Genk Logistics BE0003740546

Waarschuwing
Toevoegen aan portefeuille
126,40 EUR 24/11/2017 16:30 Brussel
0,32 % Wijziging sinds laatste afsluiting
122,2200 160,0000  52 weken min max
-4,80 % Rendement 1 jaar
13,67 % Verwacht nettodividendrendement
Alle details

Premium inhoud

Het advies van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

Hoe komen we tot ons advies?

Artikels

  • Analyse
    Genk Logistics: er werd een verkoopovereenkomst gesloten voor object 3 3 dagen geleden - dinsdag 21 november 2017
    Wat te doen met dit vastgoedcertificaat?
     
     
     
     

    Het advies van onze experten en onze risicobeoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

    Ik wil toegang tot deze inhoud!
  • Analyse
    Donkere wolken boven Genk Logistics 8 maanden geleden - dinsdag 28 maart 2017
    Ewals, de huurder van object 1 van het complex van Genk Logistics, stelt zijn huurvoorwaarden in vraag.

    De waarde van het certificaat wordt vooral bepaald door Ewals en de huidige onzekerheid maakt het certificaat erg speculatief. Op basis van de recentste schatting van een expert (november 2016) ramen we de waarde bij een vereffening op ±140 EUR netto. Gezien de onzekere situatie raden we u echter aan om uw vastgoedcertificaten van de hand te doen. Werk met een limietorder rond de huidige koers (138 EUR).

    Vertrekken of blijven aan betere voorwaarden?

    De logistieke speler Ewals, die het volledige object 1 van het complex van Genk Logistics huurt, liet weten dat hij duidelijke afspraken wil maken over de oplevering van het object en tijdig eventuele discussies rond plaatsbeschrijvingen wil voeren. Hieruit kunnen we opmaken dat Ewals haar huurcontract met einddatum 31 maart 2018 niet zal verlengen, tenzij het een strategische zet betreft om op die manier druk uit te oefenen op de beheerders van het certificaat in de hoop een nieuw huurcontract tegen betere voorwaarden te bedingen.

    Grote impact op de huurinkomsten

    Het complex van Genk Logistics bestaat momenteel nog uit 3 delen of ‘objecten’ waarvan:
    – Object 1 volledig verhuurd is aan Ewals;
    – Object 2 deels leeg staat;
    – Object 3 slechts voor minder dan de helft verhuurd is.
    De huurinkomsten van object 1 vertegenwoordigen maar liefst zowat 93% van de totale huurinkomsten op dit moment. Het zou dus weleens een erg zware domper kunnen worden voor het vastgoedcertificaat indien Ewals effectief de deur achter zich toetrekt.

    Wat als Ewals zou vertrekken?

    Indien dat gebeurt, blijven er voor de beheerders nog een paar pistes open. Een verhuring in de huidige staat aan een andere huurder lijkt moeilijk en riskeert te gebeuren tegen veel ongunstigere voorwaarden. Men zou ook kunnen opteren voor een herontwikkeling van het object, wat echter niet zo evident is gezien de financiële structuur (vastgoedcertificaat). Tot slot kunnen één of meerdere objecten te koop worden gesteld, maar zonder huurders hebben kandidaat-kopers een sterkere onderhandelingspositie, wat dan weer kan wegen op de verkoopprijs.

    Hogere coupon…

    De in februari 2017 uitgekeerde coupon (nr.19) bedroeg 16,89 EUR netto. Deze viel 9% hoger uit dan verwacht (15,47 EUR netto) dankzij een beter operationeel resultaat (hogere huurinkomsten en lagere kosten). Voor februari 2018 mikken we op een coupon van zowat 17,22 EUR netto aangezien we een verdere verbetering van het operationeel resultaat verwachten.

    Koers op het moment van de analyse: 138 EUR

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Genk Logistics: minder leegstand 1 jaar geleden - woensdag 24 augustus 2016

    Een van de drie logistieke gebouwen, Object 3, dat sinds 31 januari 2014 na het vertrek van de Limburgse Distributie Maatschappij (LDM) leeg stond, heeft weer huurders.

    Een ander zwaard van Damocles hangt Genk Logistics echter boven het hoofd.
    Dus als u het certificaat nog in portefeuille hebt, dan raden we u aan het te
    VERKOPEN.

     

    Er werden twee huurovereenkomsten afgesloten, met Direct Aankoop Company (DAC) en met Carglass, voor in totaal iets minder dan de helft van de huuroppervlakte van Object 3. DAC huurt vanaf 16 juni 23% van de oppervlakte voor de komende 9 jaar. Het contract is telkens opzegbaar na 3 en na 6 jaar. DAC krijgt het eerste jaar een korting van 40% op de huurprijs en in het tweede jaar een korting van 32%. Met ingang van 1 juli heeft Genk Logistics een huurcontract van 1 jaar afgesloten met Carglass. Nadien wordt het telkens stilzwijgend verlengd voor 3 maanden tenzij Carglass het contract na een jaar opzegt. De huur ligt voor beide dossiers beduidend lager dan bij de vorige huurder, LDM.

     

    Ondanks het feit dat we in februari 2017 een hogere coupon verwachten (15,60 EUR netto, t.o.v. voorheen 15,34 EUR), raden we u aan om het vastgoedcertificaat van de hand te doen. De waarde van het certificaat zal vooral bepaald worden door Ewals, veruit de belangrijkste huurder, waarvan het huurcontract eind maart 2018 afloopt. Voorlopig is er geen zekerheid of Ewals zijn huurcontract in 2018 zal verlengen.

     

    Koers op het moment van de analyse: 144,22 EUR

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Genk Logistics: penibele huursituatie 1 jaar geleden - dinsdag 28 juni 2016

    De toekomst van het certificaat oogt niet bijster rooskleurig.

    Zoals verwacht, was de coupon over boekjaar 2014-15 (nr. 18, uitbetaald op 29/02) lager dan die over het boekjaar ervoor, al klokte hij met een bedrag van 16,1449 EUR netto toch nog lichtjes boven onze raming af.
    Heeft u het certificaat nog in portefeuille, dan raden we u aan het rond 150 EUR te verkopen.

     

    Vertrekkende huurders en lagere huurgelden

    Genk Logistics is een vastgoedcertificaat dat betrekking heeft op een semi-industrieel terrein in Genk, met daarop 5 logistieke gebouwen (objecten 1 tot 5; opslaghallen en kantoren). In 2011 werden al 2 gebouwen (objecten 4 en 5) verkocht. Object 3 staat volledig leeg, terwijl in 2015 in object 2 vier van de in totaal zeven huurders hun kantoren hebben verlaten (op 30/6 en op 30/9).

     

    Object 1 is nog tot eind maart 2018 volledig verhuurd aan de logistieke groep Ewals. De huurherzieningsprocedure die door Ewals in 2012 voor object 1 werd ingezet, resulteerde vorig jaar uiteindelijk in een huurprijsverlaging met 10 % met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2013. De beheerders hielden daar al rekening mee en hebben de te veel betaalde huurbedragen opzijgezet en aan Ewals terugbetaald. Uiteindelijk daalden de totale huurinkomsten in het op 30/11/2015 afgesloten boekjaar met 5,4 %. Ook de opbrengst van de zonnepanelen daalde (vreemd genoeg) met 4,3 %. De totale kosten stegen daarentegen met 4,5 %.

     

    Niet meteen beterschap in zicht

    De situatie voor het certificaat blijft knap lastig gezien de leegstand van de gebouwen (object 2 en 3) en de lage huurprijzen in de zone (vertrek Ford Genk, sterke concurrentie ook van aangrenzende gebieden in Nederland en Duitsland met lagere loonlasten). Het is alvast te hopen dat de situatie opklaart tegen 2018, wanneer het huurcontract met Ewals voor object 1 afloopt.

     

    Intussen verwachten we, gezien het vertrek van een aantal huurders en een mogelijke daling van de zonnepaneelinkomsten, dat de nettocoupon in februari 2017 opnieuw zo’n 5 % lager zal uitkomen (in de buurt van 15,34 EUR).

     

    Waardering en advies

    De vastgoedexpert waardeerde het complex op 30 november (einde boekjaar) 3,9 % lager dan een jaar eerder, wat volkomen logisch is gezien de negatieve impact van de huurherziening met Ewals. Die waarde wordt overigens, naarmate het huurcontract met Ewals verder naar zijn einde loopt, regelmatig neerwaarts bijgesteld. En de verhuur van objecten 2 en 3 blijkt erg moeilijk te zijn.

     

    De waarde van het certificaat hangt dus sterk af van het feit of er een nieuwe verlenging van de overeenkomst met Ewals komt (en zo ja, tegen welke voorwaarden). Rekening houdend met de recentste raming van de expert, de overblijvende voorzieningen en de inkomsten sinds 1 december (pro rata-coupon), ramen we de netto liquidatiewaarde van het certificaat momenteel op een goede 150 EUR.

     

    Koers op het moment van de analyse: 143,00 EUR

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Genk Logistics: minder positief 2 jaar geleden - donderdag 11 juni 2015

    Bij het vastgoedcertificaat Genk Logistics zien de vooruitzichten er iets minder goed uit.

    We verwachten een lichte daling van de coupon in 2016 en 2017.
    Strijk uw winst op rond een koers van 155 EUR.

     

    Lagere coupons

    De in februari 2015 uitgekeerde coupon nam met 46,2 % toe tot 17,5284 EUR netto. Dat kwam doordat een lening intussen volledig is terugbetaald en door de hogere kapitaalterugbetaling.

     

    Maar voor de coupon van februari 2016 verwachten we een daling van ruim 8 % tot 16,10 EUR (een complex staat deels leeg sinds januari 2014; aangekondigde vertrek van huurders tussen eind juni en eind september 2015). Als er geen nieuwe verhuringen zijn dan zal de coupon in 2017 nog enkele procenten terugvallen.

     

    Geschil

    Het geschil met de huurder Ewals Integrated Logistics omtrent een huuraanpassing is nog steeds hangende. Het overeenstemmende bedrag werd wel opzij gezet maar de beheerders waren hieromtrent niet bijster optimistisch. Ze lieten ook weten dat er tot nu toe geen nieuwe verhuringen zijn gebeurd.

     

    Het enige goede nieuws was dat Ewals onderhuurders heeft gevonden die niet afhangen van Ford Genk (sinds kort gesloten autoassemblagefabriek). We kennen de huurovereenkomsten niet maar het is duidelijk dat dit oude gebouw slechts huurders kan lokken tegen ‘aantrekkelijke’ voorwaarden.

     

    Lagere schatting

    De door de expert op 30 november 2014 geschatte waarde van de gebouwen lag 16,4 % lager dan het jaar ervoor. Op basis van dit cijfer zou de liquidatiewaarde op zo’n 170 EUR netto kunnen uitkomen.

     

    We vrezen echter dat deze waarde nogal optimistisch is en rekenen eerder op zo’n 150 EUR. Rekening houdend met de sterke koersstijging (en de mooie uitgekeerde coupons) van de afgelopen jaren, ligt de koers dichtbij de intrinsieke waarde.

     

    Deel dit artikel

Meer

Belangrijke gegevens

Identiteitskaart

Segment Semi-industrieel
Maximumkoers afgelopen 12 maanden 160,00 EUR
Minimumkoers afgelopen 12 maanden 122,22 EUR
ISIN-code BE0003740546
Beurs Brussel
Aantal bestaande aandelen 117.000
Beurskapitalisatie (in miljard) 0,02 EUR
Transactievolume (gemiddeld / dag / x 1 000) 8
Website www.kbcmerchantbanking.com/genk-logistics

Prestaties (in euro)

Rendement 3 maanden -0,95 %
Rendement 6 maanden -1,62 %
Rendement 1 jaar -4,80 %
Rendement 5 jaar 10,64 %

Sleutelcijfers per certificaat

Laatste nettodividend 16,89 EUR
Volgende nettodividend 17,22 EUR
Bezettingsgraad 85,00 %

Beursgegevens

Verwacht nettodividendrendement 13,67 %
In welke mate zou u deze webpagina aanbevelen aan uw vrienden en famille ? Geef een score tussen 1 (zeker niet) en 10 (zeker) *
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Opmerkingen (optioneel)
Verzenden