Analyse
Vastgoedcertificaten 7 jaar geleden - maandag 28 juni 2010

Commerciële panden, logistieke gebouwen en diversen.

De vastgoedcertificaten hebben de crisis van april/mei op de financiële markten erg goed doorstaan, maar reageerden nauwelijks op het herstel in juni. Sinds 31/03 leverden ze een return van 1,8 % op (Petercam-index). Dat sterkt ons in onze overtuiging dat vastgoedcertificaten thuishoren in een gediversifieerde portefeuille. Leg echter niet al uw eieren in één mand : zorg voor een “gemengde” (shoppingcentra, kantoorgebouwen, andere) en met zorg uitgekozen selectie.

Kortrijk Shopping
Na een moeilijke start doet dit certificaat het al een tiental jaren uitstekend. Op 31/12/09 bedroeg de bezettingsgraad nog altijd zowat 98 %. Sinds kort zijn er toch enkele vraagtekens gerezen. Wat zal bijvoorbeeld de impact zijn van de nieuwe shopping K in het centrum van Kortrijk die in maart van dit jaar zijn deuren opende ? Volgens de eerste gegevens zou het winkelcentrum waarop het certificaat Kortrijk Shopping betrekking heeft, door die concurrentie zowat 10 à 20 % minder bezoekers over de vloer gekregen hebben. Op te volgen, ook al zit de bekoring van het nieuwe daar zeker voor iets tussen.
Voorts verhuist Colruyt begin 2011 van het winkelcentrum naar een nieuw eigen gebouw in de onmiddellijke nabijheid. Aangezien de gebouwen die Colruyt tot nu toe huurde tot het certificaat behoren (in tegenstelling tot de aanpalende hypermarkt van Carrefour die gesloten wordt en waarrond zo veel te doen was), is dat in eerste instantie geen goed nieuws. Anderzijds bestonden er al langer plannen om dat gedeelte volledig te reorganiseren en de shopping uit te breiden (totale oppervlakte +10 % ongeveer ). Op de informatievergadering van mei werd overigens bekendgemaakt dat er voor die uitbreiding een bouwvergunning afgeleverd werd, wat niet evident was. De geplande operatie zou 5 à 6 miljoen euro (44 à 53 EUR per certificaat) kosten en zou hoofdzakelijk met eigen middelen gefinancierd worden. Dat de beheerders willen uitbreiden is hoe dan ook een blijk van vertrouwen in de toekomst. Tevens zullen de nieuwe huurders naar alle waarschijnlijkheid een pak meer betalen dan Colruyt (erg oud contract).
De nettocoupon die eind maart werd uitgekeerd, lag bijna 3 % hoger dan een jaar geleden. Ondanks de voor 2010 en 2011 geplande renovatiewerken aan de parkings en aan de toegang hopen we voor dit jaar op een zeer kleine stijging. De financiële situatie van het certificaat is immers meer dan comfortabel (voorzieningen voor meer dan 1 jaar huurinkomsten).
We herinneren eraan dat het certificaat in principe tegen eind 2013 moet geliquideerd worden. Op basis van de prijs waartegen de shopping K verkocht werd, de ouderdom en de staat van de gebouwen van de Kortrijk Shopping en de relatief lage verhuurprijzen ramen wij de liquidatiewaarde op ongeveer 700 EUR bruto (515 EUR netto).
De koers is de laatste maanden fors gedaald. Tot 450 EUR is het certificaat een gokje waard.

Westland Shopping en 2004
Tussen eind 2008 en 2009 werd 35 % van de huurcontracten hernieuwd. Dat resulteerde in 2009 in een toename van de huurinkomsten met 10,3 %. De nettocoupon die eind mei werd uitgekeerd steeg echter veel minder : +3,8 % bij Westland Shopping en +3,5 % bij Westland 2004. Er werden andermaal aanzienlijke voorzieningen aangelegd met het oog op renovatiewerken, vooral aan de parkings. In totaal bedragen de voorzieningen nu meer dan een jaar huurinkomsten.
Voor 2010 stellen de beheerders een stijging van de huurinkomsten van 2 % in het vooruitzicht, wat ons behoorlijk conservatief lijkt.
Normaal gezien loopt het certificaat eind dit jaar af. Behoudens de verlenging van de operatie die op een buitengewone algemene vergadering moet goedgekeurd worden door 2/3 van de houders van het certificaat Westland Shopping, moet het goed binnen de drie jaar verkocht worden. Op de informatievergadering van begin mei had de raad van bestuur nog geen beslissing genomen over een voorstel tot verlenging.
Op enkele punten na (roerende voorheffing, jaarlijkse kapitaalafschrijving en het feit dat alleen de houders van Westland Shopping stemrecht hebben) zijn beide certificaten aan elkaar gelijk. We vinden beide koopwaardig (zie tabel voor limieten).

Woluwe Shopping
In 2009 stegen de huurinkomsten in totaal met 4,2 % : de vaste met 4,1 % en de “mobiele” (afhankelijk van de door de winkels gerealiseerde omzet) met 14,2 %. De op 30/06 betaalde coupon stijgt met 1,5 %. Voor dit jaar verwacht de beheerder geen stijging van de huurinkomsten als gevolg van de daling van de mobiele inkomsten en de leegstand van een winkel gedurende enkele maanden.
Het project Uitbreiding Noord is uitgesteld. In het jaarverslag 2009 was er zelfs sprake van dat het zou opgegeven worden, maar dat wekte de woede van enkele grote certificaathouders op de informatievergadering omwille van de aanzienlijke kosten die al gemaakt werden. We veronderstellen dat de beheerders de boodschap begrepen hebben.
De koers wordt nog altijd ondersteund door regelmatige aankopen van grote beleggers. Ondanks het magere rendement (±3,7 % netto) lijkt het certificaat nog altijd ondergewaardeerd t.o.v. de intrinsieke waarde. Speculatief houden.

Woluwe Uitbreiding
De vaste inkomsten zijn in 2009 hoofdzakelijk als gevolg van nieuwe huurcontracten met 5,2 % gestegen. De mobiele inkomsten daarentegen vielen met 43 % terug. Dat resulteerde in een stijging van de totale huurinkomsten van 2,5%. Daarnaast incasseerden de beheerders van de nieuwe huurders nogal wat “entreegeld” dat voor bijna de helft aan de vertrekkende huurders werd teruggegeven. Ondanks een stijging van de voorzieningen en andere overdrachten, werd de coupon met 1,3 % verhoogd (betaald op 30/06). Dit jaar zouden de huurinkomsten met 0,5 % stijgen.
Kopen rond 520 EUR.

Distri-Invest
Het certificaat werd in april definitief vereffend (zie TAi Plus van 5 april 2010). Tegen afgifte van de mantel en de coupons nr. 21 en volgende aangehecht kregen de certificaathouders uiteindelijk nog 15,54 EUR netto per certificaat. Het verdwijnt dus ook uit onze tabel.

Genk Logistics
Na de informatievergadering van 19 mei verlagen wij onze raming van het volgende dividend (februari 2011) van 12,98 tot 12,69 EUR (14,31 in 2010). De door Ewals verlaten oppervlaktes zijn nog altijd niet verhuurd. Op 30/11/09 lag de door de experts geschatte waarde op 41,48 miljoen euro (-7,1 % op een jaar). Dat komt overeen met een liquidatiewaarde na roerende voorheffing van ruim 250 EUR. De jaarlijkse last van een lening die tot 30/11/13 loopt, soupeert ongeveer 37 % van de voor dit jaar geschatte inkomsten op. Dat verhult de echte rentabiliteit.
Het certificaat is duidelijk ondergewaardeerd. U mag speculatief kopen tot ongeveer 160 EUR.

Louvain-la-Neuve
De informatievergadering van begin mei heeft niet zoals wij hoopten uitsluitsel gebracht over de toekomst van het certificaat. Statutair moeten alle activa in het certificaat verplicht verkocht worden tegen eind 2013, tenzij vóór 31/12/2010 een buitengewone algemene vergadering met een 2/3 meerderheid tot de verlenging van het certificaat beslist. We herinneren eraan dat het om een zeer complexe operatie gaat. Het certificaat heeft betrekking op zowat 25 000 m² gebouwen die zich bevinden op grond waarvan de UCL eigenaar is. Het gaat om handelspanden (47 % van de huurinkomsten), woongelegenheden (studentenkoten, appartementen, praktijkruimten voor vrije beroepen; 33 %), kantoren en auditoria (20 %). Het recht van opstal van de certificaathouders vervalt in 2026. Op dat moment kan de universiteit de “goederen” ofwel tegen marktwaarde verwerven ofwel het certificaat een recht van erfpacht voor 49 jaar verlenen. Als dat vervalt in 2075 wordt ze automatisch eigenaar van de gebouwen. Het probleem is nu dat “goederen” voor interpretatie vatbaar is. Intussen is er ook goed nieuws te melden : er is een nieuw huurcontract 3/6/9 met de UCL gesloten i.v.m. de kantoren en auditoria dat op 1 november ingaat. De voorwaarden zijn zo goed als identiek aan het vorige.
Voor het certificaat zijn nog alle scenario’s mogelijk (gehele of gedeeltelijke verlenging, gehele, gedeeltelijke of zelfs stuksgewijze verkoop van de gebouwen).
Het is erg moeilijk om dit certificaat te evalueren, maar we denken toch dat de liquidatiewaarde hoger ligt dan de huidige koers. Gezien de onzekerheden, beperken we ons evenwel tot houden (hoger risico).

VASTGOEDCERTIFICATEN OP DE BRUSSELSE BEURS
commerciële en diverse panden (gegevens op 25/06/2010)

Naam

Koers
in EUR

(a)

(b)

(c)

(d)

(e)

Advies
(vet
= wijziging)

Shoppingcentra

Basilix

368,00

21,40

15

26/11/09

21,60

6,08

Houden

Kortrijk Shopping

400,00

28,07

21

31/03/10

28,48

7,25

Kopen tot 450 EUR*

Westland Shopping

700,00

46,05

63

25/05/10

47,55

6,84

Kopen rond 700 EUR

Westland 2004

250,01

17,38

6

25/05/10

17,94

7,23

Kopen rond 250 EUR

Woluwe Shopping

1400,00

49,83

22

30/06/10

50,23

3,72

Speculatief houden*

Woluwe Uitbreiding

531,01

26,00

62

30/06/10

26,34

5,22

Kopen rond 520 EUR

Baanwinkels

Distri-Land

360,10

15,00

21

23/02/10

15,15

4,27

Verkopen

Machelen

320,01

24,72

18

29/07/09

24,89

8,38

Houden

Machelen, Kuurne

302,01

21,10

25

23/12/09

21,16

7,26

Houden

Allerlei

Genk Logistics

153,00

14,3075

11

26/02/10

12,69

8,53

Speculatief kopen tot circa 160 EUR*

Louvain-la-Neuve

494,99

27,33

82

31/03/10

27,75

5,69

Houden*

* houdt hoger risico in;
(a) Laatste nettocoupon in EUR;
(b) Couponnummer;
(c) Betaaldatum coupon;
(d) Eerstvolgende geschatte nettocoupon in EUR;
(e) Verwacht onmiddellijk nettorendement in % op 25/06/2010 en de eerstvolgende verwachte nettocoupon.

Deel dit artikel