Analyse
Vastgoedfondsen verdienen een plaats in uw portefeuille 3 maanden geleden - dinsdag 13 februari 2018
We geven de voorkeur aan Europese gespreide vastgoedportefeuilles (naast een aantal GVV’s). Wel hebben we op dit vlak een nieuwe favoriet.
Vastgoedfondsen verdienen een plaats in uw portefeuille

Vastgoedfondsen verdienen een plaats in uw portefeuille

De post ‘vastgoed’ zit voor 10% verankerd in onze portefeuille.
C+F Immo Rente blijft een goede keuze om te beleggen in Belgisch beursgenoteerd vastgoed. Hebt u het in uw bezit, dan mag u het houden.
Onze voorkeur gaat echter uit naar DPAM Invest Real Estate Europe. Het fonds bestaat in twee versies, allebei uitgedrukt in euro. Versie ‘B’ pot de roerende inkomsten uit dividenden automatisch op in het fonds. Versie ‘A’ keert jaarlijks een dividend uit. Het dividendrendement van het fonds bedraagt een dikke 2%. Kies voor die versie als u jaarlijks een uitkering wenst te verkrijgen.

Voordelen van vastgoed

Rendementsgewijs doet de sector het uitstekend. De afgelopen vijf jaar boekte u met een wereldwijde vastgoedportefeuille een gemiddelde jaarwinst van 8%. Binnen Europa was dat zelfs 10%.

De vastgoedaandelen profiteerden de voorbije jaren vooral van de dalende rente en de lage vergoeding op vastrentende beleggingen (een concurrent voor vastgoed). De marktspelers kunnen zich financieren tegen historisch lage rentevoeten en daardoor dalen hun kosten en stijgt hun rendabiliteit. Ook maakt het de financiering van nieuwe overnames en projecten goedkoper.

Dat alles maakt dat ze meer winst maken en dus een hoger dividend kunnen uitkeren. Beleggers op zoek naar een hoog dividendrendement vinden dan ook snel hun gading bij beursgenoteerd vastgoed. Dat biedt zowat 4% nettodividendrendement. Dat klinkt als muziek in de beleggersoren.

Maar dat is nog niet alles. Ook met de fundamenten zit het nog snor. Vooral op het Europese continent is vastgoed interessant: koopjes na de crisis in Spanje, regelgeving die het aanbod aan woningen beperkt en aldus de huren opdrijft (in Duitsland bijvoorbeeld), een boomende kantorenmarkt in heel wat steden (met als topper Berlijn dat we in heel wat fondsen terugvinden), een toenemende vraag naar modern vastgoed op goede locaties, enzovoort. Combineer dat met de nog altijd goedkope kredietvoorwaarden om nieuwe projecten te financieren en het is vooral in Europa dat er nog waarde te halen is.

De vraag naar (kwalitatief) vastgoed blijft groot, zowel uit professionele hoek als uit beleggershoek. Zo wagen almaar meer institutionele spelers (zoals verzekeraars) zich op het terrein van het vastgoed.

Beursgenoteerd vastgoed opnemen in uw portefeuille zorgt voor een extra spreiding. De vastgoedmarkt beweegt niet volledig in overeenstemming met de klassieke aandelen- en obligatiemarkt en dat zorgt voor diversificatie.

En wat als de rente stijgt?

Het rentegevoelige vastgoed boerde goed in een klimaat van dalende rentevoeten. Maar wat als het omgekeerde scenario zich voortdoet? Dat is immers het scenario waarvan wij op termijn uitgaan. Een hogere rente zal bijvoorbeeld de kredietvoorwaarden strenger maken. Ook kan het ervoor zorgen dat vastrentende beleggingen relatief aantrekkelijker worden en er geld kan vloeien van beursgenoteerd vastgoed richting obligaties.

De evolutie van de rentevoeten zal medebepalen of een belegging in vastgoed al dan niet lonend zal zijn. Gelukkig is de sector zich daar terdege van bewust. De sector wapent zich daartegen door de looptijd van hun schulden te verlengen en zich vaak ook te herfinancieren aan lagere rentes (via bankleningen en obligaties). Bovendien hebben sommige bedrijven zich tegen een rentestijging ingedekt waardoor de negatieve impact op de winst en het dividend binnen de perken kan blijven.

In welke producten beleggen?

U heeft de keuze tussen:
– vastgoedbedrijven die op de beurs noteren (zoals Unibail-Rodamco),
– Belgische beursgenoteerde gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s, zoals Cofinimmo) en vastgoedcertificaten (zoals Diegem Kennedy),
– een gespreid beleggingsfonds dat mikt op Belgisch, Europees of wereldwijd vastgoed. Een voorbeeld is C+F Immo Rente, het fonds dat we tot voor kort hebben aangeraden en dat nu te behouden is.

Onze voorkeur gaat op dit moment uit naar een belegging in een gespecialiseerd vastgoedfonds. Dat is gemakkelijk aan te kopen, vlot verhandelbaar en sterk gespreid. Bovendien bestaan er heel wat kwalitatieve fondsen waaruit u vandaag kunt kiezen.

Daarnaast bestaan er ook nog altijd gereglementeerde vastgoedvennootschappen die interessant geprijsd zijn en leuke vooruitzichten bieden. Ontdek ze nu aan de hand van onze selector.

Degroof Petercam: topper in Europees vastgoed

Om voor ons in aanmerking te komen voor een koopadvies moet een beleggingsfonds aan heel wat eisen voldoen. Zo moet de beheerder in het verleden al de nodige vakbekwaamheid hebben geëtaleerd, moet – in het geval van een actief beheerd fonds – het mandaat ruim genoeg zijn om te kunnen inspelen op opportuniteiten en moet de portefeuille aantrekkelijk genoeg zijn in onze ogen. Belangrijk is ook dat het fonds gemakkelijk gekocht kan worden in de praktijk. Hoe meer distributeurs het fonds op schap hebben staan, hoe beter.

Houden we rekening met al die factoren, dan is DPAM Invest B Real Estate Europe de primus van de klas. Het fonds van Bank Degroof Petercam heeft er een rijke geschiedenis opzitten (sinds 1999) waarbij de onderliggende index veelal wordt geklopt en dat ondanks de relatief hoge kosten. Dat laatste is trouwens een bedje waar veel vastgoedfondsen ziek in zijn.

Het fonds is zowat een half miljard euro groot en mikt op de vastgoedsector in de ruimste zin: van winkels (Unibail-Rodamco, Klépierre) over residentieel vastgoed (Vonovia, Deutsche Wohnen) en kantoren (Land Securities Group) tot logistiek vastgoed (Argan). De grote positie in Duits residentieel vastgoed, een sterke groeimarkt, kan ons daarbij zeker bekoren. Het belegt vooral in euro (70% van de portefeuille) en mikt op aandelen die noteren in Frankrijk, in Duitsland en in het Verenigd Koninkrijk. Slechts enkele procenten worden aan België besteed (zoals Aedifica en Retail Estates).

De portefeuille wordt actief beheerd. Zo steken de beheerders hun hoofd ook niet in het zand. Ze zijn er zich wel degelijk van bewust dat winkelvastgoed onder druk staat van de internetverkopen (e-commerce). Dat is een van de redenen dat ze de logistieke sector verder uitbouwen. De vraag naar logistieke panden, vooral dicht bij grote steden, zal nog verder toenemen. Ze zullen ook waakzaam blijven voor de evolutie van het uittreden van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie en de impact ervan op de waardering van het vastgoed en de evolutie van de huurprijzen, voornamelijk van Londense kantoren. Indien die huurprijzen sterker blijven standhouden dan momenteel verwacht wordt, zal het fonds zijn Britse weging opnieuw kunnen verhogen.

Een uniek product

Het fonds C+F Immo, dat wordt beheerd door Capfi Delen Asset Management, is een ietwat vreemde eend in de bijt. Het is het enige fonds op onze markt dat, wat het vastgoedgedeelte betreft, uitsluitend vastgoed noterend op de Brusselse beurs viseert. En dan hebben we het over gereglementeerde vastgoedvennootschappen en beursgenoteerde vastgoedcertificaten, aangevuld met vastgoedaandelen zoals de vastgoedpromotor Immobel.

Naast die portie vastgoed wordt er ook in obligaties belegd, dit om de verhandelbaarheid van het fonds te verhogen. Het fonds heeft aanzienlijke posities opgebouwd in minder liquide effecten. Indien er verkoopdruk zou plaatsvinden, dan zal de beheerder een groot deel van die druk opvangen door de zeer liquide posities in obligaties en cash te verkopen. Dat laat het fonds de ruimte om de vastgoedposities langzaam maar zeker af te bouwen, met minder marktverstorende koersen tot gevolg, indien de beheerder dat nodig acht.

Deel dit artikel