Analyse
Eurocommercial Properties deed een bod op het deel van het Woluwe Shopping Center in handen van Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding 8 maanden geleden - vrijdag 17 november 2017
Is de potentiële overnemer echter zelf een interessante belegging?

Vanwege de fiscale onzekerheid kijkt u beter voorlopig even de kat uit de boom.

Eurocommercial Properties (EP) bezit een vastgoedportefeuille van 3,8 miljard euro bestaande uit 32 winkelcentra in Frankrijk (12; 35% van de portefeuille), Italië (12; 43%) en Zweden (8; 22%). Binnenkort komt daar wellicht ook België bij. Met 99,7% ligt de totale bezettingsgraad erg hoog.

Aantrekkelijk gewaardeerd

In tegenstelling tot de meeste Belgische GVV’s noteert EP met een korting (±8%) t.o.v. zijn intrinsieke waarde (±38,50 EUR). Met uitzondering van 2013 (stabiel) steeg het dividend de voorbije 15 jaar gestaag tot 2,10 EUR bruto over het boekjaar 2016-17 (afgesloten op 30/6). Het brutodividendrendement ligt daarmee op ±5,9%, wat in België op ±3,5% netto uitkomt (±4,1% als men voor een dividend in aandelen kiest). Ook na aftrek van zowel de Nederlandse (15%) als de Belgische roerende voorheffing hoeft EP qua dividendrendement dus niet onder te doen voor zijn Belgische sectorgenoten.

Fiscaal addertje onder het gras

Ondanks zijn vrij fraaie vooruitzichten en waardering kampt EP met één grote onzekerheid: de belastingen. In het regeerakkoord van de kersverse Nederlandse regering Rutte III staat immers een passage vermeld die suggereert dat de vastgoedvennootschappen in Nederland, net als alle andere bedrijven, een vennootschapsbelasting van 21% zullen moeten ophoesten, en dit terwijl ze nu amper worden belast. Mocht die maatregel worden geconcretiseerd, dan dreigt de winst in één klap met 20% terug te vallen. Gezien de beperkte pay-out (39-40% in 2016-17 en ±50% in het vorige boekjaar t.o.v. minstens 80% voor de Belgische GVV’s !) betekent dit niet noodzakelijk een (stevige) dividendknip, maar toch blijft u beter voorzichtig in afwachting dat de regeringsverklaring een concrete vorm aanneemt of er meer duidelijkheid is rond de details ervan. Om die reden raden we u momenteel niet aan om het aandeel Eurocommercial Properties, evenals dat van zijn sectorgenoten Vastned (ISIN: NL0000288918) en Wereldhave (ISIN: NL0000289213) te kopen. Heeft u al aandelen, dan mag u ze wel bijhouden.

Koers op het moment van de analyse: 35,38 EUR

Deel dit artikel