Analyse
Vastgoedcertificaten 7 jaar geleden - maandag 5 juli 2010

Dit tweede luik van onze analyse is gewijd aan de certificaten die betrekking hebben op kantoorgebouwen.

Beaulieulaan
Op 9 juni werd de verkoop van het pand aangekondigd. Op basis van de laatste, volgens ons erg voorzichtige expertise (16/06/2009) komen we aan een liquidatiebedrag van ±185 EUR netto, de coupon 2010 (juli) inbegrepen. Wij denken echter dat de verkoop heel wat meer zal opleveren en durven op ten minste 200 EUR hopen.
Houden.

Finest
Op 30 maart heeft het Grondwettelijk Hof vonnis gewezen in de zaak van de bouwvergunningen voor de grond in Terhulpen (het enige resterende actief van het certificaat) die het Waalse Gewest afleverde, maar die aangevochten worden door de buurtbewoners en diverse milieuverenigingen. Het hof verwijst de zaak naar het Europese Hof van Justitie om bepaalde punten te verhelderen alvorens uitspraak te doen over de grond van de zaak. Op 16 juni werd bekend dat projectontwikkelaar Codic zijn aankoopoptie (die op 22 juni verviel) niet zou uitoefenen omwille van de onzekerheid of hij al dan niet zou mogen bouwen. Daarmee ligt de bal weer in het kamp van de certificaathouder die in februari de verlenging van de aankoopoptie betwistte (enkel mogelijk via een nieuwe buitengewone algemene vergadering). In het beste geval brengt hij een bod uit op alle certificaten, maar tegen welke prijs ?
De situatie is nog onduidelijker geworden. Indien u dit certificaat nog altijd in uw bezit hebt ondanks onze herhaalde verkoopadviezen, houdt u het nu best bij als een soort loterijbriefje.

Horizon
Zoals we in maart al aanhaalden, is de huursituatie sinds eind 2009 fel verslechterd. Op 31/07/2010 zou de leegstand voor de kantoorruimten tot 68 % oplopen (tegen 50 % op 31/12/2009), 17 % voor de gemengde oppervlakten (status quo) en 37 % (tegen 26 %) voor de parkings. Behoudens wederverhuring zouden de huurinkomsten dit jaar 29 % lager uitvallen dan in 2009. Er zouden wel een pak minder renovatiekosten geboekt worden, maar bij gebrek aan terugnames van voorzieningen en aan schadevergoedingen van vertrekkende huurders en door de stijging van de leegstandskosten zal de eindafrekening toch negatief uitvallen. Volgens de laatste expertise van 31/12/2009 waren de gebouwen 3,85 miljoen euro of ±99 EUR per certificaat waard. Dat betekent dat het complex op een jaar tijd opnieuw sterk in waarde gedaald is (-26,7 %). We verlagen onze raming van de volgende coupon (april 2011) tot 5,00 EUR netto.
Niet twijfelen : verkopen.

Kolonel Bourgstraat
Op de informatievergadering van 14 april was te horen dat de beheerders het goed bij voorkeur opnieuw zouden verhuren, liever dan het te verkopen. Het gebouw wordt – tot nu toe zonder succes – erg agressief te huur aangeboden tegen 85 EUR/m². Dat is minder dan de helft van wat Mobistar tot eind september 2009 betaalde. Van de coupon die in februari 2010 werd uitgekeerd, werd ongeveer 5,00 EUR “achtergehouden” als spaarpotje om het gebouw op te knappen en om de leegstandskosten het hoofd te bieden. Een expert heeft overigens een bedrag van dezelfde grootteorde op de huurschade gekleefd, maar Mobistar betwist het. We herinneren er nogmaals aan dat Leasinvest in 2007 twee gebouwen van hetzelfde complex verkocht heeft tegen een prijs die overeenkomt met meer dan 200 EUR per certificaat. In vergelijking daarmee blijft de koers belachelijk laag, ook al is hij sinds onze laatste analyse in maart gevoelig gestegen. Spijtig genoeg is de al belabberde situatie in die zone nog een stuk verslechterd.
Speculatief houden.

Marcel Thirylaan
De fiscale voorwaarden die verbonden waren aan de op 9 april aangekondigde voorlopige verkoopovereenkomst werden op 25 mei vervuld en de verkoop kan dus eerstdaags doorgaan. De verkoopprijs bedraagt 6,05 miljoen euro vóór kosten en belastingen. Op basis van de magere gegevens waarover we beschikken, ramen we de liquidatiewaarde op zowat 50,00 EUR netto. Daar komt normaal gezien nog een extraatje bij. De beheerders eisen van de vroegere huurder Ernst&Young immers een vergoeding wegens huurschade van iets meer dan 2 miljoen euro of ruim 18 EUR bruto per certificaat. Rekening houdend met de hoge kosten en lasten m.b.t. de periode tussen het ogenblik dat tot de verkoop beslist werd en het verlijden van de verkoopakte (onroerende voorheffing, onderhoud, verwarming …) schatten wij dat de certificaathouders in totaal 55 à 65 EUR netto zullen ontvangen.
Wie het certificaat op ons aanraden speculatief kocht, mag het nu houden.

Oudergem Gemeenteplein
Met stabiele huurinkomsten van 2,3 miljoen euro zouden de resultaten 2009 ruimschoots volstaan hebben om dit jaar eenzelfde coupon als vorig jaar uit te betalen (8,24 EUR), maar op 30 juni ontvingen de certificaathouders slechts 6,03 EUR netto. De beheerders hebben er inderdaad de voorkeur aan gegeven om zware voorzieningen te boeken wegens de magere vooruitzichten voor 2010 (1,8 miljoen huurinkomsten) en 2011 (1,4 miljoen) en wegens de noodzaak om het gebouw te renoveren. De bezettingsgraad zal tegen eind dit jaar tot 65 % teruggevallen zijn (97,5 % eind 2009), en het had nog erger kunnen zijn. Er geraakte inderdaad zowat 3 000 m² (meer dan 20 % van de totale oppervlakte) zonder al te veel toegevingen op de prijs op middellange termijn (6-9 jaar) opnieuw verhuurd. Op de informatievergadering van begin mei werd bevestigd dat de coupon van juni 2011, zelfs zonder dat er nieuwe huurders gevonden worden, op het peil van dit jaar zou blijven.
Hoewel we eraan twijfelen of de leegstaande oppervlakten na de voorziene “light” renovatie snel opnieuw verhuurd zullen geraken, mag u tot ongeveer 75 EUR speculatief kopen.

Sint-Goedeleplein
De volledige renovatie was zoals voorzien klaar op 31 maart. Het hele gebouw is vanaf 1 april verhuurd aan Petercam (met gedurende zes jaar één maand huur gratis) . Het gaat om een vast contract voor 12 jaar, behalve twee verdiepingen (±25 % van het geheel) die maar voor zes jaar vast verhuurd zijn. De renovatie zal uiteindelijk een stuk meer gekost hebben dan verwacht wegens bijkomende kosten voor autoliften en aan het dak. Niettemin zou er dankzij de lage rentevoeten in januari 2012 zoals voorzien een coupon van 7 EUR netto kunnen uitbetaald worden. Het is zelfs niet uitgesloten dat er in 2011 een (eerder symbolische) coupon uitbetaald wordt (ramingen gebaseerd op terugbetaling van een lening op 25 jaar die voor de financiering van de renovatie werd aangegaan).
We ramen de waarde van dit certificaat op ongeveer 120 EUR. Rond de huidige koers verkoopt u dus best.

Terhulpsesteenweg
Het saldo van het liquidatiebedrag dat normaal voor het einde van dit jaar wordt uitgekeerd, zou tussen 1,20 en 2,80 EUR netto liggen, en niet tussen 0,75 en 2,50 EUR zoals eerder geschat (zie ook TA invest Plus 1469).
Als de koers boven 2,80 EUR uitkomt, mag u nog verkopen, tenzij de kosten te hoog oplopen.

Etoile
We wachten al twee jaar op de definitieve liquidatie van dit certificaat. Sinds 21 juni is het liquidatiesaldo van 8,23 EUR netto betaalbaar tegen afgifte van de mantel, coupons 12 en volgende aangehecht. Het certificaat verdwijnt uit onze tabel.

Lux-Airport
De coupon die eind maart werd uitbetaald was 13,6 % lager dan de beheerders verwachtten. De oorzaak is dat Ferrero, de huurder die het gebouw eind augustus 2009 verliet, een als vergoeding voor huurschade geboekt bedrag betwist. Momenteel worden er aanzienlijke renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. De kostprijs wordt geraamd op 3 miljoen euro (20 EUR per certificaat), waardoor in 2009 al voor 1,73 miljoen voorzieningen werden aangelegd. De werken zouden “in de loop van 2011” beëindigd worden. Van de wederverhuring van de leegstaande oppervlakten (±75 % van het geheel) was er geen nieuws. De coupon die in maart 2011 uitbetaald wordt, zou opnieuw een ferme duik nemen. We ramen hem met een grote marge van onzekerheid op 3,85 EUR. Verrassend is wel dat de door de experts geschatte waarde op 31/12/2009 met 33,35 miljoen euro of 222 EUR per certificaat vóór kosten en belastingen slechts 2,7 % lager lag dan een jaar eerder.
De koers is erg laag. Ondanks de huuronzekerheid en de eerder belabberde situatie in de buurt van de Luxemburgse luchthaven, mogen beleggers die een aanzienlijk risico aankunnen, speculatief kopen rond 110 EUR.

Zénobe Gramme
Eind maart kregen de certificaathouders een coupon van 18,20 EUR netto, dat is 14,2 % minder dan het jaar tevoren. Die terugval was te wijten aan de daling van de huurinkomsten – vooral door bedongen vrijstellingen bij huuronderhandelingen – en aan de forse stijging van de uitgaven. Goed nieuws was wel dat de expert de waarde van het goed op 31/12/2009 op 23,93 miljoen euro schatte, tegen 23,85 miljoen een jaar eerder. Omdat er kortelings enkele huurcontracten vervallen en men niet weet wat er zal gebeuren, werd er op de informatievergadering van april geen raming van de coupon 2011 gemaakt. Wij rekenen op een stabilisering t.o.v. 2010. Gezien de karakteristieken van de operatie (lening zonder terugbetaling tot in november 2013) en de mogelijk negatieve belastingeffecten in de toekomst, is het erg moeilijk om de intrinsieke waarde van dit certificaat te bepalen.
Na de recente koersdaling stappen we over van verkopen op houden.

VASTGOEDCERTIFICATEN OP DE BRUSSELSE BEURS : kantoorgebouwen (gegevens op 02/07/2010)

Naam

Koers
in EUR

(a)

(b)

(c)

(d)

(e)

Advies
(kleur = wijziging)

Brusselse kantoorgebouwen

Antares

56,98

7,90

14

31/12/09

7,90

14,92

Speculatief kopen tot ca. 60 EUR*

Beaulieulaan

194,00

13,74

16

30/07/09

14,41

7,98

Houden

Diegem
Kennedy

115,10

18,5724

12

30/09/09

18,74

18,61

Speculatief kopen tot ca.115 EUR*

Finest

3,30

2,61

12

30/01/08

**

n.r.

Speculatief houden*

Horizon

95,10

8,5038

19

06/04/10

5,00

5,33

Verkopen

Kolonel Bourgstraat

50,00

7,24

12

05/02/10

n.r.

n.r.

Speculatief houden*

Marcel Thirylaan

52,10

16,40

15

28/11/08

n.r.

n.r.

Houden*

Oudergem
-Gem.pl.

70,00

6,03

16

30/06/10

6,03

8,63

Speculatief kopen tot ca. 75 EUR*

Sint-Goedeleplein

129,00

16,27

12

31/01/08

n.r.

n.r.

Verkopen rond 130 EUR

Terhulpse
steenweg

3,45

48,00

26

28/01/09

**

n.r.

Verkopen vanaf 2,80 EUR

Andere kantoorgebouwen

Lux-Airport (Lux.)

104,00

10,2675

11

31/03/10

3,85

3,74

Speculatief kopen rond 110 EUR*

Zénobe Gramme (Luik)

180,01

18,20

7

31/03/10

18,20

10,39

Houden

* houdt hoger risico in;
** liquidatiesaldo geschat op 0 à 12 EUR netto voor Finest en op ongeveer 1,20 à 2,80 EUR voor Terhulpsesteenweg;
n.r.= niet relevant. Door de verkoop van het gebouw, door het vertrek van de huurder of door renovatiewerken zijn voorspellingen over de coupon en het rendement niet mogelijk of niet relevant;
(a) Laatste nettocoupon in EUR;
(b) Couponnummer;
(c) Betaaldatum coupon;
(d) Eerstvolgende geschatte nettocoupon in EUR;
(e) Verwacht onmiddellijk nettorendement in % op basis van de koers van 02/07/2010 en de eerstvolgende verwachte nettocoupon.

Deel dit artikel