Woluwe Uitbreiding

BE0003600112
Waarschuwing
Toevoegen aan portefeuille
80,00 EUR 22/06/2018 11:30 Brussel
1,01 % Wijziging sinds laatste afsluiting
79,2000 850,0000  52 weken min max
-71,35 % Rendement 1 jaar
0,00 % Verwacht nettodividendrendement
Alle details
Premium inhoud

Het advies van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

Hoe komen we tot ons advies?

Artikels

  • Analyse
    Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding: vereffening van start 3 maanden geleden - dinsdag 13 maart 2018
    De beheerders gaan over tot de uitkering van twee liquidatiecoupons.

    Na het knippen van de coupons (12 maart), kan het nog interessant zijn om te verkopen als de transactiekosten niet te hoog oplopen. Is dat niet zo, dan wacht u beter de definitieve vereffening af. Wel kan het nog een jaar of twee duren vooraleer die volledig rond is.
    Als Woluwe Shopping rond of boven de 170 EUR noteert, dan kunt u best uw certificaten VERKOPEN.
    Als Woluwe Uitbreiding rond of boven de 85 EUR noteert, kunt u ook best VERKOPEN.
    Werk steeds met een limietorder gezien de beperkte liquiditeit!

    Vereffeningsbedragen

    In navolging van het verlijden van de verkoopakte op 1 maart, krijgen de houders van beide vastgoedcertificaten de courante jaarlijkse coupon én een eerste liquidatiecoupon uitgekeerd. De betaling vindt op 14 maart plaats (ex-datum: 12 maart).
    De courante coupon (nr. 70) voor houders van Woluwe Shopping bedraagt 75,62 EUR netto, en heeft betrekking op de huurinkomsten over boekjaar 2017 én op de al verworven huurinkomsten van boekjaar 2018 tot het moment waarop de akte is verleden (1 maart). Daarnaast wordt een eerste vereffeningscoupon (nr. 71) uitbetaald van 1802,15 EUR netto.
    De courante coupon (nr. 30) voor houders van Woluwe Uitbreiding bedraagt 34,84 EUR netto. Deze heeft ook betrekking op de huurinkomsten over boekjaar 2017 én op de al verworven huurinkomsten van boekjaar 2018 tot het moment waarop de akte is verleden. Daar komt nog een eerste vereffeningscoupon (nr. 31) bij kijken van 697,36 EUR netto.

    Wat valt er nog uit te keren?

    Veiligheidshalve houden de beheerders nog een deel van de verkoopopbrengst achter de hand voor onvoorziene omstandigheden bij de vereffening. Indien deze reserves niet moeten worden aangesproken, kunnen ze binnen de komende 2 jaar worden uitgekeerd in de vorm van één of meerdere vereffeningscoupons. Voor Woluwe Shopping gaat het om ongeveer 170 EUR en voor Woluwe Uitbreiding om ongeveer 85 EUR.

    Koersen op het moment van de analyse: 
    Woluwe Shopping: 2091,00 EUR
    Woluwe Uitbreiding: 850,00 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Op 19 januari nam het Nederlandse Eurocommercial Properties het Woluwe Shopping Center gedeeltelijk over 5 maanden geleden - woensdag 24 januari 2018
    Houders van de certificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding krijgen meer dan initieel voorzien.

    De definitieve vereffening kan nog een paar jaar duren. Nu de koers van Woluwe Shopping en de koers van Woluwe Uitbreiding de geraamde vereffeningsbedragen benaderen, kan het interessanter zijn om nu te verkopen. Zo beschikt u eerder over uw geld en kunt u dat herbeleggen.

    Hogere liquidatiewaarde…

    De exclusieve gesprekken met Eurocommercial Properties mondden uit in een verkoopovereenkomst. Het verlijden van de authentieke aktes zal naar verwachting in het eerste kwartaal gebeuren. Uitgaande van deze aktes hebben de beheerders van beide certificaathouders de geraamde verkoopopbrengst per certificaat opgetrokken:
    – van 1950 EUR naar 2030 EUR voor Woluwe Shopping;
    – van 760 EUR naar 810 EUR voor Woluwe Uitbreiding.

    … maar kan nog afwijken

    In de verkoopovereenkomst zijn een aantal verbintenissen voorzien zoals het afronden van een aantal lopende werken en een aantal verstrekte waarborgen. De definitieve verkoopopbrengst (liquidatiebedrag) kan daarom nog verschillend zijn van de ramingen van de certificaatbeheerders indien de waarborgen nog zouden worden aangesproken.

    Ons advies

    De vereffening zal in minstens 2 stappen gebeuren. Eerst zal het overgrote gedeelte worden uitgekeerd. En minstens een jaar na de ondertekening van de authentieke aktes zal het overige gedeelte, ter hoogte van de niet-gebruikte waarborgen, worden uitbetaald. De definitieve vereffening kan daardoor nog een paar jaar op zich laten wachten.

    Als de koers van Woluwe Shopping in de buurt komt van 2030 EUR, raden we u toch aan om te verkopen als de transactiekosten niet te hoog oplopen. Werk met een limietorder vanwege de beperkte liquiditeit. Hetzelfde geldt voor Woluwe Uitbreiding: verkoop indien de koers de kaap van 810 EUR nadert.

    Koers op het moment van de analyse
    Woluwe Shopping: 2014,00 EUR
    Woluwe Uitbreiding: 805,00 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Eurocommercial Properties aast op een deel van het Woluwe Shopping Center 8 maanden geleden - woensdag 18 oktober 2017
    Slaagt de deal, dan zou dit goed nieuws zijn voor de houders van de certificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding.

    Voor beide certificaten handhaven we ons advies: houden.
    Let wel op:
    – Als de koers van Woluwe Shopping hoger gaat dan 1 950 EUR, raden we u aan om uw certificaten te verkopen als de transactiekosten niet te hoog oplopen. Werk met een limietorder vanwege de beperkte liquiditeit.
    – Hetzelfde geldt voor Woluwe Uitbreiding indien de koers hoger gaat dan 760 EUR.

    Exclusieve gesprekken

    De Nederlandse vastgoedgroep Eurocommercial Properties deed met 468 miljoen euro het interessantste bod op het deel van het Woluwe Shopping Center in handen van de certificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding. De geboden prijs ligt een beetje hoger dan onze meest optimistische schatting van 462,5 miljoen euro.

    Of de verkoop zal doorgaan, hangt vooral af van het boekenonderzoek door Eurocommercial Properties. In principe zou tegen ten laatste eind november duidelijk moeten worden of de deal effectief doorgaat.

    Mogelijke verkoopopbrengst

    Als de verkoop slaagt, zal de verkoopopbrengst moeten worden verdeeld tussen de vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding. Volgens ramingen van de beheerders van beide vastgoedcertificaten kunnen houders van Woluwe Shopping rekenen op een vereffeningswaarde van ongeveer 1 950 EUR netto en houders van Woluwe Uitbreiding op ongeveer 760 EUR netto.

    Eenmaal de deal definitief beklonken is, kunnen de beheerders starten met de vereffening. De terugbetaling zal in verschillende fases gebeuren en kan zo’n twee jaar duren. 

    Koers op het moment van de analyse 
    Woluwe Shopping: 1895 EUR
    Woluwe Uitbreiding: 725 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Verkoopproces vordert voor Woluwe Shopping 1 jaar geleden - maandag 22 mei 2017
    Beide certificaten hebben goede resultaten gepubliceerd. We wijzigen ons advies.

    Het Brusselse winkelcentrum Woluwe Shopping Center kreeg in 2016 minder bezoekers over de vloer, maar dat verhinderde de vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding niet om goede resultaten neer te zetten.
    We raden aan om zowel de certificaten van Woluwe Uitbreiding als van Woluwe Shopping (koers sinds februari flink gedaald, nu niet meer verkopen) bij te houden.

     

    Het winkelcentrum zag zijn bezoekersaantal met 2,2% terugvallen, waardoor de omzet van de handelaars (die het variabele gedeelte van het huurgeld bepaalt) behoorlijk stevig achteruitboerde (-5,3%). De daling is o.a. te wijten aan de stevige concurrentie van e-commerce (almaar meer in opmars) en van nabije winkelcentra (Docks Bruxsel), maar ook aan de terroristische aanslagen (mensen banger geworden) en aan werkzaamheden aan de toegangswegen naar het winkelcentrum.

    Certificaathouders van Woluwe Shopping krijgen op 28 juni coupon nr. 69 uitbetaald. De nettocoupon (55,44 EUR) blijft stabiel t.o.v. vorig jaar, ondanks de stijging van de roerende voorheffing naar 30%. De recurrente inkomsten stegen in 2016 met 3,8%. De beheerders ramen deze voor 2017 zowat 7,6% hoger, o.a. door het nieuwe beheercontract met de uitbater van het winkelcentrum, dat extra inkomsten oplevert uit o.a. animatieactiviteiten en de uitbating van de energie-installaties. De bezettingsgraad in dit deel lag eind 2016 op 100%.

    Certificaathouders van Woluwe Uitbreiding ontvangen voor coupon nr. 29 op 28 juni 28,88 EUR netto. Ook hier is de nettocoupon ondanks de hogere voorheffing stabiel gebleven. De recurrente inkomsten in 2016 lagen 3,6% hoger dan het jaar voordien. Voorts verwachten de beheerders in 2017 hogere recurrente inkomsten (+6,3%) door nieuwe huurcontracten (in oktober 2016 verstreek een tiental erfpachtcontracten) en vooral door nieuwe inkomsten (animatie en thermische installatie; zie ook hierboven). Bijna alle handelszaken in dit deel waren eind december 2016 verhuurd.

    In februari besloten de beheerders van beide certificaten om elk hun deel van het shoppingcentrum in de etalage te zetten. Er werden twee vastgoedmakelaars aangesteld om de interesse van potentiële kopers af te toetsen. Half mei werd de verkoopprocedure in gang gezet, maar het kan nog enkele maanden of zelfs langer duren alvorens de verkoop daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Volgens de makelaars zou er interesse zijn van grote (kapitaalkrachtige) internationale groepen. Niet onbelangrijk, want de verkoopsom loopt al snel in de honderden miljoenen euro’s. Op 22 maart werd een bouwvergunning voor Uitbreiding Noord (nieuwe uitbreiding van het centrum) nietig verklaard. Hoewel dit geen obstakel vormt voor de verkoop, zouden kandidaat-kopers dit argument wel kunnen aangrijpen om een lagere prijs te bedingen.

    Wat de uiteindelijke verkoopprijs wordt, blijft voorlopig koffiedik kijken. Voorts blijft het ook erg onduidelijk hoe de verkoopsom onder de verschillende partijen verdeeld zal worden (ingewikkelde eigendomsstructuur: naast de twee certificaten is ook AG Real Estate zelf deels eigenaar), en hoe de verkoop fiscaal behandeld zal worden. Toch verwachten we op basis van onze eigen ruwe schattingen dat de netto liquidatiewaarde van beide certificaten in de buurt van de huidige beurskoers zal uitkomen.

     

    Koersen op het moment van de analyse:
    Woluwe Shopping: 1 700 EUR
    Woluwe Uitbreiding: 636,50 EUR 

    Deel dit artikel

  • Analyse
    De bouwvergunning voor de uitbreiding van Woluwe Shopping Center werd nietig verklaard 1 jaar geleden - dinsdag 11 april 2017
    Dit zou evenwel geen impact hebben op het verkoopproces van de vastgoedactiva.

    Het Woluwse winkelcentrum heeft al geruime tijd de intentie om een bijkomende winkelruimte (‘Uitbreiding Noord’) te bouwen en verkreeg hiervoor eind juni 2015 een bouwvergunning. Helaas verklaarde de Raad van State deze op 22 maart nietig op vraag van omwonenden.

    Aangezien de vastgoedcertificaten slechts een gedeelte van het winkelcentrum in handen hebben, dat trouwens volledig losstaat van ‘Uitbreiding Noord’, zet de nietigverklaring geen rem op de verkoop van de vastgoedactiva.

     

    Deel dit artikel

Meer

Belangrijke gegevens

Identiteitskaart

Segment Shoppingcentra
Maximumkoers afgelopen 12 maanden 850,00 EUR
Minimumkoers afgelopen 12 maanden 79,20 EUR
ISIN-code BE0003600112
Beurs Brussel
Aantal bestaande aandelen 103.000
Beurskapitalisatie (in miljard) 0,01 EUR
Transactievolume (gemiddeld / dag / x 1 000) 94
Website www.agrealestate.eu

Prestaties (in euro)

Rendement 3 maanden -12,00 %
Rendement 6 maanden -75,03 %
Rendement 1 jaar -71,35 %
Rendement 5 jaar -19,93 %

Sleutelcijfers per certificaat

Laatste nettodividend 0,00 EUR
Volgende nettodividend 0,00 EUR
Bezettingsgraad -

Beursgegevens

Verwacht nettodividendrendement 0,00 %
×
Vertel ons wat u denkt
woluwe-uitbreiding
In welke mate zou u deze webpagina aanbevelen aan uw vrienden en familie ? Geef een score tussen 1 (zeker niet) en 10 (zeker) *
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Opmerkingen (optioneel)
Verzenden