Zenobe Gramme

BE0003809267
158,02 EUR 21/10/2019 0:00 Brussel
0,00 EUR (0,00 %) Wijziging sinds laatste afsluiting
151,0000 170,0000  52 weken min max
6,82 % Rendement 1 jaar
6,42 % Verwacht nettodividendrendement
Alle details
Premium inhoud

Het advies van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

Hoe komen we tot ons advies?

Artikels

  • Analyse
    Zenobe Gramme ziet de huursituatie verslechteren 5 maanden geleden - donderdag 2 mei 2019
    Hoewel de certificaathouders in maart een coupon ontvingen die hoger was dan verwacht, zet het geplande vertrek van twee huurders een domper op de vreugde.
     
     
     
     

    De adviezen van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voorbehouden voor abonnees. Krijg 5 gratis credits om deze inhoud te ontdekken.

    Ik wil toegang tot deze inhoud!
  • Analyse
    Het vastgoedcertificaat Zenobe Gramme zag de huurinkomsten toenemen 1 jaar geleden - dinsdag 22 mei 2018
    Ook de bezettingsgraad ging erop vooruit.

    Wie niet terugdeinst voor het hoge risico, kan zich wagen aan het certificaat. Durvers mogen kopen tot ±165 EUR. Wie het certificaat al heeft, mag het houden.

    Hogere coupon…

    De certificaathouders van Zenobe Gramme, dat betrekking heeft op 11 kantoorgebouwen gelegen in het gelijknamige kantorenpark in Luik, kregen op 29 maart coupon nr. 15 uitbetaald. Doordat de totale inkomsten in 2017 met bijna 6% toenamen (huurinkomsten: +5,3%), terwijl de kosten minder snel stegen, kon een hogere coupon van 8,25 EUR netto worden uitbetaald. Dat is een stijging van zowat 11,5% (t.o.v. de coupon in maart 2017). Ook is dit meer dan onze verwachting van 7,72 EUR netto. Ruw geschat, mikken we voor maart 2019 op een hogere coupon van 8,89 EUR netto.

    … en verbeterde huursituatie

    Eind 2017 zette het advocatenkantoor Liénard & Associés zijn huurcontract stop en eind februari 2018 hernieuwde verzekeringsmakelaar Gras Savoye Belgium zijn huurcontract voor amper de helft van de gehuurde oppervlakte. Maar dankzij de intrek van uitgeverij Wolters Kluwers Belgium begin 2018 en van accountskantoor HLB Belgium en Forem (Waalse tegenhanger van de VDAB) nam de verhuurde kantoorruimte uiteindelijk toch toe. De totale kantooroppervlakte is nu voor een aardige 98% verhuurd (96% voorheen). Wel mag men niet vergeten dat één van de belangrijkste huurders, Air Liquide (ongeveer 8% van de huuroppervlakte), eind 2019 een bijkomende opzegmogelijkheid krijgt om het huurcontract stop te zetten met een opzegtermijn van één jaar.

    Voor de durvers: kopen tot 165 euro

    Op basis van de vastgoedwaardering van de aangestelde onafhankelijke expert eind 2017 ramen wij de liquidatiewaarde op zo’n 183 EUR netto. De koers van het vastgoedcertificaat noteert dus zo’n 12% onder de geschatte liquidatiewaarde. Gezien er een fraai dividendrendement van 5,5% wordt verwacht, is het voor dynamische beleggers bijgevolg interessant om het certificaat te kopen.
    Vergeet echter niet dat een belegging in dit certificaat een hoger risico inhoudt. Daar er op deze markt een grote concurrentie heerst en de huurcontracten van relatief korte duur zijn, is de huidige hoge bezettingsgraad op termijn immers niet gewaarborgd. Ook valt het af te wachten of Air Liquide na 2019 wil blijven en of er bij een eventueel vertrek snel een nieuwe huurder kan worden gevonden, en dit tegen aantrekkelijke huurvoorwaarden.

    Koers op het moment van de analyse: 159,96 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Het vastgoedcertificaat Zenobe Gramme keerde in maart een hogere coupon uit t.o.v. een jaar voorheen 2 jaar geleden - dinsdag 25 april 2017
    De stijging viel wel lager uit dan verwacht door hogere financieringskosten.

    Hoe dan ook, u mag de vastgoedcertificaten houden voor het mooie couponrendement (±5%) en de koers die fors onder de geschatte netto liquidatiewaarde ligt. Beleggers die enig risico niet schuwen, mogen zelfs een gokje wagen door het certificaat te kopen tot een koers van zowat 155 EUR.

    Hogere kredietlasten

    Op 31 maart jl. werd coupon nr. 14 uitgekeerd, goed voor een bedrag van 7,40 EUR netto, wat toch een stuk lager is dan we hadden verwacht (7,91 EUR netto). Dit is te wijten aan een hogere schuldaflossing. De uitstaande lening werd immers verhoogd om renovatiewerken te financieren, nodig om nieuwe huurders aan te trekken. Goed nieuws is wel dat er twee nieuwe huurders werden gevonden (Select Human Resources en Holding Schyns G&G) die een deel van de vrijgekomen ruimte van het failliete Truvo innemen. Het gaat telkens om huurcontracten van 9 jaar, die driejaarlijks opzegbaar zijn.

    Netto liquidatiewaarde

    De onafhankelijke expert die in de arm werd genomen, schatte de gebouwen eind 2016 op bijna 23 miljoen EUR, een toename van 1,9% t.o.v. de raming eind 2015. De waardestijging weerspiegelt echter niet de kosten van de werken. Op basis van de schatting van de expert ramen wij de netto liquidatiewaarde nog altijd op zowat 180 EUR per certificaat.

    We tippen op een couponstijging tot 7,72 EUR netto in maart 2018. Als de huursituatie onveranderd blijft, zouden de huurinkomsten ruim 7% hoger moeten uitkomen.

    Koers op het moment van analyse: 146,60 EUR

    Het vastgoedcertificaat Zenobe Gramme heeft betrekking op 11 kantoorgebouwen in het gelijknamige kantorenpark in Luik.

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Zenobe Gramme: faillissement van huurder Truvo 2 jaar geleden - woensdag 16 november 2016

    Slecht nieuws voor de toekomstige coupon.

    We schroeven onze ramingen terug en mikken voor boekjaar 2016 voortaan op een coupon van 8,20 EUR netto (voorheen 9,08 EUR netto; -9,7 %), wat overeenstemt met 7,91 EUR bij 30 % roerende voorheffing. Wie het certificaat in portefeuille heeft, mag het wel
    HOUDEN.

     

    Slecht nieuws

    De beheerders van het vastgoedcertificaat Zenobe Gramme konden begin juni goed nieuws melden. Ze hadden immers drie nieuwe huurders gevonden, waardoor het Luikse kantorenpark vanaf 1 oktober volledig verhuurd zou zijn. Maar al eind juni bleek dat feestje niet door te gaan door het faillissement van huurder Truvo Belgium, de uitgever van de Gouden Gids.

     

    Impact op de huurinkomsten

    Door het wegvallen van Truvo daalt de bezettingsgraad naar 92,5 %. We schatten dat de huurinkomsten daardoor zowat 7 % lager zullen uitvallen dan we hadden verwacht voor 2016. Zenobe Gramme heeft ook zijn handelsvordering op Truvo moeten terugnemen. En als de beheerders er alsnog in slagen om een nieuwe huurder aan te trekken, dan zal dat wellicht gepaard gaan met renovatiekosten, die dan weer op de coupon zullen wegen.

     

    Koers op het moment van de analyse: 151 EUR

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Vastgoedcertificaat Zenobe Gramme: volledig verhuurd 3 jaar geleden - woensdag 6 juli 2016

    Het vastgoedcertificaat Zenobe Gramme kondigde de komst aan van een aantal nieuwe huurders.

    Vanaf 1 oktober zal het complex voor de volle 100 % verhuurd zijn (in vergelijking met een bezettingsgraad van zowat 88 % voorheen).
    We raden u aan het certificaat te houden. Doorgewinterde speculanten die niet vervaard zijn voor enig risico, kunnen tot een aankoopprijs van zowat 150 EUR zelfs nog een gokje wagen.

     

    Nieuwe huurders

    Recent werden er voor het Luikse kantorenpark drie nieuwe huurovereenkomsten getekend. Het gaat telkens om klassieke contracten voor 9 jaar die elke 3 jaar opzegbaar zijn.
    – Het eerste ging al in op 1 juni jongstleden en werd gesloten met het sociaal ondernemingssecretariaat Partena SSE. Deze huurder was overigens al in één van de gebouwen aanwezig en hernieuwde daar zijn huurovereenkomst al op 1 maart.
    – Het tweede contract, met de “Service Public wallon de l’Emploi et de la Formation professionnelle”, de Waalse tegenhanger van de VDAB, gaat van start op 1 augustus.
    – Tot slot zal uitzendbureau Unique op 1 oktober haar intrek nemen in de ruimten die nu nog gehuurd worden door informaticareus IBM, die op 31 augustus vertrekt.

     

    Gevolgen?

    In het kader van deze nieuwe verhuringen zullen er renovatiewerken uitgevoerd worden voor ruim 12 EUR per certificaat. Daartegenover staat wel dat per 1 oktober 2016 de huren op jaarbasis vanaf 2017 een kleine 4 EUR per certificaat hoger zullen liggen. De kosten voor de werken zullen dus ongeveer de bijkomende huurinkomsten van 3 jaar opslorpen.

     

    Daartegenover staat dat de kosten voor leegstand lager zullen zijn. Alles bij mekaar passen we onze winst- en couponschattingen dan ook niet aan. Voor maart 2017 tippen we nog steeds op een coupon van 9,08 EUR netto. We schatten de intrinsieke waarde momenteel in op minstens 160 EUR per certificaat en de netto liquidatiewaarde op een kleine 180 EUR (op basis van de geschatte waarde door de expert op 31/12/2015).

     

    Koers op het moment van de analyse: 156 EUR

     

    Deel dit artikel

Meer

Belangrijke gegevens

Identiteitskaart

Segment Kantoren
Maximumkoers afgelopen 12 maanden 170,00 EUR
Minimumkoers afgelopen 12 maanden 151,00 EUR
ISIN-code BE0003809267
Beurs Brussel
Aantal bestaande aandelen 63.140
Beurskapitalisatie (in miljard) 0,01 EUR
Transactievolume (gemiddeld / dag / x 1 000) 7
Website www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Prestaties (in euro)

Rendement 3 maanden 0,87 %
Rendement 6 maanden 3,91 %
Rendement 1 jaar 6,82 %
Rendement 5 jaar 12,42 %

Sleutelcijfers per certificaat

Laatste nettodividend 12,00 EUR
Volgende nettodividend 10,15 EUR
Bezettingsgraad 100,00 %

Beursgegevens

Verwacht nettodividendrendement 6,42 %
;