Analyse
VGP geeft obligatie uit tegen 3,90 % bruto op 7 jaar 1 jaar geleden - woensdag 7 september 2016

De vastgoedgroep VGP gespecialiseerd in de ontwikkeling en het beheer van logistiek en semi-industrieel vastgoed geeft een nieuwe obligatie uit met een brutocoupon van 3,90 %. Interessant?

Na aftrek van de roerende voorheffing (dat tegenwoordig 27 % bedraagt), blijft netto slechts 2,847 % over. Deze obligatie is interessant voor beleggers die een zeker risico aanvaarden. Koopwaardig ter diversificatie maar beperk het belang in de portefeuille tot 5 %.

 

Aanvaardbaar risico

Eenmaal de obligatie wordt uitgegeven, zal de gearing van VGP (= verhouding netto financiële schulden t.o.v. het eigen vermogen) stijgen tot 1,04, wat op zich geen probleem is. Aangezien VGP de gelden zal aanwenden voor de uitbreiding van haar vastgoedprojecten in Spanje, komen tegenover de extra schulden (door het uitgeven van deze obligatie-uitgifte) gebouwen te staan, wat het risico enigszins afzwakt . De schuldgraad zal naar schatting uitkomen op zo’n 51 % en blijft daarmee nog erg redelijk.

 

Zware interestlasten

Een aandachtspunt is wel dat VGP al 2 obligatieleningen heeft lopen en daardoor alleen al zo’n 7,7 miljoen euro aan jaarlijkse rentelasten draagt. Lukt het VGP om het maximumbedrag van 225 miljoen euro aan schuldinstrumenten te slijten, dan zullen de rentelasten tot bijna 16,5 miljoen euro toenemen, wat een stijging is van 8,8 miljoen euro of ruim een verdubbeling.

 

Een grote marge om de intrestlasten te betalen is er niet, maar de huurinkomsten zijn voldoende om de extra schulden te torsen. Het is wel zo dat VGP de schulden gebruikt om nieuwe vastgoedprojecten te financieren. Bijgevolg vallen extra huurinkomsten te verwachten.

 

Toch is deze obligatie niet risicovrij. Het betreft weliswaar een niet-achtergestelde obligatie maar wees er wel bewust van dat de schulden van de joint-venture met Allianz, van dochtervennootschappen van VGP en van andere vennootschappen van de groep in geval van financiële moeilijkheden vóór de obligatiehouders van VGP worden terugbetaald. De obligatie heeft evenmin een rating, maar de geboden coupon compenseert gezien het lage renteklimaat volgens ons het verhoogde risico…

 

Karakteristieken van de obligatie

Emittent: VGP
ISIN-code: BE0002258276
Munt: Euro
Brutocoupon: 3,90 %
Emissieprijs: 100 %
Betaaldatum: 21/09/2016
Duur: 7 jaar
Vervaldatum: 21/09/2023
Minimale coupure: 1 000 EUR
Nettorendement: 2,847 %
Risico: hoog
Inschrijvingsperiode: van vrijdag 9 september 2016 (vanaf 9u.) tot donderdag 15 september 2016 (tot 16h), vervroegde afsluiting mogelijk en zelfs waarschijnlijk
Loketbank onder meer: KBC, CBC, Bolero, Goldwasser Exchange

 

Deel dit artikel