Analyse
Verkoopproces vordert voor Woluwe Shopping 6 maanden geleden - maandag 22 mei 2017
Beide certificaten hebben goede resultaten gepubliceerd. We wijzigen ons advies.

Het Brusselse winkelcentrum Woluwe Shopping Center kreeg in 2016 minder bezoekers over de vloer, maar dat verhinderde de vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding niet om goede resultaten neer te zetten.
We raden aan om zowel de certificaten van Woluwe Uitbreiding als van Woluwe Shopping (koers sinds februari flink gedaald, nu niet meer verkopen) bij te houden.

 

Het winkelcentrum zag zijn bezoekersaantal met 2,2% terugvallen, waardoor de omzet van de handelaars (die het variabele gedeelte van het huurgeld bepaalt) behoorlijk stevig achteruitboerde (-5,3%). De daling is o.a. te wijten aan de stevige concurrentie van e-commerce (almaar meer in opmars) en van nabije winkelcentra (Docks Bruxsel), maar ook aan de terroristische aanslagen (mensen banger geworden) en aan werkzaamheden aan de toegangswegen naar het winkelcentrum.

Certificaathouders van Woluwe Shopping krijgen op 28 juni coupon nr. 69 uitbetaald. De nettocoupon (55,44 EUR) blijft stabiel t.o.v. vorig jaar, ondanks de stijging van de roerende voorheffing naar 30%. De recurrente inkomsten stegen in 2016 met 3,8%. De beheerders ramen deze voor 2017 zowat 7,6% hoger, o.a. door het nieuwe beheercontract met de uitbater van het winkelcentrum, dat extra inkomsten oplevert uit o.a. animatieactiviteiten en de uitbating van de energie-installaties. De bezettingsgraad in dit deel lag eind 2016 op 100%.

Certificaathouders van Woluwe Uitbreiding ontvangen voor coupon nr. 29 op 28 juni 28,88 EUR netto. Ook hier is de nettocoupon ondanks de hogere voorheffing stabiel gebleven. De recurrente inkomsten in 2016 lagen 3,6% hoger dan het jaar voordien. Voorts verwachten de beheerders in 2017 hogere recurrente inkomsten (+6,3%) door nieuwe huurcontracten (in oktober 2016 verstreek een tiental erfpachtcontracten) en vooral door nieuwe inkomsten (animatie en thermische installatie; zie ook hierboven). Bijna alle handelszaken in dit deel waren eind december 2016 verhuurd.

In februari besloten de beheerders van beide certificaten om elk hun deel van het shoppingcentrum in de etalage te zetten. Er werden twee vastgoedmakelaars aangesteld om de interesse van potentiële kopers af te toetsen. Half mei werd de verkoopprocedure in gang gezet, maar het kan nog enkele maanden of zelfs langer duren alvorens de verkoop daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Volgens de makelaars zou er interesse zijn van grote (kapitaalkrachtige) internationale groepen. Niet onbelangrijk, want de verkoopsom loopt al snel in de honderden miljoenen euro’s. Op 22 maart werd een bouwvergunning voor Uitbreiding Noord (nieuwe uitbreiding van het centrum) nietig verklaard. Hoewel dit geen obstakel vormt voor de verkoop, zouden kandidaat-kopers dit argument wel kunnen aangrijpen om een lagere prijs te bedingen.

Wat de uiteindelijke verkoopprijs wordt, blijft voorlopig koffiedik kijken. Voorts blijft het ook erg onduidelijk hoe de verkoopsom onder de verschillende partijen verdeeld zal worden (ingewikkelde eigendomsstructuur: naast de twee certificaten is ook AG Real Estate zelf deels eigenaar), en hoe de verkoop fiscaal behandeld zal worden. Toch verwachten we op basis van onze eigen ruwe schattingen dat de netto liquidatiewaarde van beide certificaten in de buurt van de huidige beurskoers zal uitkomen.

 

Koersen op het moment van de analyse:
Woluwe Shopping: 1 700 EUR
Woluwe Uitbreiding: 636,50 EUR 

Deel dit artikel