Woluwe Uitbreiding BE0003600112

Waarschuwing
Toevoegen aan portefeuille
706,00 EUR 20/11/2017 11:30 Brussel
0,00 % Wijziging sinds laatste afsluiting
580,0000 725,0000  52 weken min max
14,06 % Rendement 1 jaar
0,00 % Verwacht nettodividendrendement
Alle details

Premium inhoud

Het advies van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

Hoe komen we tot ons advies?

Artikels

  • Analyse
    Eurocommercial Properties aast op een deel van het Woluwe Shopping Center 1 maand geleden - woensdag 18 oktober 2017
    Slaagt de deal, dan zou dit goed nieuws zijn voor de houders van de certificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding.
     
     
     
     

    Het advies van onze experten en onze risicobeoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

    Ik wil toegang tot deze inhoud!
  • Analyse
    Verkoopproces vordert voor Woluwe Shopping 6 maanden geleden - maandag 22 mei 2017
    Beide certificaten hebben goede resultaten gepubliceerd. We wijzigen ons advies.

    Het Brusselse winkelcentrum Woluwe Shopping Center kreeg in 2016 minder bezoekers over de vloer, maar dat verhinderde de vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding niet om goede resultaten neer te zetten.
    We raden aan om zowel de certificaten van Woluwe Uitbreiding als van Woluwe Shopping (koers sinds februari flink gedaald, nu niet meer verkopen) bij te houden.

     

    Het winkelcentrum zag zijn bezoekersaantal met 2,2% terugvallen, waardoor de omzet van de handelaars (die het variabele gedeelte van het huurgeld bepaalt) behoorlijk stevig achteruitboerde (-5,3%). De daling is o.a. te wijten aan de stevige concurrentie van e-commerce (almaar meer in opmars) en van nabije winkelcentra (Docks Bruxsel), maar ook aan de terroristische aanslagen (mensen banger geworden) en aan werkzaamheden aan de toegangswegen naar het winkelcentrum.

    Certificaathouders van Woluwe Shopping krijgen op 28 juni coupon nr. 69 uitbetaald. De nettocoupon (55,44 EUR) blijft stabiel t.o.v. vorig jaar, ondanks de stijging van de roerende voorheffing naar 30%. De recurrente inkomsten stegen in 2016 met 3,8%. De beheerders ramen deze voor 2017 zowat 7,6% hoger, o.a. door het nieuwe beheercontract met de uitbater van het winkelcentrum, dat extra inkomsten oplevert uit o.a. animatieactiviteiten en de uitbating van de energie-installaties. De bezettingsgraad in dit deel lag eind 2016 op 100%.

    Certificaathouders van Woluwe Uitbreiding ontvangen voor coupon nr. 29 op 28 juni 28,88 EUR netto. Ook hier is de nettocoupon ondanks de hogere voorheffing stabiel gebleven. De recurrente inkomsten in 2016 lagen 3,6% hoger dan het jaar voordien. Voorts verwachten de beheerders in 2017 hogere recurrente inkomsten (+6,3%) door nieuwe huurcontracten (in oktober 2016 verstreek een tiental erfpachtcontracten) en vooral door nieuwe inkomsten (animatie en thermische installatie; zie ook hierboven). Bijna alle handelszaken in dit deel waren eind december 2016 verhuurd.

    In februari besloten de beheerders van beide certificaten om elk hun deel van het shoppingcentrum in de etalage te zetten. Er werden twee vastgoedmakelaars aangesteld om de interesse van potentiële kopers af te toetsen. Half mei werd de verkoopprocedure in gang gezet, maar het kan nog enkele maanden of zelfs langer duren alvorens de verkoop daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Volgens de makelaars zou er interesse zijn van grote (kapitaalkrachtige) internationale groepen. Niet onbelangrijk, want de verkoopsom loopt al snel in de honderden miljoenen euro’s. Op 22 maart werd een bouwvergunning voor Uitbreiding Noord (nieuwe uitbreiding van het centrum) nietig verklaard. Hoewel dit geen obstakel vormt voor de verkoop, zouden kandidaat-kopers dit argument wel kunnen aangrijpen om een lagere prijs te bedingen.

    Wat de uiteindelijke verkoopprijs wordt, blijft voorlopig koffiedik kijken. Voorts blijft het ook erg onduidelijk hoe de verkoopsom onder de verschillende partijen verdeeld zal worden (ingewikkelde eigendomsstructuur: naast de twee certificaten is ook AG Real Estate zelf deels eigenaar), en hoe de verkoop fiscaal behandeld zal worden. Toch verwachten we op basis van onze eigen ruwe schattingen dat de netto liquidatiewaarde van beide certificaten in de buurt van de huidige beurskoers zal uitkomen.

     

    Koersen op het moment van de analyse:
    Woluwe Shopping: 1 700 EUR
    Woluwe Uitbreiding: 636,50 EUR 

    Deel dit artikel

  • Analyse
    De bouwvergunning voor de uitbreiding van Woluwe Shopping Center werd nietig verklaard 7 maanden geleden - dinsdag 11 april 2017
    Dit zou evenwel geen impact hebben op het verkoopproces van de vastgoedactiva.

    Het Woluwse winkelcentrum heeft al geruime tijd de intentie om een bijkomende winkelruimte (‘Uitbreiding Noord’) te bouwen en verkreeg hiervoor eind juni 2015 een bouwvergunning. Helaas verklaarde de Raad van State deze op 22 maart nietig op vraag van omwonenden.

    Aangezien de vastgoedcertificaten slechts een gedeelte van het winkelcentrum in handen hebben, dat trouwens volledig losstaat van ‘Uitbreiding Noord’, zet de nietigverklaring geen rem op de verkoop van de vastgoedactiva.

     

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Woluwe Shopping en Uitbreiding vastgoedcertificaten: verkoop wordt voorbereid 8 maanden geleden - maandag 6 maart 2017
    Advieswijziging voor één van de twee certificaten.

    De vastgoedcertificaten Woluwe Shopping Center en Woluwe Uitbreiding hebben betrekking op het gelijknamige winkelcentrum in Brussel.
    Woluwe Shopping kunt u nu verkopen.
    Woluwe uitbreiding : houden

     

    De beheerders hebben twee vastgoedmakelaars (Jones Lang LaSalle en CBRE) onder de arm genomen die de markt zullen aftasten naar potentiële kopers. Ze denken dat, gezien de gunstige omstandigheden op de vastgoedmarkt, het ideale moment is aangebroken om de activa van de hand te doen. Het blijft vooralsnog gissen naar de mogelijke verkoopprijs van het vastgoed.

    De verkoop van het vastgoed komt bovendien gelegen omdat de respectieve vervaldagen van beide certificaten alsmaar minder ver in de toekomst liggen. Het certificaat Woluwe Shopping Center, dat in het verleden al twee keer met 5 jaar is verlengd, loopt in principe nog tot uiterlijk 31 januari 2019. Voor Woluwe Uitbreiding is de vervaldag uiterlijk 31 december 2018.

     

    Woluwe Shopping: u mag verkopen

    De koers van Woluwe Shopping is in een jaar tijd sterk gestegen (+15%). We kennen het resultaat van een mogelijke verkoop nog niet, en gezien de ingewikkelde eigendomsstructuur van het shoppingcentrum en de fiscale behandeling, is het quasi onmogelijk om een realistische benadering van de netto liquidatiewaarde van het certificaat te maken. Toch vrezen we dat het niet makkelijk zal zijn om bij vereffening een hogere netto-opbrengst op zak te steken dan het huidige koersniveau. We zouden de certificaten, die maar een couponrendement van 2,7% netto opleveren, dan ook niet meer bijhouden maar we raden u aan om rond de huidige recordkoers te verkopen.

     

    Woluwe Uitbreiding: we zouden houden

    Houders van Woluwe Uitbreiding mogen daarentegen wel hun certificaten behouden, en dat om twee redenen: enerzijds lijkt het ons hier mogelijk om bij liquidatie minstens een nettobedrag op te strijken dat gelijk is aan de huidige koers; anderzijds biedt het certificaat in afwachting ook een fraai dividendrendement (±4,5% netto).

     

    Koersen op het moment van de analyse
    Woluwe Shopping : 2 020 EUR
    Woluwe Uitbreiding : 650 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Woluwe Shopping & Uitbreiding: minder bezoekers, hogere huren 1 jaar geleden - donderdag 16 juni 2016

    Na de terugval in 2014 liet het bezoekersaantal van het winkelcentrum ook in 2015 een daling optekenen.

    Toch zijn de in juni betaalbare nettocoupons van de twee aanverwante vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding even hoog als vorig jaar.
    Speculatief ingestelde beleggers mogen het certificaat van Woluwe Shopping houden.
    Wie een hoger risico niet schuwt en een gokje wil wagen, mag het certificaat van Woluwe Extension kopen (anders raden we u aan te houden).

     

    Terreuraanslagen schrikken bezoekers af

    In 2015 kreeg het ten oosten van Brussel gelegen Woluwe Shopping 3,6 % minder bezoekers over de vloer en daalde de omzet van de handelszaken er met 3,4 %. De situatie verslechterde er na de aanslagen in Parijs in november (daarvoor respectievelijk slechts -2,2 % en -1,6 %). Na de aanslagen in Frankrijk was de daling in Woluwe groter dan het gemiddelde voor de Brusselse winkelcentra. Over de impact van de aanslagen in Brussel op 22 maart werd op de informatievergadering begin mei nog niets gezegd.

     

    Om de daling van de bezoekersaantallen te counteren, worden een aantal investeringen bestudeerd. De werken op de Woluwelaan om de tram binnen twee jaar tot aan het shoppingcenter te laten rijden, zullen ook werken aan de in- en uitgangen en aan de riolering vereisen. De overeenkomst met de uitbater loopt af in 2016 en er lopen onderhandelingen voor een nieuw contract. In principe zou dat geen negatieve gevolgen mogen hebben voor de certificaathouders, integendeel zelfs. Voor het lang geopperde project “Uitbreiding Noord” is het voorlopig wachten op een uitspraak van de Raad van State (doordat een buurtbewoner bezwaar aantekende).

     

    Woluwe Shopping

    Ondanks de dalende bezoekersaantallen stegen de recurrente (huur)inkomsten in 2015 met 3,3 %, en de totale inkomsten zelfs met 4,6 %. De bezettingsgraad ligt op 100 %. De voorbije 7 jaar stegen de huren met ongeveer 36 % (t.o.v. 11 % voor de inflatie). De brutocoupon neemt lichtjes toe, maar door de verhoging van de roerende voorheffing van 25 naar 27 % blijft de nettocoupon (nr. 68) die op 29 juni uitbetaald wordt, uiteindelijk onveranderd op 55,44 EUR.

     

    Voor volgend jaar tippen we op een lichte toename (+1,9 % tot 56,50 EUR). Hoewel de waardering erg complex is (waarde toekomstige “Uitbreiding Noord”?) ramen we de netto liquidatiewaarde (vóór couponbetaling) op ruim 1800 EUR per certificaat, maar een positieve verrassing is niet uitgesloten.

     

    Woluwe Uitbreiding

    Hier daalden in 2015 de recurrente (huur)inkomsten met 1,2 %, hoofdzakelijk door een tijdelijke leegstand ten gevolge van een faillissement. De totale inkomsten klommen wel 1,6 % hoger. Op 31/12 waren bijna alle handelszaken verhuurd. Hoewel het resultaat fors daalde (-4,7 %) door een eenmalige kost i.v.m. een btw-probleem rond een huurcontract met ING, steeg de brutocoupon toch lichtjes. Netto wordt er (net zoals in 2015) op 29 juni een bedrag van 28,88 EUR uitgekeerd (coupon nr. 28).

     

    De voorbije 7 jaar stegen de huurinkomsten met zowat 26 %. Dat is weliswaar een stuk minder dan bij Woluwe Shopping, maar in oktober 2016 vervalt een reeks oude erfpachtcontracten (voor ruim een kwart van de totale oppervlakte). Een aantal nieuwe contracten is al ondertekend, terwijl er over andere nog onderhandeld wordt en er voor sommige ook een gerechtelijke procedure loopt. Hoe dan ook verwachten de beheerders voor 2016 dat de recurrente inkomsten met ±2,8 % zullen stijgen, en dat in 2017 alleen al door de contracthernieuwingen de huurinkomsten 3 tot 5 % hoger zullen afklokken.

     

    Voor juni 2017 mikken we op een nettocoupon van 29,42 EUR (+1,9 %). Ondanks een aantal onzekerheden schatten we de netto liquidatiewaarde (vóór couponbetaling) op zo’n 710 EUR per certificaat, mogelijk nog meer bij de realisatie van “Uitbreiding Noord” en dankzij het positieve effect van de werken voor de komst van de tram.

     

    Koers op het moment van de analyse

    Woluwe Shopping: 1 950 EUR

    Woluwe Extension: 655,50 EUR

     

    Deel dit artikel

Meer

Belangrijke gegevens

Identiteitskaart

Segment Shoppingcentra
Maximumkoers afgelopen 12 maanden 725,00 EUR
Minimumkoers afgelopen 12 maanden 580,00 EUR
ISIN-code BE0003600112
Beurs Brussel
Aantal bestaande aandelen 103.000
Beurskapitalisatie (in miljard) 0,07 EUR
Transactievolume (gemiddeld / dag / x 1 000) 53
Website www.agrealestate.eu

Prestaties (in euro)

Rendement 3 maanden 12,90 %
Rendement 6 maanden 16,48 %
Rendement 1 jaar 14,06 %
Rendement 5 jaar 8,70 %

Sleutelcijfers per certificaat

Laatste nettodividend 28,88 EUR
Volgende nettodividend 0,00 EUR
Bezettingsgraad 99,00 %

Beursgegevens

Verwacht nettodividendrendement 0,00 %
In welke mate zou u deze webpagina aanbevelen aan uw vrienden en famille ? Geef een score tussen 1 (zeker niet) en 10 (zeker) *
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Opmerkingen (optioneel)
Verzenden