Genk Logistics

BE0003740546
Waarschuwing
Toevoegen aan portefeuille
51,11 EUR 18/09/2018 11:30 Brussel
0,00 EUR (0,00 %) Wijziging sinds laatste afsluiting
51,0000 130,3000  52 weken min max
-56,43 % Rendement 1 jaar
0,00 % Verwacht nettodividendrendement
Alle details
Premium inhoud

Het advies van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

Hoe komen we tot ons advies?

Artikels

  • Analyse
    Het certificaat Genk Logistics heeft één van zijn gebouwen verkocht (object 3) 5 maanden geleden - woensdag 28 maart 2018
    Verder werd de beslissing van huurder Ewals om eind maart uit object 1 te trekken bevestigd.
     
     
     
     

    Het advies van onze experten en onze risicobeoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

    Ik wil toegang tot deze inhoud!
  • Analyse
    Genk Logistics: er werd een verkoopovereenkomst gesloten voor object 3 10 maanden geleden - dinsdag 21 november 2017
    Wat te doen met dit vastgoedcertificaat?

    Goede huisvaders verkopen best hun certificaten. Schrikt het erg hoge risico u niet af, dan mag u echter houden.

    Onder opschortende voorwaarden

    Op 10 november raakte bekend dat “object 3”, één van de drie resterende logistieke gebouwen waarop het certificaat betrekking heeft, wordt verkocht voor 3,75 miljoen euro. Wordt aan de opschortende voorwaarden voldaan, dan zal de akte vóór eind april 2018 worden verleden.

    De geboden verkoopprijs ligt hoger dan de geschatte waarde op 30 november 2016 (3,6 miljoen euro), en dit ondanks het feit dat het gebouw voor slechts minder dan de helft is verhuurd. Volgens onze berekening mag u als certificaathouder rekenen op een verkoopopbrengst van iets meer dan 20 EUR netto per certificaat.

    Een risicovolle gok

    Houden we rekening met wat er wordt geboden voor ‘object 3’ en projecteren we dit op het geheel van de drie gebouwen (object 1, 2 en 3), dan schatten we de liquidatiewaarde van het certificaat in op meer dan 140 EUR netto. Die waarde ligt een stuk boven de koers waartegen het certificaat nu noteert.

    Dus kan het interessant zijn om uw certificaten bij te houden. Dat is echter enkel weggelegd voor durvers en wel om twee redenen. Ten eerste is de verkoop nog niet volledig in kannen en kruiken. Ten tweede loopt op 31 maart 2018 het huurcontract met Ewals af. Ewals is goed voor 93% van de huurinkomsten en in geval het huurcontract niet wordt vernieuwd (verlenging twijfelachtig), zou de koers van het vastgoedcertificaat een serieuze knauw kunnen krijgen.

    Zijn deze risico’s u te veel, dan raden we u aan om te verkopen.

    Koers op het moment van de analyse: 127,00 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Donkere wolken boven Genk Logistics 1 jaar geleden - dinsdag 28 maart 2017
    Ewals, de huurder van object 1 van het complex van Genk Logistics, stelt zijn huurvoorwaarden in vraag.

    De waarde van het certificaat wordt vooral bepaald door Ewals en de huidige onzekerheid maakt het certificaat erg speculatief. Op basis van de recentste schatting van een expert (november 2016) ramen we de waarde bij een vereffening op ±140 EUR netto. Gezien de onzekere situatie raden we u echter aan om uw vastgoedcertificaten van de hand te doen. Werk met een limietorder rond de huidige koers (138 EUR).

    Vertrekken of blijven aan betere voorwaarden?

    De logistieke speler Ewals, die het volledige object 1 van het complex van Genk Logistics huurt, liet weten dat hij duidelijke afspraken wil maken over de oplevering van het object en tijdig eventuele discussies rond plaatsbeschrijvingen wil voeren. Hieruit kunnen we opmaken dat Ewals haar huurcontract met einddatum 31 maart 2018 niet zal verlengen, tenzij het een strategische zet betreft om op die manier druk uit te oefenen op de beheerders van het certificaat in de hoop een nieuw huurcontract tegen betere voorwaarden te bedingen.

    Grote impact op de huurinkomsten

    Het complex van Genk Logistics bestaat momenteel nog uit 3 delen of ‘objecten’ waarvan:
    – Object 1 volledig verhuurd is aan Ewals;
    – Object 2 deels leeg staat;
    – Object 3 slechts voor minder dan de helft verhuurd is.
    De huurinkomsten van object 1 vertegenwoordigen maar liefst zowat 93% van de totale huurinkomsten op dit moment. Het zou dus weleens een erg zware domper kunnen worden voor het vastgoedcertificaat indien Ewals effectief de deur achter zich toetrekt.

    Wat als Ewals zou vertrekken?

    Indien dat gebeurt, blijven er voor de beheerders nog een paar pistes open. Een verhuring in de huidige staat aan een andere huurder lijkt moeilijk en riskeert te gebeuren tegen veel ongunstigere voorwaarden. Men zou ook kunnen opteren voor een herontwikkeling van het object, wat echter niet zo evident is gezien de financiële structuur (vastgoedcertificaat). Tot slot kunnen één of meerdere objecten te koop worden gesteld, maar zonder huurders hebben kandidaat-kopers een sterkere onderhandelingspositie, wat dan weer kan wegen op de verkoopprijs.

    Hogere coupon…

    De in februari 2017 uitgekeerde coupon (nr.19) bedroeg 16,89 EUR netto. Deze viel 9% hoger uit dan verwacht (15,47 EUR netto) dankzij een beter operationeel resultaat (hogere huurinkomsten en lagere kosten). Voor februari 2018 mikken we op een coupon van zowat 17,22 EUR netto aangezien we een verdere verbetering van het operationeel resultaat verwachten.

    Koers op het moment van de analyse: 138 EUR

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Genk Logistics: minder leegstand 2 jaar geleden - woensdag 24 augustus 2016

    Een van de drie logistieke gebouwen, Object 3, dat sinds 31 januari 2014 na het vertrek van de Limburgse Distributie Maatschappij (LDM) leeg stond, heeft weer huurders.

    Een ander zwaard van Damocles hangt Genk Logistics echter boven het hoofd.
    Dus als u het certificaat nog in portefeuille hebt, dan raden we u aan het te
    VERKOPEN.

     

    Er werden twee huurovereenkomsten afgesloten, met Direct Aankoop Company (DAC) en met Carglass, voor in totaal iets minder dan de helft van de huuroppervlakte van Object 3. DAC huurt vanaf 16 juni 23% van de oppervlakte voor de komende 9 jaar. Het contract is telkens opzegbaar na 3 en na 6 jaar. DAC krijgt het eerste jaar een korting van 40% op de huurprijs en in het tweede jaar een korting van 32%. Met ingang van 1 juli heeft Genk Logistics een huurcontract van 1 jaar afgesloten met Carglass. Nadien wordt het telkens stilzwijgend verlengd voor 3 maanden tenzij Carglass het contract na een jaar opzegt. De huur ligt voor beide dossiers beduidend lager dan bij de vorige huurder, LDM.

     

    Ondanks het feit dat we in februari 2017 een hogere coupon verwachten (15,60 EUR netto, t.o.v. voorheen 15,34 EUR), raden we u aan om het vastgoedcertificaat van de hand te doen. De waarde van het certificaat zal vooral bepaald worden door Ewals, veruit de belangrijkste huurder, waarvan het huurcontract eind maart 2018 afloopt. Voorlopig is er geen zekerheid of Ewals zijn huurcontract in 2018 zal verlengen.

     

    Koers op het moment van de analyse: 144,22 EUR

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Genk Logistics: penibele huursituatie 2 jaar geleden - dinsdag 28 juni 2016

    De toekomst van het certificaat oogt niet bijster rooskleurig.

    Zoals verwacht, was de coupon over boekjaar 2014-15 (nr. 18, uitbetaald op 29/02) lager dan die over het boekjaar ervoor, al klokte hij met een bedrag van 16,1449 EUR netto toch nog lichtjes boven onze raming af.
    Heeft u het certificaat nog in portefeuille, dan raden we u aan het rond 150 EUR te verkopen.

     

    Vertrekkende huurders en lagere huurgelden

    Genk Logistics is een vastgoedcertificaat dat betrekking heeft op een semi-industrieel terrein in Genk, met daarop 5 logistieke gebouwen (objecten 1 tot 5; opslaghallen en kantoren). In 2011 werden al 2 gebouwen (objecten 4 en 5) verkocht. Object 3 staat volledig leeg, terwijl in 2015 in object 2 vier van de in totaal zeven huurders hun kantoren hebben verlaten (op 30/6 en op 30/9).

     

    Object 1 is nog tot eind maart 2018 volledig verhuurd aan de logistieke groep Ewals. De huurherzieningsprocedure die door Ewals in 2012 voor object 1 werd ingezet, resulteerde vorig jaar uiteindelijk in een huurprijsverlaging met 10 % met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2013. De beheerders hielden daar al rekening mee en hebben de te veel betaalde huurbedragen opzijgezet en aan Ewals terugbetaald. Uiteindelijk daalden de totale huurinkomsten in het op 30/11/2015 afgesloten boekjaar met 5,4 %. Ook de opbrengst van de zonnepanelen daalde (vreemd genoeg) met 4,3 %. De totale kosten stegen daarentegen met 4,5 %.

     

    Niet meteen beterschap in zicht

    De situatie voor het certificaat blijft knap lastig gezien de leegstand van de gebouwen (object 2 en 3) en de lage huurprijzen in de zone (vertrek Ford Genk, sterke concurrentie ook van aangrenzende gebieden in Nederland en Duitsland met lagere loonlasten). Het is alvast te hopen dat de situatie opklaart tegen 2018, wanneer het huurcontract met Ewals voor object 1 afloopt.

     

    Intussen verwachten we, gezien het vertrek van een aantal huurders en een mogelijke daling van de zonnepaneelinkomsten, dat de nettocoupon in februari 2017 opnieuw zo’n 5 % lager zal uitkomen (in de buurt van 15,34 EUR).

     

    Waardering en advies

    De vastgoedexpert waardeerde het complex op 30 november (einde boekjaar) 3,9 % lager dan een jaar eerder, wat volkomen logisch is gezien de negatieve impact van de huurherziening met Ewals. Die waarde wordt overigens, naarmate het huurcontract met Ewals verder naar zijn einde loopt, regelmatig neerwaarts bijgesteld. En de verhuur van objecten 2 en 3 blijkt erg moeilijk te zijn.

     

    De waarde van het certificaat hangt dus sterk af van het feit of er een nieuwe verlenging van de overeenkomst met Ewals komt (en zo ja, tegen welke voorwaarden). Rekening houdend met de recentste raming van de expert, de overblijvende voorzieningen en de inkomsten sinds 1 december (pro rata-coupon), ramen we de netto liquidatiewaarde van het certificaat momenteel op een goede 150 EUR.

     

    Koers op het moment van de analyse: 143,00 EUR

     

    Deel dit artikel

Meer

Belangrijke gegevens

Identiteitskaart

Segment Semi-industrieel
Maximumkoers afgelopen 12 maanden 130,30 EUR
Minimumkoers afgelopen 12 maanden 51,00 EUR
ISIN-code BE0003740546
Beurs Brussel
Aantal bestaande aandelen 117.000
Beurskapitalisatie (in miljard) 0,01 EUR
Transactievolume (gemiddeld / dag / x 1 000) 6
Website www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Prestaties (in euro)

Rendement 3 maanden -18,18 %
Rendement 6 maanden -43,51 %
Rendement 1 jaar -56,43 %
Rendement 5 jaar -8,00 %

Sleutelcijfers per certificaat

Laatste nettodividend 5,89 EUR
Volgende nettodividend 0,00 EUR
Bezettingsgraad 0,00 %

Beursgegevens

Verwacht nettodividendrendement 0,00 %
×
Vertel ons wat u denkt
genk-logistics
In welke mate zou u deze webpagina aanbevelen aan uw vrienden en familie ? Geef een score tussen 1 (zeker niet) en 10 (zeker) *
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Opmerkingen (optioneel)
Verzenden