Analyse
Amerikaanse vastgoedmarkt in vrije val 6 jaar geleden - donderdag 26 augustus 2010

De woningverkoop in de VS daalde in juli met maar liefst 27 %. Ook een terugval van de Amerikaanse economie lijkt niet uitgesloten.

Zware terugval

De Amerikanen zijn in shock. Het einde van de fiscale steunmaatregelen om de aankoop van een eigen woning te stimuleren, vertaalde zich in een daling van de vastgoedverkoop met maar liefst 27 % in juli. In absolute cijfers is de verkoop gezakt tot een dieptepunt sinds 1995.
Het valt dus te vrezen dat ook de vastgoedprijzen zullen gaan dalen, wat zware gevolgen kan hebben voor het economisch herstel.
Zoals voorspeld, heeft de VS het moeilijk om over te schakelen van een periode van stimuleringsmaatregelen naar een economie die opnieuw wordt ondersteund door een stevige vraag van de gezinnen. De situatie is zo ernstig dat zelfs een terugval van de economie niet uitgesloten lijkt.

 

Arbeidsmarkt duurzaam verzwakt

De sombere situatie op de vastgoedmarkt lijkt op het eerste gezicht verrassend. De hypothecaire rentevoeten flirten immers nog altijd met hun historische minima en de woningprijzen liggen gemiddeld 25 % lager dan de piek van 2006. Men zou dus een gonzende bedrijvigheid verwachten op de woningmarkt.
Niet dus. Een van de hoofdredenen daarvoor is zonder twijfel de situatie op de arbeidsmarkt: de weekcijfers voor het aantal nieuw ingeschreven werklozen gaan al een tijdje in stijgende lijn en bereikten vorige week de kaap van een half miljoen. Dat is een hoogte-, of liever dieptepunt, dat niet meer werd bereikt sinds 2009 en de stijgende weekcijfers stellen logischerwijs ook een nieuwe stijging van de werkloosheidsgraad in het vooruitzicht (die in juli al afklokte op 9,5 %).
De vraag is dan waarom ondernemingen blijkbaar niet (meer) aanwerven. Sommigen – vooral op Wall Street en in de gezondheidssector – wijzen met een beschuldigende vinger naar de "overreglementering": o.m. het Medicare-plan dat zoveel mogelijk mensen een basisvorm van medische dekking moet bieden en de Volcker-hervormingen die voor een betere omkadering van het financiële systeem moeten zorgen. Daarnaast wijzen ze ook op de dringende nood om de overheidsfinanciën te saneren, wat voor meer fiscale druk kan zorgen. Kortom, een onzekere conjunctuur met een ongunstig effect op de risicoappetijt, het investeringsklimaat en de creatie van nieuwe werkgelegenheid.

 

Productieniveau ondermaats

Er zijn dus vraagtekens m.b.t. het wetgevend en fiscaal kader, maar andere indicatoren wijzen op nog een veel belangrijkere realiteit. In juli bedroeg de benuttingsgraad van de industriële capaciteit in de VS slechts 74,9 %, ruim onder het gemiddelde dus van 80,6 % voor de periode 1972-2009.
De Amerikaanse industrie draait met andere woorden geenszins op volle toeren en is dan ook niet bereid om investeringen te doen (o.a. in nieuw materieel) zolang er geen heropleving is van de vraag. Maar net de gezinnen, die de vraag moeten aanwakkeren, geven niet thuis.

 

Vicieuze cirkel

De Amerikaanse economie lijkt dus gevangen in een vicieuze cirkel. De gezinnen zijn zich bewust van de moeilijke situatie op de arbeidsmarkt en van de hoge schuldenlast die ze de voorbije tien jaar zijn aangegaan (ze ervaren de gevolgen ervan aan den lijve), en ze tonen zich nu dan ook een stuk voorzichtiger. Bovendien is hun beschikbaar inkomen nauwelijks gestegen (+0,4 % op jaarbasis in het tweede kwartaal) en zijn ook de voorwaarden om krediet te krijgen verstrengd, waardoor sommigen niet eens meer kúnnen consumeren, als ze dat al zouden willen. En bij gebrek aan een opleving van de vraag, gaan de bedrijven op de aanwervingsrem staan.
Een vicieuze cirkel dus, die ervoor kan zorgen dat de Amerikaanse economie, of het nu in een scenario van licht herstel of van lichte samenkrimping is, nog velen zal ontgoochelen.

 

Onze mening

Ondanks het feit dat de Amerikaanse beurzen niet te duur zijn, raden we u aan om uiterst selectief te zijn als u wilt beleggen in Amerikaanse bedrijven. De onzekerheid rond het Amerikaanse herstel kan immers nog geruime tijd aanslepen.
Kies enkel voor aandelen die goedkoop zijn in verhouding tot de winstverwachtingen. U vindt onze adviezen hier.

 

Deel dit artikel