Analyse
China : overhitting van de vastgoedmarkt 7 jaar geleden - woensdag 9 juni 2010
In 2008 en 2009, toen de wereld worstelde met een recessie, kon China zijn indrukwekkende groeicijfers blijven voorleggen. Maar vandaag vrezen de autoriteiten voor een oververhitting van hun economie. De grootste zorg is evenwel de vastgoedsector.

In 2008 en 2009, toen de wereld worstelde met een recessie, kon China zijn indrukwekkende groeicijfers blijven voorleggen dankzij een nooit geziene kredietexpansie. Maar vandaag vrezen de autoriteiten voor een oververhitting van hun economie. Met fabrieken die op volle toeren draaien, een sterke groei van de industriële productie (in april: +17,8 % tegenover een jaar eerder) en fors toenemende detailhandelsverkopen (+18,5%), komt de inflatie dichtbij de 3 %-limiet van de Chinese centrale bank. De grootste zorg is evenwel de vastgoedsector. Jaren van goedkoop krediet hebben velen naar vastgoed gedreven. Een marktcorrectie, die zware gevolgen zou hebben voor de gehele economie, is niet uit te sluiten. De autoriteiten, die zich bewust zijn van het gevaar, verminderen geleidelijk de stimuleringsmaatregelen om een zogenaamde zachte landing te verzekeren: een moeilijke maar niet onmogelijke opgave.

De excessen van de boom
De overdreven voorliefde voor Chinees vastgoed, die de afgelopen jaren aan de basis lag van de groei van het land, heeft belangrijke overcapaciteit met zich meegebracht. Het kwam zelfs zo ver dat regionale autoriteiten, zonder medeweten van de centrale overheid, landbouwgronden onteigenden om ze daarna aan promotoren te verkopen. Deze handelswijze is één van de belangrijkste inkomstenbronnen voor de regio’s en heeft voor bouwwoede gezorgd waardoor in veel voorsteden nieuwe gebouwen leeg blijven. De markten houden hun adem in en maken zich zorgen. Het is dan ook geen toeval dat de Chinese vastgoedsector ±1/4 van zijn waarde heeft verloren sinds het najaar van 2009. En dit gegeven heeft op de Chinese beurzen gewogen (ze behoren tot de zwakst presterende in 2010).

Unieke middelen
China beschikt echter over troeven om de overcapaciteit te beperken en een crisis van de sector het hoofd te bieden.
· Peking heeft de wetgeving rond hypotheekleningen verstrakt, vooral als het niet om een hoofdwoning gaat.
· De autoriteiten zijn overgegaan tot de afbraak van onbewoonbare huizen en tot de verhuizing van mensen naar nieuwe residentiële zones.
· De gebouwen door de regionale autoriteiten gebouwd, zonder medeweten van de nationale overheid, maken onderwerp uit van onderzoek en kunnen worden afgebroken. Houders kunnen tevens de eigendomsrechten verliezen.
· China beschikt over diepe zakken om de banken bij te staan indien ze worden overspoeld door wanbetalingen (dit laatste is bij een snelle kredietgroei al meermaals gebeurd).
· De migratie van het plattenland naar de steden zet zich voort terwijl de reële lonen van arbeiders sterk toenemen (in sommige provincies: +10 % per jaar). Dit laat een groeiend aantal gezinnen (die nog over een stevig spaarvarken beschikken) toe om gebruik te maken van de koopopportuniteiten die zich hebben aangeboden na de prijsdalingen van het vastgoed.

De rug niet toekeren
Na de Chinese vastgoedboom is een correctie waarschijnlijk. Maar China beschikt over belangrijke troeven om de impact ervan te beperken. Terwijl turbulentie in 2010 en 2011 niet uit te sluiten valt, blijft China voor de lange termijn een interessante belegging.  De beleggingen in het land blijven dan ook onderdak krijgen in onze portefeuilles.

Deel dit artikel