was voor bijna 20 % van het bbp, doet men er alles aan om een gelijkaardig lot te vermijden. In de VS en het VK wordt elke verdere daling van de prijzen gezien als een bedreiging voor het herstel. En ook in China is een vastgoedzeepbel gevaar nr. 1 voor de economie. Nochtans zijn die vastgoedcrisissen geen nieuw gegeven. Eind de jaren 1980 deed het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel Japan, toen nog de tweede economie ter wereld, in een negatieve spiraal belanden waaruit het zich tot op vandaag nog niet heeft bevrijd. Het grote verschil met twee decennia geleden is dat de vastgoedsector vandaag een heel belangrijke plaats bekleedt in de economieën van zowel groeilanden als westerse industrielanden.

 

Eigendomsrecht, te vlot krediet

Weinig politieke leiders stonden zo enthousiast tegenover een eigen eigendom als Margaret Thatcher. Al van bij het begin van de jaren '80 verkondigde de Iron Lady dat eigenaars een stabiliserende rol hadden in de maatschappij. Wie eigenaar is van zijn eigen woning, zal immers sneller geneigd zijn om de belangen van zijn straat, stad, regio of land te verdedigen. De aankoop van een woning creëert zo een band met een gemeenschap.En niet alleen overheden staan positief tegenover het verwerven van een eigen woning (en stimuleren dit via fiscale premies en subsidies), ook de financiële sector houdt van vastgoed. Woonleningen vertegenwoordigen een groot deel van het resultaat van detailbanken. Ze bieden een mooie spread, zijn niet zo riskant en bieden de mogelijkheid om heel wat aanverwante producten te verkopen. Door de klant aan de bank te binden, is het vaak ook mogelijk om (een deel van) diens spaarcenten aan te trekken. En het gebruik van die centen (lees: laten renderen ten voordele van de bank) blijft nog altijd de corebusiness van de banken.

 

Prijsstijgingen buitensporig

Aangemoedigd om eigenaar te worden, en met dank ook aan de daling van de inflatie vanaf de jaren '80 en de lage rentevoeten op woonleningen, hebben de gezinnen zich massaal op vastgoed gestort. Investeren in vastgoed kreeg de reputatie een zeer solide belegging te zijn en als belegger kon je niet meer om de vastgoedsector heen. Daardoor schoten de prijzen nog meer de hoogte in. Behalve in die landen waar er momenteel een correctie aan de gang is, zijn de woningprijzen in landen zoals Frankrijk, België en Australië sinds 2000 verdubbeld. Uiteraard is die stijging voor een deel logisch doordat ook de inkomens gestegen zijn en krediet goedkoper werd, maar in de meeste gevallen is ze veel te ver gegaan en had ze niets te maken met zeldzaamheid (weinig panden beschikbaar) of met de stijging van de prijzen in de bouwsector. Die zijn trouwens tussen 2000 en 2006 maar met 20 % gestegen, slechts iets meer dan de inflatie. En toch vertoont de vastgoedmarkt vandaag door de overvloed aan beschikbare liquiditeiten (gevolg van zeer flexibel beleid centrale banken) al opnieuw een stijgende trend, in die mate zelfs dat de inspanningen die gezinnen moeten leveren om een woning te verwerven historisch hoog blijven.

 

Nefaste bijwerkingen

De aankoop van een woning mag dan al voordelen hebben voor de maatschappij, er zijn ook nadelen. Ten eerste omdat de stormloop op vastgoed zich vertaalt in een daling van de hoeveelheid spaargeld (dat moet immers worden gebruikt om de investering te bekostigen). Door die daling heeft de financiële sector de neiging om steeds meer zijn toevlucht te zoeken tot effectisering (=opnieuw doorverkopen van leningen, al dan niet herverpakt in andere producten) om zo haar leencapaciteit te verhogen. Intussen weten we allemaal dat de uitwassen van dat proces hebben geleid tot de crisis van de subprimes in de VS in 2007, die dan is uitgegroeid tot de financieel-economische crisis. Daarnaast is het argument dat de verwerving van een woning rijkdom creëert voor een deel vals. Wie nu een woning heeft, geniet inderdaad van een rijkdomeffect, maar dat gaat eigenlijk ten koste van een grotere inspanning van jongere generaties om in de toekomst nog een woning te kunnen kopen of bouwen.

 

De bouw- en vastgoedsector hebben een rol te vervullen in de economie, maar mogen niet als belangrijkste motor fungeren. Ook als belegger doet u er goed aan om te diversifiëren: u mag een deel van uw vermogen aan vastgoed(beleggingen) besteden, maar de vastgoedsector mag niet de hoofdmoot uitmaken van uw portefeuille.

 

Voor onze aankoopadviezen, gebruik onze selector van gvv's en van vastgoedcertificaten.

 

Deel dit artikel