Analyse
Nieuw vastgoedcertificaat : Médiacité 7 jaar geleden - woensdag 15 juni 2011

Een uitzonderlijke gebeurtenis want na jaren krijgen we nog eens een introductie van een nieuw vastgoedcertificaat, namelijk van het Luikse commerciële centrum Médiacité. Liefhebbers van papieren vastgoed mogen ter diversificatie intekenen.

 

 

Médiacité biedt onderdak aan winkels, mediagroepen (de RTBF is er aanwezig), bureaus en vrije-tijdsactiviteiten en is zo’n 160 000 m² groot. Het bevindt zich in Luik, niet ver van het centrum en van de autostrade. Het certificaat slaat enkel op het commercieel centrum, dat twee verdiepingen en een oppervlakte van 42 000 m² inpalmt, en de 2 350 ondergrondse parkingplaatsen. Winkelketens die er onderdak hebben gevonden zijn onder andere de Ierse reus Primark, Saturn (Media Markt) en H&M.

 

Welk rendement ?
Iets minder dan twee miljoen certificaten, waarvan zo’n 20 % bestemd is voor particuliere beleggers, zullen worden uitgegeven. De emissieprijs zal ten laatste op 28 juni worden vastgelegd en zal tussen de 97 en 103 euro per aandeel, de prijsvork, uitkomen. Deze prijsniveaus stemmen overeen met de waardering die vastgoedexperts erop hebben geplakt en die ons meer dan redelijk lijkt. Het nettorendement zal, rekening houdend met de prijsvork, tussen de 5,20 % en 5,50 % bedragen. Dit rendement is gebaseerd op de schatting van de eerste coupon die in oktober 2012 zal worden uitgekeerd en die 5,61 euro bruto (5,35 euro netto) zou moeten bedragen.

Vooruitzichten
De coupons zijn evenwel niet gewaarborgd. Ze zullen afhangen van de huurgelden die de huurders van het commercieel centrum gaan storten en de evolutie van de kosten.

 

De vooruitzichten zien er op dit vlak eerder goed uit. 97,1 % van de commerciële oppervlakten zijn verhuurd terwijl de bezoekersaantallen tijdens de eerste vier maanden van 2011 in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder met 20 % zijn toegenomen. De eigenaar van het project legt trouwens momenteel het verschil, en dit voor een periode van negen jaar, tussen de ontvangen huurgelden en de gelden die zouden worden ontvangen indien het centrum volledig zou zijn verhuurd bij. Dit biedt enige zekerheid rond de coupons voor de komende jaren.

 

Wat de risico’s betreft, verwijzen we naar de concurrentie van andere shoppingcentra in de regio (Belle-Île onder andere) terwijl een ander project in Verviers op tafel ligt. Het is goed om weten dat het project voor 30 % wordt gefinancierd door schulden. Momenteel wordt enkel de intrest betaald en nog niet het kapitaal. Dit schuldniveau zou problematisch kunnen worden wanneer later onvermijdelijke renovatiewerken zullen moeten worden uitgevoerd. Hoewel het commercieel centrum uit 124 winkels bestaat, waardoor het risico op leegstand toch wat wordt verminderd, slaat het certificaat op slechts één gebouw. Hierdoor is het een risicovollere belegging dan een bevak, die een portefeuille heeft waar over het algemeen tientallen gebouwen inzitten.

Ons advies
Vastgoedbeleggingen verdienen een plaatsje van 5 à 10 % in een goed gespreide portefeuille. De emissie van dit nieuwe certificaat is dan ook een opportuniteit om dit te bewerkstelligen. Het biedt immers mooie rendementsvooruitzichten. We herinneren er u wel aan dat de coupons hoewel ze relatief veilig zijn, niet gewaarborgd zijn; het kapitaal is dat evenmin.

 

Indien u uw portefeuille met vastgoed wilt stofferen, mag u intekenen. De intekeningsperiode loopt nog tot en met 24 juni 2011. We mogen evenwel geen vervroegde afsluiting (ten vroegste op 21 juni) uitsluiten. U moet uw bank aangeven op hoeveel aandelen u wenst in te tekenen. Als de vraag hoger ligt dan het aanbod dan zal een verdeelsleutel worden toegepast en zal u minder aandelen krijgen dan gevraagd. Dit alles gebeurt zonder kosten bij Petercam, ING en Dexia. Hou er wel rekening mee dat sommige banken kosten aanrekenen voor het bewaren van effecten (het is niet meer mogelijk om de certificaten fysiek te laten leveren). De betaling en de eerste notering op Euronext Brussel is voor 29 juni of enkele dagen vroeger bij vervroegde afsluiting.

 

Het certificaat heeft een looptijd van 30 jaar maar kan verlengd worden indien de aandeelhouders dit beslissen. U kan het certificaat echter ten allen tijde verhandelen op de beurs.

 


 

 


Deel dit artikel