Al wat je moet weten als je een huis of appartement wilt kopen of verkopen

De aankoop van een eigen woning, of het nu een huis of een appartement is, is vanuit juridisch oogpunt een heel complexe aangelegenheid. Het is cruciaal dat je je rechten en plichten kent. 

Ook als verkoper is het belangrijk dat je je aan de regels houdt zodat alles correct verloopt. 

Wat je moet weten als je een bestaande woning wilt kopen

Voor elk pand dat vóór 1962 werd gebouwd, mag je ervan uitgaan dat het stedenbouwkundig in orde is. Datzelfde vermoeden geldt voor panden die dateren van tussen 1962 en de datum waarop het gewestplan dat voor die regio van toepassing is, van kracht is geworden.

Wat je moet weten als je een woning "op plan" wilt kopen

Volgens de wet is de projectontwikkelaar verplicht om een gedetailleerd bestek op te stellen. Dat document, dat ook "lastenboek" wordt genoemd, bepaalt hoe de aannemers te werk zullen gaan en welke materialen ze zullen gebruiken. Normaliter zou je daarin alles te weten moeten komen over de kwaliteit die je mag verwachten.

Wat je moet weten als je een pand wilt verkopen

Soms spreekt men ook van een voorkooprecht ten gunste van een huurder. Maar in feite is dat een voorkeurrecht, met andere spelregels. Je kunt meer over dat voorkeurrecht lezen in de vraag "Heeft mijn huurder voorrang om het pand te kopen?"

Wat je moet weten wanneer de (ver)koop in een notariële akte zal worden vastgelegd

Zolang de akte niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor, zouden derden bv. nog altijd beslag kunnen laten leggen op het verkochte goed.

Wat je moet weten wanneer er problemen opduiken wanneer je eenmaal in de gekochte woning bent getrokken

Als je in het proces-verbaal van de voorlopige oplevering hebt laten vermelden binnen welke termijn de projectontwikkelaar de gebreken moest oplossen en hij zich daar niet aan houdt, stel hem dan bij het verstrijken van de termijn met een aangetekende brief in gebreke om binnen een redelijke termijn de gebreken alsnog te verhelpen.

De financiële kant van de zaak

Moet je lenen voor de aankoop van die woning? In ons dossier Een hypotheeklening sluiten: tips kun je het antwoord vinden op vragen over onder meer je maximale afbetalingscapaciteit, de keuze qua looptijd en qua intrestvoet, en het verschil tussen een hypothecaire inschrijving en een hypothecair mandaat.

NAAR ONS DOSSIER MET TIPS OVER hYPOTHEEKLENINGEN

In principe niet, koper en verkoper zijn vrij om overeen te komen wat zij willen. Tenzij het een aankoop "op plan" betreft: in dat geval is de zogenoemde wet-Breyne van toepassing. Wel zijn er wetten die de verkoper verplichten om bepaalde documenten aan de koper te bezorgen die te maken hebben met de toestand van het pand. We denken bv. aan de wetgeving inzake ruimtelijke ordening of inzake de energieprestatienormen.

Ja, dat kan zin hebben.

Zo'n optie houdt in dat de verkoper zich er eenzijdig toe verbindt om niet aan iemand anders te verkopen. Je vraagt hem die gunst omdat je een pand wenst te kopen maar nog niet 100 % zeker bent, en anderzijds de gelegenheid niet graag aan je laat voorbijgaan.

Maar niet alle verkopers zullen daartoe bereid zijn.

En de verkoper die wel akkoord gaat, zal de optie ongetwijfeld in de tijd willen beperken (bv. één week of veertien dagen), hij kan nu eenmaal niet eeuwig op je beslissing wachten. Beslis je binnen die termijn om te kopen, laat dat dan schriftelijk en aangetekend weten aan de verkoper. Dat noemt men het "lichten" van de optie. Op dat ogenblik wordt de koop definitief. Licht je de optie daarentegen niet binnen die termijn, dan is er geen verkoop en in dat geval is de eigenaar weer vrij om te verkopen aan wie hij wil.

De verkoper kan een waarborg vragen voor het geval je afhaakt. Die waarborg zal als voorschot gelden indien je daadwerkelijk koopt, maar … je bent dat geld kwijt wanneer je uiteindelijk niet koopt.

Biddit is het onlineplatform van openbare verkopen van vastgoed dat werd ontwikkeld door FedNot, de Federatie van het Notariaat.

Notarissen kunnen daar panden op zetten waar jij een bod op kunt uitbrengen.

Bij elk pand staan foto’s, een beschrijving en de data waarop je het pand kunt bezichtigen. Je vindt hier ook alle vereiste documenten (bodemattest, EPC-certificaat, stedenbouwkundig attest …), de verkoopvoorwaarden en de contactgegevens van de notaris. 

Wil je een bod uitbrengen via Biddit, dan moet je eerst een account aanmaken.

Het bieden begint vanaf de instelprijs. De kandidaat die het eerste bod uitbrengt, krijgt een zogenaamde instelpremie van 1 % van dat bedrag als hij ook de winnende bieder zal blijken te zijn.

Er zijn twee systemen om te bieden:

• Ofwel geef je handmatig een bedrag in.
• Ofwel stel je een automatische bieding in. Daarbij leg je vooraf vast tot waar je maximaal wilt gaan. Je springt dan telkens boven het hoofd van iemand anders, tot je limiet is bereikt. Je wordt op dat ogenblik verwittigd en beslist dan om te stoppen of toch verder te bieden.

In de acht dagen dat het pand te koop staat, lopen er meestal weinig biedingen binnen. Maar vijf minuten vóór het einde kunnen ze elkaar ineens in hoog tempo opvolgen. Bij elk nieuw bod binnen de vijf minuten vóór het einde wordt de biedperiode verlengd met vijf minuten. Zo kunnen de volgende biedingen de biedperiode telkens met vijf minuten verlengen. Jij hebt telkens hooguit enkele minuten om na te denken over je eventuele volgende bod. 

Als je je wat onzeker voelt over het biedingsproces, kun je het vooraf uitproberen met een rekenmodule op de website van Biddit.

Stel dat jouw bod het heeft gehaald. Besef dan goed dat er voor jou geen weg terug is. Dus als je een hypotheeklening nodig hebt, ben je maar beter zeker van je stuk dat je die ook zult krijgen. Tenzij de eigenaar beslist om het pand terug te trekken en niet te verkopen, bijvoorbeeld omdat hij het bod niet hoog genoeg vindt. Maar als hij je bod aanvaardt, zal het heel snel gaan. De notaris zal jou en de verkoper contacteren en een proces-verbaal van toewijzing opstellen. Dat is een authentieke akte die beide partijen bij hem moeten ondertekenen. Vanaf dat moment heb je vijf dagen om de kosten van de verkoop te betalen: registratierechten, ereloon van de notaris enz. Als je behalve het winnende bod ook het eerste bod hebt uitgebracht, wordt de instelpremie afgetrokken. 

Wanneer de toewijzing in orde is, begint er een periode van zes weken waarin je de aankoopprijs moet betalen. 

Vastgoedmakelaars promoten bij hun klanten-verkopers geregeld om de kandidaat-kopers een bod te laten uitbrengen onder gesloten omslag. Zo lukt het immers geregeld om panden duurder aan de man te krijgen dan voor de vraagprijs die de verkoper voor ogen had. 

Het is de bedoeling dat je vanaf een bepaalde richtprijs biedt, het schriftelijke bod in een omslag stopt en tegen een bepaalde datum dichtgekleefd aan de tussenpersoon bezorgt. 

Dat mag perfect, zolang er geen sprake is van een veiling waarbij kandidaat-kopers tegen elkaar kunnen opbieden, zoals dat het geval is bij openbare verkoop (in een verkoopzaal of online via Biddit). En dat zou normaliter ook zo moeten zijn want jij hebt er geen idee van of andere mensen ook een bod hebben uitgebracht of hoeveel zij bieden. De idee is om op het einde van de biedperiode alle omslagen tegelijkertijd te openen en dan beslist de verkoper volledig vrij aan wie hij verkoopt. 

Mochten er meerdere identieke hoogste biedingen zijn, dan is meestal bepaald dat aan de betrokkenen zal worden gevraagd om uiterlijk tegen een nieuw bepaald moment een hoger schriftelijk bod onder gesloten omslag uit te brengen.

Alleen wordt in de praktijk soms vals gespeeld. Naar verluidt maken sommige makelaars de enveloppes eerder open dan gepland en melden langs hun neus weg dat Iemand anders evenveel heeft geboden, "dus als je iets méér biedt, is het voor jou". Een slimme manier om de prijs op te drijven. 

Hoe dan ook ben jij gebonden door het bod dat je in de omslag hebt gestopt. Bepaal daarom zelf hoelang je bod bindend is (zo kort mogelijk) want als daar geen termijn voor is vastgelegd in de voorwaarden, blijft je bod geldig. Terwijl de verkoper van zijn kant nergens door gebonden is: zelfs al is jouw bod het hoogste, hij is niet verplicht om het pand aan jou te verkopen.

Je kunt een voorkeurrecht uitoefenen als in de huurovereenkomst een beding is opgenomen dat bepaalt dat de huurder als eerste een bod mag doen als de eigenaar beslist om het pand te verkopen.

Concreet zal de eigenaar je dus vragen om een bindend bod te doen. Maar hij behoudt wel de vrijheid om het pand aan iemand anders te verkopen als die méér biedt. Het voorkeurrecht biedt je dus slechts de mogelijkheid om als eerste een bod te doen, het impliceert niet per se dat je het pand ook echt zult kunnen kopen.

Dat is niet hetzelfde als een voorkooprecht.

Als in de huurovereenkomst voor het pand dat je wilt kopen is bepaald dat de huurder een voorkeursrecht heeft, moet de eigenaar de betrokkene de eerste kans bieden om een bod te doen. Alleen als de huurder bereid is om dezelfde prijs te betalen als jou, zul je dan aan het kortste eind trekken.

Weet dat je achteraf problemen riskeert wanneer je een huis koopt waarop de huurder in feite een voorkeursrecht had maar van de eigenaar niet de kans heeft gekregen om een bod te doen.

Het voorkooprecht is een recht dat bij wet onder meer aan bepaalde overheidsinstanties werd toegekend. Als zo'n recht rust op het pand, moet dat in de verkoopaankondiging staan.

Wanneer je dan een definitief bod hebt gedaan dat de eigenaar heeft aanvaard, zal de notaris die de akte zal verlijden, die instantie aanschrijven met de vraag of ze het voorkooprecht wil uitoefenen. Dat houdt in dat ze bereid moet zijn om dezelfde prijs te bieden als jij. Wanneer dat het geval is, heeft zij voorrang op jou en gaat het pand naar haar in plaats van naar jou.

Voor elk pand dat vóór 1962 werd gebouwd, mag je ervan uitgaan dat het stedenbouwkundig volledig in orde is.

Datzelfde vermoeden geldt voor panden die dateren van tussen 1962 en de datum waarop het gewestplan dat voor die regio van toepassing is, van kracht is geworden (de periode van circa 1976 tot 1980).

Voor vergunningsplichtige bouwwerkzaamheden die echter nadien werden uitgevoerd, is wel een stedenbouwkundige vergunning vereist (in Vlaanderen moet men sinds 2018 van “omgevingsvergunning” spreken, maar in de omgang heeft men het vaak nog altijd gewoon over “bouwvergunning”) .

De verkoper is hoe dan ook verplicht om je in te lichten over elk illegaal bouwwerk, en dat reeds in de verkoopaankondiging.

De koop kan overigens alleen plaatsvinden als de verkoper in de koopovereenkomst een verklaring opneemt dat er al dan niet een vergunning bestaat voor het pand en voor werkzaamheden die werden uitgevoerd. Anders kun je de koop achteraf door een rechter laten vernietigen en tegelijkertijd een schadevergoeding eisen als zou blijken dat er sprake is van een illegaal bouwwerk.

Je kunt je bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waar het pand zich bevindt, zelf vooraf informeren of het pand stedenbouwkundig in orde is. Als de gemeente over een vergunningenregister beschikt, kun je dat register ter plekke gaan raadplegen of een ambtenaar vragen om dat voor je te doen. Maar ook zonder register kan de ambtenaar die info voor je opzoeken. Let wel: soms weet de gemeente niet af van het bestaan van een bouwmisdrijf, het is aan je notaris om de informatie na te trekken.

• Je bent het best beschermd als het pand zich in het Vlaams Gewest bevindt.
  In het Vlaams Gewest riskeer je als koper niets als het bouwmisdrijf al verjaard is. Het bezit van een bouwwerk dat door iemand anders zonder vergunning (sinds 2018 is de juiste term “omgevingsvergunning” maar in de wandeing heeft men het vaak nog altijd gewoon over “bouwvergunning” of over "stedenbouwkundige vergunning") werd opgetrokken of verbouwd, is immers niet strafbaar. De persoon die de werkzaamheden heeft uitgevoerd, dus een vorige eigenaar, kan van zijn kant wel tot vijf jaar na het einde van de bouwwerkzaamheden worden vervolgd (tenzij het gaat om een gebouw in een ruimtelijk kwetsbaar gebied, dus een bos- of natuurgebied, want dan verjaart het bouwmisdrijf na tien jaar): als de bouwwerkzaamheden nog geen vijf jaar tevoren werden uitgevoerd, kan hij worden veroordeeld tot de afbraak of het herstel in de vorige toestand, en als zich dat voordoet, moet je dat als koper ondergaan.
  
  Anders gezegd, wanneer het bouwwerk nog geen vijf jaar oud is, riskeert de verkoper dat hij ertoe wordt verplicht om het illegale bouwwerk af te breken. Is daarentegen wel al vijf jaar verstreken sedert het einde van de bouwwerkzaamheden én werd tegen een vorige eigenaar geen enkele strafvervolging ingesteld, dan hoef jij als koper in principe niet voor de afbraak te vrezen. Tenzij zou blijken dat het gebouw ernstige schade toebrengt aan omwonenden: in dat geval kan de overheid of een buur alsnog de afbraak vorderen voor de burgerlijke rechter.
  In het Brussels Hoofdstedelijk en het Waals Gewest ben je als koper minder beschermd: de overheid kan zolang het illegaal opgetrokken gebouw in stand wordt gehouden, de persoon die op dat ogenblik eigenaar is (jij dus), voor de strafrechter brengen en laten veroordelen tot afbraak of herstel. Er is geen enkele beperking in de tijd.
  
  
• Het hoeft echter niet altijd tot afbraak te komen. Als het slechts om een lichte bouwovertreding gaat, zoals dat meestal het geval is (bv. het aanbouwen van een carport of een veranda), is het alsnog mogelijk om een regularisatie aan te vragen. Dat is ook aangewezen als de bouwovertreding al is verjaard.
  Pols in dat geval vóór je de koopovereenkomst tekent, bij de gemeente in welke mate een regularisatie mogelijk is en hoeveel dat zal kosten. En laat in de koopovereenkomst een zogenoemde opschortende voorwaarde opnemen over het verkrijgen van die regularisatie: op die manier zal de koop pas definitief worden als je die regularisatie ook effectief krijgt. Je kunt desgewenst met de verkoper overeenkomen dat hij de procedure en de kosten voor zijn rekening neemt.

Een erfdienstbaarheid is een last die rust op een gebouw of een perceel grond (het "lijdend erf") en die tot voordeel strekt van een ander gebouw of perceel (het "heersend erf"). Het meest gekende voorbeeld is het recht van uitweg. Zo'n erfdienstbaarheid is vooral gebruikelijk op het platteland, waar weilanden ingesloten liggen en uitsluitend via een ander weiland kunnen worden bereikt. Een erfdienstbaarheid is eeuwigdurend en daardoor van bijzonder groot belang.

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan:

• door de natuurlijke ligging van het erf (bv. erfdienstbaarheid van waterafloop van een hoger gelegen terrein naar een lager gelegen terrein);
• uit verplichtingen opgelegd door de wet (bv. verplichting om uitweg te verlenen ten voordele van een ingesloten erf); 
• door een overeenkomst (bv. een bakker die in een van zijn eigendommen zijn beroep uitoefent, kan bij de verkoop van een andere eigendom die aan hem toebehoort, de erfdienstbaarheid opleggen aan de koper dat die eigendom nooit voor eenzelfde doel mag worden gebruikt).

Tip: controleer ter plaatse of niets erop wijst dat iemand op een of andere manier gebruik mag maken van de eigendom die je wenst te kopen. Als er bv. aan de zijkant van het pand een strook gras vertrappeld is door veelvuldige passage in de richting van het achterliggende stuk weiland, weet je beter vooraf of dat te wijten is aan een erfdienstbaarheid.

Als de elektrische installatie van vóór 1/10/1981 dateert, moet de verkoper ze door een erkend controleorganisme laten keuren en hij moet je het keuringsattest bij het verlijden van de notariële akte bezorgen.

Wanneer de installatie niet voldoet, is het aan jou om de installatie binnen 18 maanden te laten aanpassen en keuren.

U hebt daarvoor in de eerste plaats de statuten nodig. Die bestaan uit de basisakte van de mede-eigendom en het reglement van mede-eigendom:

• De basisakte bevat een beschrijving van het hele complex, dus zowel de privatieve als de gemene delen. Privatieve delen zijn behalve het appartement ook een berging, een garagebox enz. Gemeenschappelijk zijn de delen van het gebouw of de grond die door meer dan één bewoner worden gebruikt, zoals de trappen, de lift en de inkomhal. Je vindt in de basisakte het aandeel dat het appartement heeft in de gemene delen, bv. 1000/10000. Dat bepaalt hoeveel de eigenaar in kwestie zal moeten bijdragen in de kosten voor de gemene delen. Je kunt er onder meer ook lezen of het terras alleen voor gebruik van de eigenaar is of niet.
• Het reglement van de mede-eigendom beschrijft de bevoegdheid van de algemene vergadering van mede-eigenaars en de wijze waarop daar beslissingen kunnen worden genomen, bv. over het renoveren van de gevel of het installeren van een nieuwe lift. 

Daarnaast bestaat ook een huishoudelijk reglement (reglement van inwendige orde). Daarin kun je o.a. lezen hoe vaak het buitenschrijnwerk moet worden herschilderd, of een mede-eigenaar mag verhuren aan een vrijberoepsbeoefenaar enz. Sinds 2019 moet dat document eveneens de regels beschrijven in verband met de algemene vergaderingen (de manier waarop ze worden bijeengeroepen, de werkwijze en de bevoegdheden) en moet het mandaat van de syndicus erin worden uitgelegd.

Je kunt de statuten alsook het huishoudelijk reglement opvragen bij de verkoper of bij de syndicus van het gebouw.

In eerste instantie is een notaris niet nodig. De eigenlijke koop ontstaat immers zodra koper en verkoper zich verbinden om een bepaald goed te (ver)kopen tegen een bepaalde prijs. Vanaf dat moment is de (ver)koop voor beide betrokken partijen rechtsgeldig afdwingbaar. Het geschrift dat bij die gelegenheid wordt opgemaakt, is dan ook definitief, ongeacht of dat een regelrechte koopovereenkomst is zoals meestal het geval (in de wandeling vaak "compromis" genoemd) of dat het akkoord bij wijze van spreken op een bierviltje is neergepend.

Maar er moet wel kunnen worden aangetoond dat er een akkoord is over het voorwerp tussen de partijen en zij moeten hun handtekening hebben geplaatst. Daarom zullen een sms of een mail op zich niet volstaan: in die gevallen zijn ter aanvulling andere geschriften zoals mails en brieven nodig waaruit blijkt welk akkoord tot stand is gekomen. Alleen als het gaat om een mail die elektronisch werd ondertekend door beide partijen, volstaat die als bewijs. 

Het zal hoe dan ook nodig zijn om de koop daarna door een notaris in een akte te laten gieten. Pas dan zal de eigendomsoverdracht ook tegenover anderen ("derden") afdwingbaar zijn.

Neen.

Met zo'n aankoopbelofte (ook "verkoopoptie" genoemd) heb je je ertoe verbonden om een pand tegen de vermelde prijs te kopen. Het is een eenzijdige belofte tot aankoop waarbij alleen je gebonden bent. De verkoper van zijn kant blijft vrij om te doen wat hij wil. Vandaar dat wij je ten zeerste aanraden om geen voorschot te betalen.

Het is pas wanneer de verkoper “de optie licht” (uw aanbod aanvaardt) dat er een definitieve koop ontstaat waarbij ook de verkoper gebonden is.

Maar aangezien de (ver)koop dan automatisch volgt na het lichten van de optie, is het noodzakelijk dat alle essentiële elementen van de koopovereenkomst (prijs, betalingstermijn, eventuele opschortende voorwaarden ...) reeds nauwkeurig in de optie vermeld staan.

Vastgoedmakelaars laten soms diverse gegadigde kopers zo'n aankoopbelofte ondertekenen: ze spelen de betrokkenen dan tegen elkaar uit in de hoop een hogere prijs in de wacht te slepen (officieel of onder tafel), vaak zonder dat de eigenaar er iets van afweet.

Als je zekerheid wenst, onderteken je beter meteen een regelrechte koopovereenkomst: die is voor beide partijen bindend.

Heb je geen keuze, zorg er dan voor dat de optie die je tekent, beperkt is in de tijd. Als die termijn eenmaal verstreken is, ben je niet meer gebonden door de optie.

De koopovereenkomst omschrijft het geheel van rechten en plichten van koper en verkoper, en moet dan ook door beide partijen worden ondertekend. Dat document is definitief en kan niet worden herroepen.

Om discussie achteraf te voorkomen moet de koopovereenkomst zeker de volgende elementen bevatten:

• de identiteit van de verkoper en van de koper;
• een nauwkeurige omschrijving van het pand dat wordt gekocht, zo nodig met een opmetingsplan als bijlage;
• de prijs van het pand;
• de betalingstermijn en de voorwaarden, zoals de betaling van het voorschot en het saldo;
• het tijdstip waarop de sleutels zullen worden afgegeven;
• de termijn waarbinnen de akte voor de notaris zal worden verleden, plus de naam van de notaris;
• de inhoud van het bodemattest;
• het al dan niet bestaan van een erfdienstbaarheid;
• de stedenbouwkundige (vergunnings)gegevens, met onder meer de vermelding van de bestemming van het perceel (bouwzone, landbouwzone …);
• de datum en de handtekening van koper en verkoper.

Laat zo nodig een opschortende voorwaarde opnemen wanneer je de koop wenst te laten afhangen van een onzekere toekomstige gebeurtenis, zoals het verkrijgen van een hypotheeklening.

Als het vastgoed in het Vlaams Gewest ligt, is de verkoper bovendien verplicht om je te informeren over het risico op wateroverlast. Zo kun je weloverwogen beslissingen nemen en kom je achteraf niet voor onaangename verrassingen te staan. De Vlaamse regelgeving maakt het volgende onderscheid:

• Effectief overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die recent nog onder water liepen, of waarvan modellen aangeven dat het er om de 100 jaar of frequenter overstroomt.
• Mogelijk overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die uitsluitend bij heel extreme weersomstandigheden overstromen, of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk.
• Afgebakende overstromingsgebieden: wanneer een gebied als overstromingsgebied werd afgebakend, riskeer je een onteigening ten algemene nutte, een recht van voorkoop, een aankoopplicht en een vergoedingsplicht. 
• Afgebakende oeverzones: dat zijn oeverzones waarvoor gebruiksbeperkingen werden opgelegd. 

Als de verkoper niet akkoord gaat om de modelovereenkomst van Test-Aankoop te gebruiken, laat zijn overeenkomst dan zeker nalezen door een jurist.

Je kunt ervan op aan dat onze overeenkomst rekening houdt met de wettelijke verplichtingen op het vlak van stedenbouw en de bijzondere wetgevingen, zoals de wetgeving inzake de bodemattesten, energieprestatienormen, keuringen, appartementenrecht e.a. Wij passen de tekst telkens wanneer nodig aan de nieuwe regelgevingen aan.
Er zit bovendien een verklarende nota bij waar in begrijpelijke taal uitleg wordt gegeven bij de nauwkeurige omschrijving van het goed, de opschortende voorwaarde i.v.m. hypotheeklening, de betalingsvoorwaarden, enz.

Onze modelovereenkomst
voor aankoop van woonhuis

Onze modelovereenkomst
voor aankoop van appartement

Vóór je je verbindt tot de aankoop van een huis of appartement, moet je zo veel mogelijk inlichtingen inwinnen over de kwaliteit van het gebouw (desnoods met de hulp van een expert) en zijn stedenbouwkundig statuut. Een aantal van die inlichtingen krijg je van de verkoper of bij de gemeente of de notaris. Dat alles kan evenwel enige tijd vergen. En misschien ben je vrij gehaast om de koopovereenkomst te tekenen als je niet wilt dat iemand anders je voor is … Dan kan het interessant zijn om een aantal opschortende voorwaarden te laten opnemen in de overeenkomst. Vereenvoudigd zijn dat bedingen waarin staat dat de overeenkomst pas definitief wordt wanneer een toekomstige nog onzekere gebeurtenis zich voordoet. Zolang de voorwaarde zich niet voordoet, ontstaat er geen koop. Een opschortende voorwaarde is aan te bevelen boven een ontbindende voorwaarde omdat er dan geen registratierechten moeten worden betaald als de koop uiteindelijk niet doorgaat.

Twee voorbeelden:

• "De koop gaat door onder de opschortende voorwaarde dat tegen uiterlijk (vermelding van de datum) een gunstig bodemattest wordt verkregen"
• " De koop gaat door onder de opschortende voorwaarde dat een expertise heeft uitgemaakt dat het dak geen gebreken vertoont".

Neen, tenzij je dat aan de hand van een opschortende voorwaarde hebt bedongen in de koopovereenkomst.

Let op! Als je die opschortende voorwaarde hebt laten toevoegen, moet je wel beseffen dat je niet aan de koop onderuit zult kunnen als je bij slechts bij één financiële instelling hebt aangeklopt en daar bot hebt gevangen. Indien je duidelijk te weinig moeite doet om aan een lening te geraken of als je het vinden van een lening bemoeilijkt, kun je door een rechter worden veroordeeld om het pand toch te kopen of om een schadevergoeding te betalen aan de verkoper wanneer je uiteindelijk afhaakt. De opschortende voorwaarde is pas vervuld – en de aankoop gaat alleen niet door – wanneer je kunt bewijzen dat je zich tot diverse kredietgevers hebt gewend en overal op een "njet" bent gebotst (vraag de betrokken banken om dat schriftelijk te bevestigen).

In sommige landen heeft de koper een bedenktijd na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Maar niet bij ons, tenzij je het recht om te verzaken uitdrukkelijk in de koopovereenkomst hebt laten opnemen.

Daarom raden wij je aan om gebruik te maken van opschortende voorwaarden als er onzekere factoren zijn waardoor de koop achteraf in het gedrang kan komen, bv. als de koop voor je pas zal kunnen doorgaan als je erin slaagt een hypotheeklening te krijgen.

In principe word je als koper eigenaar van het goed en heb je het gebruiksgenot zodra je de koopovereenkomst hebt ondertekend. Dat staat zo in ons Burgerlijk Wetboek. Maar koper en verkoper mogen daarvan afwijken, en in de praktijk doen ze dat meestal ook. In de meeste overeenkomsten wordt de eigendomsoverdracht uitgesteld tot de totale koopsom is betaald. En aangezien dat laatste meestal plaatsvindt bij de notaris, zal de eigendom en het gebruiksgenot pas overgaan nadat de notariële akte werd verleden.

Krijg je de sleutels toch eerder, bv. om bepaalde werkzaamheden uit te voeren, dan laat je het pand het best verzekeren voor brand en voor de schade die de werkzaamheden kunnen aanrichten.

In principe word je als koper eigenaar van het goed en draag je er de risico's van zodra je de koopovereenkomst hebt ondertekend. Dat staat zo in ons Burgerlijk Wetboek. Maar koper en verkoper mogen daarvan afwijken, en in de praktijk doen ze dat meestal ook. In de meeste overeenkomsten wordt de overdracht van dat risico uitgesteld tot de totale koopsom is betaald. En aangezien dat laatste meestal plaatsvindt bij de notaris, zal de eigendom en de risico's eraan verbonden pas overgaan nadat de notariële akte werd verleden.

Als het wel degelijk zo staat in de koopovereenkomst die je tekent en de woning afbrandt of beschadigd geraakt tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte, is het aan de verkoper om de nodige herstellingen te doen of om je de koopsom terug te betalen, met eventueel een schadevergoeding, tenzij hij overmacht kan aantonen. In de modelovereenkomst van Test Aankoop staat dat zo.

• Het stedenbouwkundig uittreksel met een samenvatting van de gegevens over de stedenbouwkundige (vergunnings)situatie.
• Indien het gebouw ten vroegste op 1/5/2001 werd opgericht of als een aannemer er sindsdien werkzaamheden in heeft uitgevoerd: het postinterventiedossier.
• Indien de elektrische installatie dateert van vóór 1/10/1981: het keuringsverslag opgesteld door een erkende keuringsinstantie (op economie.fgov.be vind je de “lijst van erkende controleorganismen voor de elektrische installaties”). Let wel: indien daaruit blijkt dat de installatie afgekeurd is, is het aan u, als koper, om binnen 18 maanden na het verlijden van de notariële akte de installatie te laten aanpassen en te laten keuren.
• Het energieprestatiecertificaat.
• Het bodemattest.
• Indien het pand wordt verwarmd met stookolie: een stookolieattest waaruit blijkt dat de woning over een gekeurde tank beschikt.
• Een kopie van de eigendomsakte (om te weten wie de eigenaar is en wie mag verkopen en vooral aan wie je moet betalen; in dat document staan trouwens belangrijke voorwaarden omschreven, zoals de erfdienstbaarheden en de stedenbouwkundige normen).
• Als de woning verhuurd is: een kopie van de huurovereenkomst.
• Een kopie van de meest recente versie van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom (die twee samen vormen "de statuten" van het gebouw).

Tip: vraag ook naar het huishoudelijk reglement, de beslissingen van de laatste algemene vergadering (om te weten of er belangrijke werkzaamheden op til staan waarvan de betaling nog dient te gebeuren) en de laatste jaarrekening (zodat je weet hoeveel de algemene kosten toen bedroegen). 

Vóór de ondertekening van de overeenkomst moet je de volgende inlichtingen en documenten krijgen:

• het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal;
• het bedrag van de achterstallen die de verkoper eventueel verschuldigd is;
• de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
• in voorkomend geval het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
• de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
• een afschrift van de meest recente balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd;
• het energieprestatiecertificaat van het appartement;
• het bodemattest.

Uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte moet je ook nog eens de volgende documenten krijgen:

• Het stedenbouwkundig uittreksel met een samenvatting van de gegevens over de stedenbouwkundige (vergunnings)situatie (dit document kan bij de gemeente worden aangevraagd).
• Indien het gebouw ten vroegste op 1/5/2001 werd opgericht of als een aannemer er sindsdien werkzaamheden in heeft uitgevoerd: het postinterventiedossier.
• Indien de elektrische installatie dateert van vóór 1/10/1981: het keuringsverslag. . Let wel: indien daaruit blijkt dat de installatie afgekeurd is, is het aan u, als koper, om binnen 18 maanden na het verlijden van de notariële akte de installatie te laten aanpassen en te laten keuren.
• Indien het pand wordt verwarmd met stookolie: een stookolieattest waaruit blijkt dat het gebouw over een gekeurde tank beschikt.
• Een kopie van de eigendomsakte.
• Als het appartement verhuurd is: een kopie van de huurovereenkomst.
• Een kopie van de meest recente versie van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom.
• Een overzicht van alle financiële verbintenissen die de verkoper reeds vóór de verkoop had aangegaan maar waarvoor de syndicus pas na de verkoop de betaling heeft gevraagd. Het gaat bv. over de uitgaven die zijn gepland voor een herstelling of over een veroordeling tot betaling van een bepaalde bedrag.

Het postinterventiedossier (PID) bevat verscheidene documenten die je nodig hebt bij eventuele latere werkzaamheden aan een gebouw, o.a. de plannen van de woning met daarop de leidingen, nutsvoorzieningen, de onderhoudsvoorschriften, de veiligheidsvoorschriften bij het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden enz.

Dat dossier moet gedurende de hele levensduur bij het gebouw blijven en zal worden aangevuld met de nieuwe gegevens indien er zich wijzigingen aan het gebouw voordoen.

Het energieprestatiecertificaat (EPC, dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ook het EPB wordt genoemd, wat staat voor energieprestatie en binnenklimaat) informeer je over de energetische kwaliteit van het pand en over kosteneffectieve maatregelen voor de verbetering van de energieprestatie. Het blijft tien jaar geldig.

Indien het pand recent werd gebouwd en er een "energieprestatiecertificaat bouw" beschikbaar is, moet geen nieuw EPC worden opgemaakt zolang het bestaande document geldig is (eveneens tien jaar).

Mocht je het aangekochte pand weer verkopen vóór de geldigheidstermijn van het EPC verstreken is, hoef je geen nieuw EPC te laten opmaken: het volstaat om het originele EPC aan de koper te bezorgen. Maar als je ondertussen maatregelen hebt uitgevoerd waardoor het pand energiezuiniger is geworden (je hebt bv. enkel glas vervangen door isolerend glas), vraag je uiteraard beter een nieuw EPC aan, want dat zal een betere score geven.

Een bodemattest vermeldt alle gegevens over eventuele bodemverontreiniging.

Sinds 1/1/2014 is het verboden om cash geld te gebruiken voor de aankoop van onroerend goed. Je moet het geld overschrijven of een bankcheque gebruiken.

Je zult de koop slechts in de volgende twee gevallen door een rechter kunnen laten ontbinden:

• indien je kunt bewijzen dat de verkoper een ernstige fout heeft begaan. De verkoper heeft je bv. niet de juiste stedenbouwkundige toestand beschreven (bv. dat de woning binnen een verkaveling ligt waar de normen zo streng zijn dat je de woning niet mag verbouwen). Absolute voorwaarde is dat de vergissing verschoonbaar is, anders gezegd dat je kunt aantonen dat elke redelijke persoon in dezelfde omstandigheden dezelfde vergissing zou hebben begaan;
• indien je kunt bewijzen dat het goed een ernstig verborgen gebrek vertoont (bv. slechte funderingen) waarvan de verkoper je het bestaan heeft verzwegen. 

Als je na de ondertekening op je beslissing terugkomt, pleeg je contractbreuk. Dat geeft de verkoper het recht om een schadevergoeding of de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te eisen. Normaliter moet hij daarvoor een rechtszaak aanspannen.

Meestal zal hij voor de schadevergoeding kiezen omdat het geen zin heeft een verkoop af te dwingen waarvan de betaling onzeker is. De schadevergoeding komt meestal neer op de boete die in de koopovereenkomst werd vastgelegd en bedraagt vaak 10 tot 15 % van de koopsom.

In geval van gedwongen uitvoering zal de verkoper de rechter vragen om je te bevelen binnen een bepaalde termijn over te gaan tot de ondertekening van de akte bij de notaris. Indien je dan niet voor de notaris verschijnt, zal de rechterlijke uitspraak als akte gelden en zal de verkoper de koopsom via een gerechtsdeurwaarder van je kunnen afdwingen. Zo'n procedure vergt tijd. Het is dan ook goed mogelijk dat je ondertussen wel de registratierechten moet betalen, mocht je dat nog niet hebben gedaan. We raden je aan om een minnelijke regeling te treffen.

Je zou dat inderdaad op die manier in der minne kunnen regelen met de verkoper, en de koopovereenkomst dan gewoon verscheuren. Wellicht denk je op die manier de registratie van de overeenkomst en de betaling van de registratiebelasting (ook wel "verkooprecht" genoemd) te omzeilen, maar dat is onwettig. De registratieverplichting is immers beginnen te lopen op het ogenblik dat je de koopovereenkomst hebt getekend, ook als je de koop daarna in der minne ontbindt.

Om die registratierechten terug te krijgen moet je dan binnen een jaar na de aankoop naar de rechtbank: je hebt een rechterlijke uitspraak nodig om de terugbetaling van de rechten te kunnen vragen. Een hele rompslomp dus.

Maar sinds 2007 kun je je die rompslomp besparen in het Vlaams en het Waals Gewest: wanneer je een koopovereenkomst in der minne ontbindt, hoef je niet naar de rechtbank; bied je gewoon op het registratiekantoor aan met de koopovereenkomst plus een onderlinge overeenkomst waarin je samen met de verkoper verklaart de overeenkomst te ontbinden, en dan zul je volstaan met een beperkt vast recht van € 20 te betalen in plaats van het volledige bedrag van de registratierechten.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt die regel niet, en handel je dus onwettig als je de koopovereenkomst zonder registratie verscheurt.

Als jij en de verkoper het daarover eens zijn, kan dat inderdaad.

Het probleem is dat je tot nog toe zelfs na een ontbinding van de koopovereenkomst toch verplicht bleef om het volledige bedrag van de registratierechten binnen vier maanden na de ondertekening te betalen. Het hielp zelfs niet als je samen met de verkoper naar de rechter stapte om de koop te laten ontbinden: de registratierechten waren en bleven verschuldigd! Het was pas wanneer je over een rechterlijke uitspraak beschikte waarin de koop werd ontbonden, dat je de rechten terugbetaald kon krijgen.

Vroeger probeerden kopers dat soms te omzeilen door met de verkoper overeen te komen om het document met de koopovereenkomst te verscheuren. Maar in feite zat men daarmee nooit echt op safe: wanneer de verkoper van gedachte veranderde en met de koopovereenkomst naar de rechter stapte, moesten de registratierechten toch op tafel worden gelegd.

In het Vlaams en het Waals Gewest is dat verscheuren niet meer nodig want er bestaat inmiddels een veiliger oplossing. Wanneer je samen met de verkoper een schriftelijke overeenkomst opmaakt waarin je verklaart dat je de koopovereenkomst in der minne hebt ontbonden en je allebei je exemplaar van de overeenkomst ter registratie aanbiedt, volstaat het om een beperkt vast recht van € 20 te betalen in plaats van het volledige bedrag van de registratierechten. Tussen de koopovereenkomst en de nieuwe overeenkomst mag niet meer dan één jaar zijn verlopen. Ook mag de notariële akte nog niet zijn verleden.

Met een aankoop "op plan" bedoelen we dat je een huis of appartement koopt dat een projectontwikkelaar (ook "bouwpromotor" genoemd) plant te bouwen of waarvan hij de bouw hooguit heeft opgestart. Je betaalt de aankoop niet in één keer, maar in schijven volgens dat de bouwwerkzaamheden vorderen.

Bij zo'n aankoop "op plan" is de zogenoemde wet-Breyne van toepassing, althans voor zover:

• de projectontwikkelaar de werkzaamheden aan het pand nog niet heeft voltooid of ze nog niet eens is begonnen. Een appartement in aanbouw valt dus onder de bescherming, maar een afgewerkt gebouw niet;
• de projectontwikkelaar zich ertoe verbindt om een volledig afgewerkte woning te verschaffen. Als de bouwwerkzaamheden zich beperken tot de ruwbouw, of als je een afzonderlijke overeenkomst ondertekent voor de ruwbouw en daarnaast één voor de afwerking, is de wet-Breyne dus niet van toepassing;
• het pand bestemd is voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting);
• je verplicht bent om één of meerdere stortingen te doen vóór het pand voltooid is. Wanneer je pas moet betalen na de oplevering van het pand, verlies je de wettelijke bescherming.

Let op voor allerlei manoeuvres van de projectontwikkelaar om de toepassing van de wet te omzeilen. Laat de koopovereenkomst daarom vooraf door een jurist nalezen.

Dit zijn de belangrijkste regels:

• De projectontwikkelaar mag van je bij de ondertekening van de koopovereenkomst slechts een voorschot eisen van 5 % en daarna moet u slechts betalen volgens wat effectief werd gebouwd (in dat geval mag de projectontwikkelaar dus geen voorschotten meer eisen).
• Je moet de definitieve plannen en nauwkeurige bestekken bij de ondertekening van de koopovereenkomst krijgen.
• De overeenkomst moet de totale prijs bevatten die nodig is om het pand normaal bewoonbaar te maken. Die prijs is vast en kan slechts worden herzien wanneer de prijzen van de materialen en de lonen stijgen tijdens de bouw en op voorwaarde dat de mogelijkheid om te herzien contractueel werd vastgelegd. De herziening is bovendien alleen mogelijk op basis van een wettelijke formule.
• De projectontwikkelaar is tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken.
• De uitvoeringstermijn moet strikt worden opgenomen in het contract. Als die termijn wordt overschreden, heb je recht op een verwijlvergoeding die neerkomt op de normale huur van het afgewerkte pand. Om daarop aanspraak te kunnen maken moet je de aannemer wel in gebreke stellen.
• Je wordt automatisch eigenaar van het materiaal naarmate het in het gebouw wordt verwerkt, terwijl het risico voor het tenietgaan van het gebouw (bv. door instorting of brand) tot aan de oplevering bij de projectontwikkelaar blijft.
• De oplevering verloopt in twee fasen, volgens een geijkte procedure: eerst is er de voorlopige oplevering, en na een tijdspanne van ten minste één jaar volgt dan de definitieve oplevering, die de eigenlijke aanvaarding van de werkzaamheden inhoudt.
• De projectontwikkelaar die niet over een erkenning beschikt, is verplicht om via de bank een zogenoemde voltooiingswaarborg te verlenen voor het geval hij failliet gaat en de woning niet zelf kan voltooien. Een erkend projectontwikkelaar daarentegen moet ook een waarborg verlenen, maar slechts ten belope van 5 % van de bouwwerkzaamheden. 

Wanneer je een loft "casco" koopt, koop je alleen het karkas, zeg maar de ruwbouw. De verdere afwerking laat je dan over aan hetzij de verkoper-projectontwikkelaar hetzij een aannemer met wie je een aannemingsovereenkomst sluit. Welnu, je geniet wel degelijk de bescherming van de wet-Breyne als je de afwerking overlaat aan de verkoper-projectontwikkelaar, terwijl dat niet zo is als je voor de afwerking iemand anders kiest.

Neen. Aangezien je niet de "bouwheer" bent, dus degene die een gebouw laat oprichten, maar alleen de koper, ben je niet verplicht om je te laten bijstaan door een architect. De projectontwikkelaar die het gebouw laat oprichten, moet uiteraard wel een architect nemen.

Toch raden wij je ten zeerste aan om je op belangrijke momenten door een onafhankelijk architect-raadgever te laten bijstaan, zoals:

• in de fase vóór je de koopovereenkomst ondertekent, voor het opvragen en onderzoeken van de plannen, bestekken en de bouwprijs (gevaar voor meerprijs);
• terwijl de werkzaamheden aan de gang zijn, o.m. als je afwijkingen vaststelt aan het programma, als de termijn niet wordt nageleefd, als het werk niet naar behoren wordt uitgevoerd, wanneer je een bepaalde schijf moet betalen;
• op het einde van de werkzaamheden, meer bepaald bij de voorlopige oplevering.

Weet dat je de architect van de projectontwikkelaar niet als een onafhankelijk raadgever kunt beschouwen: hij werd aangesteld en wordt betaald door de projectontwikkelaar, en die heeft andere belangen dan jij.

Jazeker, en dat raden wij ook aan.

Volgens de wet is de projectontwikkelaar verplicht om een gedetailleerd bestek op te stellen. Dat document, dat ook "lastenboek" wordt genoemd, bepaalt hoe de aannemers te werk zullen gaan en welke materialen ze zullen gebruiken. Normaliter zou je daarin alles te weten moeten komen over de kwaliteit die je mag verwachten. Maar in de praktijk blijkt het bestek vaak veel te vaag.

Eis daarom de precieze bepaling van de materialen voor de ramen, het binnenschrijnwerk, de vloeren, de cv, het sanitair en de keukentoestellen. Neem bv. geen genoegen met "deuren in eik", maar laat concreet invullen om welke kwaliteit het gaat (bv. eerste keuze). Vraag ook het budget waartegen de standaarduitvoering wordt geleverd en de lijst van de leveranciers met wie de projectontwikkelaar samenwerkt. Ga ter plaatse kijken wat je voor dat budget krijgt. Mocht je beslissen om bv. de keuken uit de overeenkomst te schrappen omdat je daarvoor liever een firma van je eigen keuze inschakelt, dan is de kans groot dat je de ontwikkelaar een bepaald percentage van de geplande prijs als vergoeding verschuldigd zult zijn (bv. 15 %). Hierover valt wel te onderhandelen.

De wet verplicht de projectontwikkelaar om bepaalde vermeldingen in de koopovereenkomst op te nemen. Dit zijn de belangrijkste:
– de datum van uitgifte van de stedenbouwkundige vergunning (in Vlaanderen moet men sinds 2018 van “omgevingsvergunning” spreken, maar in de omgang heeft men het vaak nog altijd gewoon over “bouwvergunning”) en de voorwaarden ervan, of als die vergunning nog niet werd verleend, de vermelding dat de overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning binnen x-aantal maanden;
– de vermelding of de overeenkomst al dan niet afhankelijk is van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag tegen te bepalen voorwaarden (voor maximaal drie maanden);
– de totale prijs en de wijze waarop de prijs moet worden betaald (o.a. een voorschot van maximaal 5 %);
– de vermelding of de prijs volgens de wettelijke formule kan worden geïndexeerd;
– de aanvangsdatum en de uitvoeringstermijn;
– de vertragingsvergoeding voor het geval de werkzaamheden niet tijdig worden beëindigd.

Als het vastgoed in het Vlaams Gewest ligt, is de projectontwikkelaar als verkoper bovendien verplicht om je te informeren over het risico op wateroverlast. Zo kun je weloverwogen beslissingen nemen en kom je achteraf niet voor onaangename verrassingen te staan. De Vlaamse regelgeving maakt het volgende onderscheid:
– Effectief overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die recent nog onder water liepen, of waarvan modellen aangeven dat het er om de 100 jaar of frequenter overstroomt.
– Mogelijk overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die uitsluitend bij heel extreme weersomstandigheden overstromen, of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk.
– Afgebakende overstromingsgebieden: wanneer een gebied als overstromingsgebied werd afgebakend, riskeer je een onteigening ten algemene nutte, een recht van voorkoop, een aankoopplicht en een vergoedingsplicht.
– Afgebakende oeverzones: dat zijn oeverzones waarvoor gebruiksbeperkingen werden opgelegd.

De projectontwikkelaar is daarnaast verplicht om de volgende bijlagen bij de koopovereenkomst te voegen:
– de nauwkeurige plannen, ondertekend door een architect;
– de gedetailleerde bestekken, ondertekend door een architect;
– een kopie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
– als het een appartement betreft: de nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemene delen.

Als de projectontwikkelaar zich daar niet aan houdt, kun je als koper de nietigheid eisen van heel de koopovereenkomst of van het beding dat tegen de wet indruist. Je hebt daarvoor evenwel slechts tijd tot de notariële akte wordt verleden. Je bent niet verplicht om de nietigheid in te roepen, maar je kunt het wel doen als het je beter lijkt om de samenwerking te stoppen en af te zien van het project.

Spijtig genoeg is daar wettelijk niets tegen in te brengen. Men spreekt van een "koppelverkoop".

Het probleem is dat je in dat geval wel de prijs van de grond kent, maar niet de bouwprijs, want daarover moet je nog onderhandelen met de aannemer in kwestie. En als je uiteindelijk afhaakt, is de kans groot dat je die aannemer een aanzienlijke schadevergoeding moet betalen.

Om die reden raden wij af om een koopovereenkomst te sluiten onder de voorwaarde dat je met een bepaalde aannemer zult bouwen, als je op dat ogenblik nog niet weet wat je precies gaat bouwen en tegen welke prijs. Eis dat de koop van de grond pas plaatsvindt nadat je reeds een bouwovereenkomst hebt gekregen van de aannemer die beantwoordt aan de voorwaarden van de wet-Breyne.

Zolang het gebouw nog niet afgewerkt is, kun je met wat geluk een beroep doen op de zogenoemde voltooiingswaarborg. Een projectontwikkelaar die niet over een erkenning beschikt, is namelijk verplicht om via de bank een zogenoemde voltooiingswaarborg te verlenen voor het geval hij failliet gaat en de werkzaamheden aan het pand niet zelf kan voltooien. Hij moet je daar binnen 30 dagen nadat je de koopovereenkomst hebt ondertekend, een bewijs van bezorgen, anders kun je de koop laten verbreken. Daardoor weet je dat de bank zal betalen als een andere aannemer het werk overneemt, of je de gestorte bedragen zal terugbetalen als de koopovereenkomst wordt ontbonden. Die waarborg eindigt bij de voorlopige oplevering.

Als het een appartement betreft, neem je het best contact op met de andere mede-eigenaars om gezamenlijk een raadsman aan te stellen, die via de rechtbank een gerechtelijk expert zal vragen om te bepalen hoeveel de bank moet betalen.

Wanneer de projectontwikkelaar wel over een erkenning beschikt, heb je minder geluk, want die hoeft slechts 5 % van de bouwsom te waarborgen. En dat zal in geval van een faillissement niet volstaan.

Wanneer een pand in aanbouw op kleine details na af is en voldoende voltooid wordt geacht om het in gebruik te laten nemen, wordt overgegaan tot een voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering dient om vast te stellen dat het gebouw bewoonbaar is. Moeten er nog te belangrijke werkzaamheden worden uitgevoerd die je zullen hinderen in je normaal wooncomfort (bv. de keuken of badkamer is nog niet betegeld), weiger dan de oplevering.

De voorlopige oplevering is een superbelangrijk moment, onder meer om de volgende redenen:

• Het is je laatste kans om zichtbare gebreken te melden. Mocht je later nog zichtbare gebreken opmerken, dan zul je de projectontwikkelaar daar niet meer aansprakelijk voor kunnen stellen.
• De verkoper is vanaf dan alleen nog aansprakelijk voor ernstige verborgen gebreken, en meestal beperkt hij die aansprakelijkheid in de tijd, bv. tot één jaar. 
• Je zult op dat ogenblik het saldo moeten betalen. Als echter blijkt dat er nog heel wat gebreken zijn, heb je het recht om daar een bepaalde som voor in te houden.
  
  

Je zult door de projectontwikkelaar worden uitgenodigd om het pand op te leveren. Die uitnodiging moet een ruime tijd laten tussen de uitnodiging en de oplevering, zodat je je kunt voorbereiden: twee weken is een redelijke termijn. We raden aan om het pand op voorhand samen met een architect te inspecteren.

Op de dag van de oplevering zul je dan samen met de projectontwikkelaar en zijn architect bijeenkomen om kamer na kamer te inspecteren en na te gaan of alles conform de plannen en het bestek werd uitgevoerd. Vergeet ook niet de garage en kelder.
Laat je bijstaan door een eigen architect. 

De procedure staat in de wet en moet ook in de koopovereenkomst worden opgenomen. De projectontwikkelaar of zijn architect moet een proces-verbaal van voorlopige oplevering opmaken, waarin, al naargelang het geval, wordt vastgesteld dat:

• de oplevering wordt geweigerd omdat de werkzaamheden niet af zijn;
• de werkzaamheden aanvaard zijn;
• de werkzaamheden aanvaard zijn behoudens een aantal werkzaamheden die nog moeten worden uitgevoerd. Laat in dat geval in het proces-verbaal bepalen tegen wanneer die werkzaamheden afgerond moeten zijn.

Je hebt er als mede-eigenaar alle belang bij dat de gemene delen correct worden opgeleverd. Je bijdrage in het onderhoud of herstel van de gemene delen hangt immers samen met de kwaliteit van de gemene delen.

In feite is de oplevering van de gemene delen een opdracht voor de mede-eigendom, bij monde van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wij raden de mede-eigenaars aan om tijdens hun eerste algemene vergadering een groepje van mede-eigenaars aan te stellen om de algemene vergadering bij de oplevering te vertegenwoordigen en hen een lijst mee te geven met alle gebreken die ze zelf al hadden vastgesteld.

Heeft de syndicus van het gebouw daar geen rol in te spelen? Weet dat de syndicus die door de projectontwikkelaar in de basisakte werd aangesteld om de mede-eigendom te vertegenwoordigen, tijdens de eerste algemene vergadering moet worden ontslagen. De mede-eigenaars doen er goed aan om een nieuwe, onafhankelijke syndicus aan te stellen, zonder nauwe banden met de projectontwikkelaar. Ze kunnen hem machtigen om samen met het groepje van andere mede-eigenaars aan de voorlopige oplevering deel te nemen. We raden ten stelligste af om de syndicus daar alleen op af te sturen.

Wanneer de projectontwikkelaar zelf nog appartementen bezit, heeft hij bij de oplevering van de gemene delen wettelijk niet het recht om mee te beslissen.

En hij zal ook niet kunnen terugvallen op de syndicus die hij in de basisakte heeft aangesteld, want die wordt automatisch ontslagen bij de eerste algemene vergadering van de mede-eigenaars. Het is in het belang van de mede-eigenaars om op dat ogenblik een nieuwe, onafhankelijke syndicus aan te stellen, zonder nauwe banden met de projectontwikkelaar.

Als je op eigen initiatief nog vóór de voorlopige oplevering in het pand trekt, gaat men ervan uit dat je het stilzwijgend hebt aanvaard, tenzij je het tegendeel kunt bewijzen. Daarom deze tip: is je oude woning bv. verkocht en kun je dus niet anders dan nog vóór de voorlopige oplevering in het pand te trekken, laat de projectontwikkelaar dan per aangetekende brief weten dat de bewoning geenszins geldt als een stilzwijgende oplevering en voeg een lijst toe met alle gebreken die je hebt vastgesteld.

Zolang de werkzaamheden aan de gang zijn, moet de projectontwikkelaar onvoorwaardelijk de overeenkomst naleven en alle problemen oplossen die zich voordoen. Zijn bepaalde gebreken niet meer te herstellen (bv. het plafond is 10 cm lager dan volgens het plan), eis dan een schadevergoeding. Neem er bij ernstige problemen geen genoegen mee als de ontwikkelaar beweert dat het probleem bij de voorlopige oplevering zal worden opgelost, want dat kan al te laat zijn. Eis in een fax of aangetekende brief dat hij de zaak binnen een redelijke termijn alsnog in orde brengt. Als dat niets uithaalt, kun je de kortgedingrechter vragen de gebreken door een gerechtelijk expert te laten vaststellen en de toelating te krijgen voor de herstelling.

Twijfel je over de uitvoering, laat je dan bijstaan door een architect-raadgever, die dan contact kan opnemen met de projectontwikkelaar en/of diens architect.

Als het technische geschillen betreft die zich tijdens of na de bouwwerkzaamheden voordoen, zul je je tot de Verzoeningscommissie Bouw kunnen wenden indien je dat zo in de koopovereenkomst hebt laten bepalen of, mocht dat niet het geval zijn, als de projectontwikkelaar daarmee akkoord gaat.

Die commissie heeft vier troeven:

1. Snel: de verzoening wordt meestal na enkele weken bereikt.
2. Goedkoop: de behandeling van een bouwgeschil kost gemiddeld € 200 plus btw per partij, wat niet te vergelijken is met de kosten van een gerechtelijke procedure.
3. Specialistisch: de commissie doet een beroep op een 300-tal deskundigen van over heel het land, met ten minste tien jaar ervaring.
4. Doeltreffend: in 2018 werd in 70 % van de gevallen een verzoening bereikt waar alle bouwpartners zich in konden vinden. 

Test-Aankoop is een van de drijvende krachten achter de Verzoeningscommissie Bouw.

Verzoeningscommissie Bouw, Espace Jacqmotte, Hoogstraat 139, 1000 Brussel; e-mail: info@bouwverzoening.be; tel. 02 504 97 86; fax 02 504 97 84

Neen.

Als je opmerkingen wilt maken of wilt protesteren, is het uiteraard belangrijk dat je zo veel mogelijk over schriftelijke documenten beschikt om eventuele bewijsproblemen achteraf te voorkomen. Maar daarvoor hoef je niet per se je toevlucht te nemen tot een aangetekende zending. Een fax of e-mail is even bewijskrachtig.

Maak beter alleen zeer uitzonderlijk gebruik van de formule van de aangetekende brief, bv. wanneer er geen gevolg wordt gegeven aan je klachten of wanneer de overeenkomst dat uitdrukkelijk eist (bv. bij het overschrijden van de uitvoeringstermijn).

Inderdaad, want het tijdig opleveren maakt een essentiële verplichting uit voor de projectontwikkelaar.

Wees evenwel niet te snel: je moet sowieso rekening houden met de gebruikelijke verlofdagen in de bouwsector (er zijn ongeveer 218 werkbare dagen per jaar) en met het weerverlet.

Volgens de wet-Breyne moet de schadevergoeding ten minste neerkomen op de huurwaarde van het pand in kwestie.

Je moet de verkoper daar wel eerst voor in gebreke stellen met een aangetekende brief of met een fax.

• Werd helemaal niet of amper begonnen aan het pand, stel de projectontwikkelaar dan eerst in gebreke om de werkzaamheden aan te vatten. Eis daarbij je geld terug, met een schadevergoeding erbovenop. Als hij daar niet op ingaat, kun je de koop door een rechter laten ontbinden.
• Is het alleen de afwerking die op zich laat wachten en kan de afwerking makkelijk door iemand anders worden voltooid (bv. de plaatsing van het bad of van het parket), laat de projectontwikkelaar dan in een aangetekende brief weten dat je een beroep zult doen op een aannemer naar keuze wanneer hij binnen een bepaalde termijn niet afwerkt. Vraag vooraleer je de werkzaamheden door iemand anders laat afwerken, wel een gerechtsdeurwaarder om vast te stellen welke werkzaamheden niet werden uitgevoerd. Je kunt eventueel ook de voltooiingswaarborg bij de bank aanspreken. Wanneer het probleem ernstiger is (bv. alleen de ruwbouw staat er), is de bankwaarborg essentieel. Als het een appartement betreft, zul je met de eventuele andere mede-eigenaars moeten afspreken hoe het verder moet. Dat scenario vergt zowel technische als juridische bijstand: een architect en een advocaat zijn onontbeerlijk.
  
  

De definitieve oplevering mag ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden. In die tussenperiode bestaat er een soort van onderhoudstermijn waarbinnen de projectontwikkelaar verplicht is om alle gebreken aan het pand te herstellen die werden genoteerd in het proces-verbaal van de voorlopige oplevering. Ook de gebreken die zich daarna manifesteren.

Daarna kan de projectontwikkelaar alleen nog voor verborgen gebreken aansprakelijk worden gesteld. Voor de zeer ernstige gebreken moet hij gedurende tien jaar waarborg verlenen en volgens de wet start die termijn met de definitieve oplevering. De meeste contracten wijken hiervan echter af en laten die termijn reeds starten bij de voorlopige oplevering. Dat mag. Voor lichtere verborgen gebreken mag de projectontwikkelaar een korter lopende waarborg toekennen.

De definitieve oplevering van een appartement kan nooit plaatsvinden zolang de definitieve oplevering van de gemene delen van het gebouw niet heeft plaatsgevonden en de normale bewoonbaarheid van die gemene delen niet is verzekerd. Stel dus dat de garageruimte niet volledig is afgewerkt: aangezien dat de normale bewoonbaarheid niet belemmert indien de andere gemene delen zoals liften, trappenhuis, brievenbussen, deurtelefoons, algemene inkom, brandveiligheid wel definitief zijn opgeleverd, kan er wel degelijk worden overgegaan tot de definitieve oplevering van het appartement.

Zolang er geen koopovereenkomst is getekend, mag hij geen enkele betaling vragen.

Maar bij de ondertekening van de koopovereenkomst mag de projectontwikkelaar je een voorschot vragen, ook al is er op dat ogenblik nog totaal niets gebouwd en is de grond nog niet eens je eigendom. Tenzij er opschortende voorwaarden zijn, want dan is het verboden om een voorschot te innen zolang de voorwaarde in kwestie niet is vervuld.

et voorschot mag maximaal 5 % bedragen van de totale prijs.

Daarna mag de verkoper slechts factureren wat er daadwerkelijk staat (je aandeel in de grond, eventueel opgerichte constructies). Daardoor zul je de rest in schijven betalen, naarmate de werkzaamheden vorderen. Elke schijf mag niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werkzaamheden: zo wordt de schade beperkt mocht de projectontwikkelaar failliet gaan.

De prijs die de projectontwikkelaar opgeeft, is een totaalprijs: voor de grond én voor alle werkzaamheden nodig om het pand bewoonbaar te maken. De wet stelt duidelijk dat die prijs vast is en later onder geen beding nog kan worden gewijzigd. Wanneer de projectontwikkelaar achteraf bv. beweert dat een dikkere chape nodig is, dan kan hij hiervoor geen meerprijs eisen.

De enige uitzondering is wanneer je zelf een meerwerk of afwijking vraagt (bv. een tweede badkamer).

Dat belet niet dat de projectontwikkelaar mag bepalen dat de prijs zal worden geïndexeerd. Hij mag wel alleen indexeren op basis van een bij wet voorgeschreven formule die de prijsevolutie van de materialen en lonen volgt. Probeer die indexering in de mate van het mogelijke uit de overeenkomst te schrappen want het kan de prijs met € 5 000 of meer optrekken.

Het hangt ervan af:

• Als het gaat om een verkoop waarbij op het ogenblik van de koop alleen de grond wordt overgedragen en de nieuwbouw nog volledig moet worden opgericht, moet je registratiebelasting betalen op de grond.
• Gaat het daarentegen om een verkoop waarbij de nieuwbouw al is opgestart, en waardoor naast de grond dus terzelfder tijd een bestaand deel van de nieuwbouw wordt overgedragen, dan ben je op de grond in principe geen registratiebelasting verschuldigd, maar 21 % btw.

Als de koopovereenkomst dat bepaalt en de werkzaamheden voltooid zijn en geen gebreken vertonen, moet je bij de voorlopige oplevering inderdaad het saldo betalen.

Je hebt evenwel altijd het recht om die laatste betaling niet of niet volledig uit te voeren wanneer de projectontwikkelaar niet heeft geleverd wat was overeengekomen, bv. omdat hij al te veel vertraging heeft opgelopen of bepaalde werkzaamheden nog moet uitvoeren. Stel dat er bij de voorlopige oplevering nog een hele reeks kleine gebreken zijn die samen een bedrag vertegenwoordigen van ongeveer € 2 000 en het pand daarenboven met vier maanden vertraging wordt opgeleverd: dan heb je het recht om bij de betaling van het saldo de som van € 2 000 in te houden, vermeerderd met de vergoeding verschuldigd wegens de vertraging, mits je de verkoper in gebreke hebt gesteld omdat hij de termijn heeft overschreden.

De projectontwikkelaar mag je de sleutels niet weigeren wanneer je gegronde redenen hebt om die laatste betaling in te houden, bv. omdat hij de uitvoeringstermijn schromelijk heeft overschreden.

Doet hij dat toch, stuur hem dan een aangetekende brief waarin je uitlegt dat je hem in gebreke stelt om je de sleutels binnen 24 uur te bezorgen, en dat je anders naar de kortgedingrechter zult stappen om de sleutels op straffe van een dwangsom te eisen.

Een andere methode bestaat erin dat je de sloten laat vervangen en je je zo de toegang tot het pand verschaft.

Sinds 1/1/2014 is het verboden om cash geld te gebruiken voor de aankoop van onroerend goed. Je moet het geld overschrijven of een bankcheque gebruiken.

In eerste instantie is een notaris niet nodig. De eigenlijke verkoop ontstaat immers zodra koper en verkoper zich verbinden om een bepaald goed te (ver)kopen tegen een bepaalde prijs. Vanaf dat moment is de (ver)koop voor beide betrokken partijen rechtsgeldig afdwingbaar. Het geschrift dat bij die gelegenheid wordt opgemaakt, is dan ook definitief, ongeacht of dat een regelrechte verkoopovereenkomst is zoals meestal het geval (in de wandeling vaak “compromis” genoemd) of dat het akkoord bij wijze van spreken op een bierviltje is neergepend. 

Maar er moet wel kunnen worden aangetoond dat er een akkoord is over het voorwerp tussen de partijen en zij moeten hun handtekening hebben geplaatst. Daarom zullen een sms of een mail op zich niet volstaan: in die gevallen zijn ter aanvulling andere geschriften zoals mails en brieven nodig waaruit blijkt welk akkoord tot stand is gekomen. Alleen als het gaat om een mail die elektronisch werd ondertekend door beide partijen, volstaat die als bewijs. 

Het zal hoe dan ook nodig zijn om de koop daarna door een notaris in een akte te laten gieten. Pas dan zal de eigendomsoverdracht ook tegenover anderen ("derden") afdwingbaar zijn.

Wanneer een pand te koop wordt aangeboden, moeten in de bekendmaking in het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een aantal wettelijke regels in acht worden genomen.

Als je je pand via een makelaar of een notaris te koop aanbiedt, moeten zij die regels naleven. Als je de verkoop zelf in handen neemt, bv. met een aankondiging op internet of met een affiche aan het raam, is het aan jou om dat te doen.

Als het pand in het Vlaams Gewest gelegen is
De verkoopaankondiging moet vermelden:
a) of er voor het pand een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt (sinds 2018 is de juiste term “omgevingsvergunning” maar in de omgeving heeft men het vaak nog altijd gewoon over “bouwvergunning”);
b) welke de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het pand is, met de benaming gebruikt in het plannenregister zo dat al bestaat (anders de benaming uit de plannen van aanleg of de ruimtelijke uitvoeringsplannen/gewestplannen);
c) of er voor het pand een dagvaarding/vonnis/arrest werd uitgebracht wegens overtreding van de stedenbouwkundige voorschriften en iedere in de zaak gewezen beslissing (herstelmaatregel);
d) of er op het pand een voorkooprecht rust;
e) of voor het pand een verkavelingsvergunning van toepassing is en welke desgevallend de lasten en voorwaarden zijn;
f) hoeveel de EPC-core van het pand bedraagt. Die vind je terug op het energieprestatiecertificaat. Die score wordt uitgedrukt in kWh per m²;
g) of er een risico bestaat op wateroverlast. Daarbij wordt het volgende onderscheid gemaakt:
– Effectief overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die recent nog onder water liepen, of waarvan modellen aangeven dat het er om de 100 jaar of frequenter overstroomt.
– Mogelijk overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die uitsluitend bij heel extreme weersomstandigheden overstromen, of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk.
– Afgebakende overstromingsgebieden: wanneer een gebied als overstromingsgebied werd afgebakend, riskeer je een onteigening ten algemene nutte, een recht van voorkoop, een aankoopplicht en een vergoedingsplicht.
– Afgebakende oeverzones: dat zijn oeverzones waarvoor gebruiksbeperkingen werden opgelegd. 
 

Als het pand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen is
De verkoopaankondiging moet vermelden:
a) welke de meest recente en de meest nauwkeurige stedenbouwkundige bestemming van het pand is, met de benaming gebruikt in de verschillende bestemmingsplannen;
b) of het pand opgenomen is in een aan het voorkooprecht onderworpen perimeter;
c) of het pand het voorwerp is van een beschermingsbesluit of een inschrijving op de bewaarlijst, een besluit tot instelling van de procedure tot bescherming of inschrijving op de bewaarlijst,
d) of voor het pand een verkavelingsvergunning van toepassing is en welke desgevallend de lasten en voorwaarden zijn;
e) hoeveel de energetische klasse en de jaarlijkse CO2-uitstoot van het pand bedraagt. Die info vind je terug in het EPB-certificaat (EPB = energieprestatie en binnenklimaat).

Als het pand in het Waals Gewest gelegen is
Er zijn geen wettelijke verplichtingen.

Er bestaan meerdere mogelijkheden: alles toevertrouwen aan een vastgoedmakelaar, de verkoop toevertrouwen aan een notaris of de verkoop zelf regelen.

Verkoop door vastgoedmakelaar

Voordelen:

• De makelaar staat in voor de bezoeken (praktisch, vooral als je ver woont van het te verkopen goed).
• Hij kan onderhandelen: als je alleen geconfronteerd zou worden met een koper, zou je misschien te snel geneigd zijn de prijs te laten zakken.
• Hij zorgt voor het administratieve aspect en het beheer (attesten…).
• Hij is op de hoogte van de waarde van eigendommen op de markt.

Nadelen:

• De commissie die jij als verkoper moet betalen, is hoog: 3 tot 4%.
• De exclusiviteit: gedurende enkele maanden mag je je eigendom niet meer zelf verkopen, ook als je vaststelt dat de makelaar de verkoop van je eigendom verwaarloost.

Verkoop door notaris

Voordelen: 

• Je kunt de verkoopopdracht te allen tijde opzeggen, je bent niet gebonden.
• De commissie is duidelijk lager dan wat je aan een makelaar zou moeten betalen (maximaal 2%).
• Een notaris kan een pand ook openbaar verkopen via het elektronische platform biddit.be. Hij stelt dan de verkoopsvoorwaarden op en jullie bepalen samen de instelprijs. In dat geval moet je niet betalen voor een zaal (plus het personeel) waar de openbare verkoop wordt gehouden. Je moet de notaris alleen de kosten van de tekoopstelling betalen. Die variëren van dossier tot dossier en zijn onder meer afhankelijk van hoeveel publiciteit je wilt voeren en hoeveel bezoekdagen je wilt organiseren. Bespreek dat vooraf met de notaris. Kandidaat-kopers krijgen acht dagen de tijd om te bieden. Wie biedt, is gebonden door zijn bod. 

Nadelen:

• De notaris kent de waarde van de eigendom op de markt minder goed dan een vastgoedmakelaar.
• Hij is minder gemotiveerd om een koper te vinden en hanteert een minder commerciële benadering om kandidaat-kopers te vinden en ermee te onderhandelen.

Verkoop door jezelf

Je moet bereid zijn om tijd te investeren in de verkoop van je goed. 
Je moet zelf onderhandelen, wat niet aan iedereen gegeven is. Je riskeert dus te verkopen tegen een lagere prijs dan de marktprijs.

Wij kunnen je helpen met onze modelovereenkomsten voor de aan- of verkoop van een woonhuis, de aan- of verkoop van een appartement en de aan- of verkoop van bouwgrond:

NAAR ONZE MODELOVEREENKOMSTEN

Conclusie

Indien je bereid bent om tijd te steken in de verkoop van je eigendom en indien je meent wat te kunnen onderhandelen, is het beter om zelf je eigendom te verkopen. Je kunt ook de verkoop toevertrouwen aan een notaris, maar dat zal je iets meer kosten. 

Indien je liever alle formaliteiten delegeert (een correcte prijs bepalen, bezoeken, administratie ...), kun je een vastgoedmakelaar kiezen. Maar weet dat je dan een hogere commissie zult betalen. Let goed op als je een contract tekent met een makelaar.

 

Geen enkele vastgoedexpert, vastgoedmakelaar of notaris zal de enige echte waarde van je pand kunnen bepalen. Een schatting geeft een idee, niet meer dan dat.

Aarzel daarom niet om zelf de waarde te schatten, op basis van de plaatselijke vastgoedmarkt. Zoek op websites met vastgoedadvertenties en in gespecialiseerde dagbladen naar soortgelijke panden in de buurt die te koop staan. Hou ook de resultaten in de gaten van openbare verkopingen in jouw streek.

Vertrouw je toch meer op een specialist? Weet dan dat het niet om een beschermd beroep gaat, iedereen mag zich schatter noemen. In de praktijk wenden de meeste eigenaars zich tot een vastgoedexpert, een vastgoedmakelaar of een notaris.

Vastgoedexperts maken in de regel een uitgebreid verslag op, en laten zich daarvoor betalen. Een goed geargumenteerd verslag kan interessant zijn als u het pand zelf verkoopt, het zal je helpen om de prijs te "verantwoorden" die je vraagt. Vraag de expert zeker vooraf hoeveel de schatting zal kosten. Besteed er niet meer dan € 300 aan.

Vastgoedmakelaars en notarissen maken doorgaans geen verslag op, of hooguit een zeer korte tekst, maar gewoonlijk rekenen ze ook niets aan voor hun werk.

Aangezien vastgoedmakelaars het niet per se slechter doen dan vastgoedexperts, probeer je je geluk beter bij zo iemand. Laat het pand door diverse makelaars schatten en vergelijk. Besef wel dat ze daarna zullen proberen om de verkoop in de wacht te slepen. Maar het staat je vrij om te weigeren …

De enige echte waarde van jouw pand is de prijs die een kandidaat-koper bereid is te geven!

Meestal gaat het slechts om een lichte bouwovertreding, bv. omdat een aanbouwsel, zoals een veranda, achteraf zonder stedenbouwkundige vergunning (in Vlaanderen moet men sinds 2018 van “omgevingsvergunning” spreken, maar in de omgang heeft men het vaak nog altijd gewoon over “bouwvergunning”) werd toegevoegd aan de bestaande, vergunde woning.

Dat is op zich geen beletsel om het pand te verkopen. Maar je bent verplicht om de koper hierover duidelijk in te lichten. Anders kan hij de koop achteraf door een rechter nietig laten verklaren en een schadevergoeding van jou eisen.

Bij een ernstige inbreuk kun je de toestand eerst laten regulariseren of er een opschortende voorwaarde van maken in de koopovereenkomst: op die manier bied je de koper de garantie dat de koop niet doorgaat als de regularisatie er niet komt. Je kunt ook met de koper overeenkomen dat je de kosten van de regularisatie voor jouw rekening zult nemen.

Ja, dat kun je.

Als de elektrische installatie van vóór 1/10/1981 dateert, moet je ze door een erkend controleorganisme laten keuren en het keuringsattest dat men je daarna bezorgt, moet bij het verlijden van de notariële akte aan de koper worden bezorgd. Je vindt de lijst van erkende controleurs op de website van de FOD Economie.

Voor jou is de kous daarmee af, of het attest nu positief of negatief is. Wanneer de installatie niet voldoet, is de koper van zijn kant evenwel verplicht om de installatie binnen 18 maanden te laten aanpassen en keuren.

Voor installaties die ten vroegste van 1/10/1981 dateren of die na die datum werden vervangen, geldt deze verplichting niet omdat die installaties sowieso al werden gekeurd.

Zo'n optie houdt in dat je je er eenzijdig toe verbindt om binnen een bepaalde termijn, bv. één week of veertien dagen, niet aan iemand anders te verkopen.

Eis van de koper om het je via een aangetekende brief te laten weten wanneer hij beslist om binnen die termijn te kopen en de optie te "lichten", zoals men zegt. Als de optie eenmaal werd gelicht, is de verkoop definitief. Licht hij de optie daarentegen niet binnen die termijn, dan is er geen verkoop en in dat geval ben je weer vrij om te verkopen aan wie je wilt.

Wij raden je aan om de koper hiervoor een waarborg te vragen. Licht hij de optie niet, dan kun je die som geld als een soort van schadevergoeding behouden. Licht hij de optie wel, dan geldt die waarborg als voorschot.

Ja, dat heeft hij als er in de huurovereenkomst een beding is opgenomen dat bepaalt dat de huurder als eerste een bod mag doen wanneer de eigenaar beslist om het pand te verkopen. Jij bent dan verplicht om je huurder eerst om een bindend bod te vragen. Het heeft dus geen zin om kosten te maken om de verkoop bekend te maken.

Maar je behoudt wel de vrijheid om het pand aan iemand anders te verkopen als die méér biedt. Het voorkeurrecht impliceert dus niet per se dat je je pand ook aan de huurder moet verkopen.

Soms heeft een overheidsinstantie krachtens de wet een voorkooprecht. Ook een pachter heeft in principe een voorkooprecht. Vraag daar het best nog vóór je een koopovereenkomst sluit, informatie over aan je notaris.

Dat voorkooprecht houdt in dat je verplicht bent om zodra je een definitief bod hebt aanvaard van een kandidaat-koper, je pand tegen dezelfde prijs aan te bieden aan de begunstigde van het voorkooprecht. In de praktijk is het de notaris die het voorkooprecht aan de begunstigde aanbiedt. Indien laatstgenoemde zijn recht uitoefent en bereid is om dezelfde prijs te betalen, zul je de kandidaat-koper dus moeten teleurstellen.

Soms spreekt men ook van een voorkooprecht ten gunste van een huurder. Maar in feite is dat een voorkeurrecht, met andere spelregels. Je kunt meer over dat voorkeurrecht lezen in de vraag "Heeft mijn huurder voorrang om het pand te kopen?"

Jazeker. Als je een woning binnen vijf jaar na de aankoop weer verkoopt, riskeer je dat de fiscus zijn deel van de koek opeist als je “met een meerwaarde” hebt verkocht, en de verkoopprijs (na aftrek van de verkoopkosten) dus hoger ligt dan de aanschaffingsprijs. Om de aanschaffingsprijs te bepalen mag je de aankoopprijs verhogen met 25 % (voor de kosten) en je mag daar nog eens 5 % aan toevoegen per volledig jaar dat je eigenaar was. Als je verbouwingen hebt uitgevoerd waarvoor je over een factuur beschikt, mag je ook die kosten daarbij optellen. In de meeste gevallen zal de fiscus 16,50 % belasting aanrekenen op de gerealiseerde meerwaarde. Bij een verkoop na vijf jaar ben je geen belasting meer verschuldigd op de meerwaarde. 

Er bestaan weliswaar uitzonderingen. Zo zal de fiscus je niet belasten als het pand je hoofdverblijfplaats is geweest.

Let op als de fiscus oordeelt dat de verkoop niet kadert binnen het normaal beheer van je privévermogen, bv. omdat je geregeld vastgoed aan- en verkoopt of omdat je een zware lening hebt aangegaan. Dan kan hij de meerwaarde als een divers inkomen beschouwen, dat hij tegen 33 % belast, of zelfs als een beroepsinkomen, en dan word je daar nog veel zwaarder op belast (tegen je marginale aanslagvoet, en die kan tot 50 % oplopen). Bovendien moet je in dat geval ook een socialezekerheidsbijdrage betalen.

Zijn hoofdtaak is die van tussenpersoon: hij moet je in contact brengen met een koper en de koop voorbereiden. Daarom zal hij het pand dat jij wilt verkopen beschrijven en schatten, er reclame voor maken, potentiële kopers ontvangen en begeleiden, geregeld aan jou rapporteren over de voortgang van zijn opdracht. Hij zal daarnaast ook opzoekingen moeten doen naar o.m. de eigendomstitels, eventuele erfdienstbaarheden, bodemgesteldheid, stedenbouwkundige toestand enz.

De vastgoedmakelaar mag alleen een verkoopovereenkomst opstellen en ondertekenen in jouw plaats of voorschotten ontvangen als je hem daar uitdrukkelijk volmacht voor hebt gegeven.

In de modelovereenkomst die Test Aankoop voor vastgoedbemiddeling heeft opgesteld, worden duidelijke afspraken gemaakt over de taken van de makelaar. 

NAAR ONZE MODELOVEREENKOMST

De modelovereenkomst voor vastgoedbemiddeling die wij hebben uitgewerkt, gaat verder dan de wettelijke bescherming.

Zo zijn er duidelijke afspraken over de taken die de makelaar moet uitvoeren, en als de makelaar zich daar niet aan houdt, heb je het recht om de overeenkomst te laten ontbinden.

Daarnaast kun je als opdrachtgever kiezen tussen een overeenkomst van bepaalde duur (hooguit vijf maanden) en een overeenkomst van onbepaalde duur. Vanaf de vijfde maand mag je zelf ook verkopen.

De schadevergoeding in geval van contractbreuk ligt lager dan wat de wetgever toestaat.

Aarzel daarom niet om onze modelovereenkomst aan de makelaar van jouw keuze voor te stellen.

Let wel: de modelovereenkomst biedt alleen juridische bescherming. Wij spreken ons dus niet uit over de kwaliteit van de dienstverlening van de makelaar. We kunnen ook niet garanderen dat een makelaar die akkoord gaat om de overeenkomst te gebruiken, een pand sneller zal kunnen verkopen dan een andere makelaar. 

NAAR ONZE MODELOVEREENKOMST

Dat bepaal jij zelf met de makelaar. Wettelijk mag het in geen geval om meer dan zes maanden gaan als de makelaar de exclusiviteit heeft bedongen, wat meestal het geval is.

De overeenkomst kan wel stilzwijgend worden verlengd. Vroeger werd ze dan verlengd voor dezelfde duur als de oorspronkelijke overeenkomst. Nu kan dat niet meer: bij een stilzwijgende verlenging kun je de overeenkomst te allen tijde zonder kosten beëindigen mits je een opzeggingstermijn van één maand in acht neemt.

Dat betekent dat alleen de makelaar het recht heeft om een kandidaat-koper te zoeken en met die persoon te onderhandelen met het oog op het sluiten van een verkoopovereenkomst. Je mag dus niet tezelfdertijd een andere vastgoedmakelaar of een notaris de opdracht geven om te bemiddelen. Je mag evenmin zelf een gegadigde zoeken.

Die exclusiviteit is perfect geldig. Maar het staat je vrij om dat niet te aanvaarden: je kunt met de makelaar overeenkomen dat je zelf ook een gegadigde mag zoeken en dat je geen vergoeding verschuldigd zult zijn wanneer je een koper vindt. In de modelovereenkomst die Test Aankoop voor vastgoedbemiddeling heeft opgesteld, mag je na vijf maanden zelf overgaan tot de verkoop. 

NAAR ONZE MODELOVEREENKOMST

Exclusiviteit wordt nooit vermoed te bestaan: ze moet uitdrukkelijk vermeld staan in de overeenkomst. 

Ja, onder bepaalde voorwaarden.

• Je beschikt in principe over een herroepingsrecht en dus geldt er een bedenktijd waarbinnen je zonder kosten nog van de opdracht kunt afzien. Die bedenktijd verschilt naargelang van de plaats waar de overeenkomst werd ondertekend:
  – bij de makelaar: 7 werkdagen na de ondertekening van de overeenkomst;
  – bij jou thuis: 14 kalenderdagen na de ondertekening van de overeenkomst. En als de makelaar je niet uitdrukkelijk heeft geïnformeerd over de mogelijkheid om binnen de wettelijke bedenktijd aan de overeenkomst te verzaken, kun je de opdracht zelfs tot 12 maanden na de ondertekening nog herroepen.
  Als je de overeenkomst na die bedenktijd maar nog tijdens de contractduur opzegt, mag de makelaar een opzeggingsvergoeding van je eisen ten belope van maximaal 50 % van het overeengekomen commissieloon.
  Let op als je het goed daarna zelf verkoopt! Als je dat doet binnen 6 maanden na de opzegging van de overeenkomst met de makelaar, mag die, mits hij dat contractueel heeft vastgelegd, een bijkomende schadevergoeding opleggen. Volgens de wet mag het om maximaal 75 % van het overeengekomen commissieloon gaan.

• Er is een belangrijke uitzondering. Als de makelaar erin is geslaagd om nog binnen de bedenktijd een koper te vinden die daadwerkelijk een koopovereenkomst heeft getekend, zit je daar toch aan vast indien je:
  – er vooraf uitdrukkelijk mee hebt ingestemd dat de makelaar vanaf de ondertekening van de overeenkomst en dus nog vóór het einde van de bedenktijd van start ging met de opdracht; én
  – hebt erkend dat je je herroepingsrecht in dat geval verliest.
  De kans is groot dat een vastgoedmakelaar je vooraf een dergelijke verklaring laat ondertekenen.

De partijen zijn daar volkomen vrij in. Maar gebruikelijk schommelt het commissieloon rond de 3 à 4 % van de verkoopprijs.
Neen, er is doorgaans geen commissie verschuldigd wanneer de makelaar geen kandidaat-koper vindt. Idem dito wanneer de kandidaat-koper de koop met een opschortende voorwaarde heeft gesloten en die voorwaarde niet wordt vervuld. De makelaar mag wel bepalen dat je een commissie verschuldigd zult zijn wanneer hij erin slaagt om binnen zes maanden nadat de bemiddelingsopdracht is afgelopen, toch nog een verkoopovereenkomst te sluiten met een kandidaat die hij zelf heeft aangebracht. De makelaar moet dan aantonen dat de koper in de lijst voorkwam van de personen die hem tijdens de duur van de opdracht als gegadigde hadden gecontacteerd. Hij moet je die lijst uiterlijk zeven werkdagen na de beëindiging van zijn opdracht hebben bezorgd.

Let daarmee op, want je riskeert een schadevergoeding te moeten betalen, die kan oplopen tot 75 % van de commissie.

Tenzij je kunt bewijzen dat de makelaar zijn verplichtingen niet is nagekomen (bv. geen of onvoldoende aankondigingen geplaatst, de woning onvoldoende laten bezichtigen, verkeerde informatie gegeven), want dat geeft je het recht om de overeenkomst te laten ontbinden en een schadevergoeding te eisen. Je moet de makelaar wel eerst in gebreke hebben gesteld voor zijn nalatigheden. Weet dat dergelijke nalatigheden absoluut niet makkelijk te bewijzen zijn.

Het is daarom beter om de overeenkomst in dat geval in der minne stop te zetten.

Of je kunt de termijn gewoon uitdoen en ondertussen zelf in alle discretie een koper zoeken met wie je na het verstrijken van de termijn dan een verkoopovereenkomst sluit ...

Ja, je kunt dat.

Sinds 1/1/2007 zijn daarbij nieuwe regels van kracht geworden. We kunnen ze als volgt samenvatten: 

• De verkoper en de notaris moeten een aantal punten schriftelijk vastleggen: de voorwaarden van de verkoop, de manier waarop de verkoop zal worden bekendgemaakt samen met een raming van de kosten die daarmee gepaard zullen gaan, het bemiddelingsloon (de commissie dus) en de voorwaarden waaronder dat loon verschuldigd zal zijn, een verklaring van de eigenaar waaruit blijkt of hij aan iemand anders een soortgelijke opdracht heeft toevertrouwd.
• De notaris kan slechts voor maximaal zes maanden met een bemiddelingsopdracht worden belast. Er is geen sprake van een stilzwijgende verlenging. Beide partijen kunnen het contract op elk ogenblik met een aangetekende brief beëindigen, mits een opzeggingstermijn van 15 dagen wordt nageleefd. Mocht blijken dat het goed uiteindelijk wordt verkocht aan een koper die zich vóór de opzegging of de einddatum van het contract bij de notaris had aangemeld, heeft laatstgenoemde toch recht op het bemiddelingsloon.
• De verkoper en de notaris mogen het bemiddelingsloon vrij bepalen, maar het mag in geen geval méér bedragen dan 2 % van de verkoopprijs (de terugbetaling van de kosten niet inbegrepen).

Ja, want sinds 1/1/2010 gelden enkele nieuwe regels die de openbare verkoop aantrekkelijker maken voor koper en verkoper:

• Er is nog slechts één zitdag, waardoor je kosten bespaart.
• Degene die als eerste de instelprijs biedt, ontvangt een premie van 1 % op dat bedrag indien hij de uiteindelijke koper blijkt te zijn.
• Wanneer je als verkoper vindt dat het aanbod te laag is, kun je weigeren, zodat de verkoop uiteindelijk niet doorgaat.

Zo'n vrijwillige openbare verkoop zal voor jou beduidend goedkoper uitvallen dan als je je eigendom door een vastgoedmakelaar laat verkopen, aangezien er voor jou geen kosten zijn.

De verkoopovereenkomst omschrijft het geheel van rechten en plichten van koper en verkoper, en moet dan ook door beide partijen worden ondertekend. Dat document is definitief en kan niet worden herroepen.

Om discussie achteraf te voorkomen moet de verkoopovereenkomst zeker de volgende elementen bevatten:
– de identiteit van de verkoper en van de koper;
– een nauwkeurige omschrijving van het pand dat wordt gekocht, zo nodig met een opmetingsplan als bijlage;
– de prijs van het pand;
– de betalingstermijn en de voorwaarden, zoals de betaling van het voorschot en het saldo;
– het tijdstip waarop de sleutels zullen worden afgegeven;
– de termijn waarbinnen de akte voor de notaris zal worden verleden, plus de naam van de notaris;
– het al dan niet bestaan van een erfdienstbaarheid;
– de toestand van de stedenbouwkundige vergunning (in Vlaanderen moet men sinds 2018 van “omgevingsvergunning” spreken, maar in de omgang heeft men het vaak nog altijd gewoon over “bouwvergunning”), met de vermelding van de bestemming van het perceel (bouwzone, landbouwzone …);
– de datum en de handtekening van koper en verkoper.

Als het vastgoed in het Vlaams Gewest ligt, ben je als verkoper bovendien verplicht om de kandidaat-koper te informeren over het risico op wateroverlast, zodat die achteraf niet voor onaangename verrassingen komt te staan. De Vlaamse regelgeving maakt het volgende onderscheid:

– Effectief overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die recent nog onder water liepen, of waarvan modellen aangeven dat het er om de 100 jaar of frequenter overstroomt.
– Mogelijk overstromingsgevoelige gebieden: dat zijn gebieden die uitsluitend bij heel extreme weersomstandigheden overstromen, of bij een defect aan de waterkering, zoals een dijkbreuk.
– Afgebakende overstromingsgebieden: wanneer een gebied als overstromingsgebied werd afgebakend, riskeer je een onteigening ten algemene nutte, een recht van voorkoop, een aankoopplicht en een vergoedingsplicht.
– Afgebakende oeverzones: dat zijn oeverzones waarvoor gebruiksbeperkingen werden opgelegd.

 

Je kunt ervan op aan dat onze overeenkomsten rekening houden met de wettelijke verplichtingen op het vlak van stedenbouw en de bijzondere wetgevingen, zoals de wetgeving inzake de bodemattesten, energieprestatienormen, keuringen, appartementenrecht e.a. Wij passen de tekst telkens wanneer nodig aan de nieuwe regelgevingen aan.

Er zit bovendien een verklarende nota bij waar in begrijpelijke taal uitleg wordt gegeven bij de nauwkeurige omschrijving van het goed, de betalingsvoorwaarden enz.

NAAR ONZE MODELOVEREENKOMSTEN

Er is onder meer sprake van onverdeeldheid wanneer kinderen een pand erven na het overlijden van hun ouders. De kinderen kunnen beslissen om een einde te maken aan die onverdeeldheid door het pand te verkopen. In de praktijk is het vaak zo dat één kind zich bezighoudt met de verkoop. Wanneer een ander kind om praktische redenen niet aanwezig kan zijn bij de koopovereenkomst, kan het een onderhandse volmacht opstellen om zich op dat ogenblik te laten vertegenwoordigen. Voor de notariële akte is het evenwel nodig om van een notariële volmacht te geven, dus een document dat bij de notaris werd ondertekend. Indien een van de kinderen in het buitenland woont, moet worden nagegaan of zulks met een volmacht van de ambassade kan worden geregeld.

Sedert de coronacrisis is het gemakkelijker geworden om op afstand zowel een volmacht te verlenen als een akte te ondertekenen. Meer hierover in het artikel dat wij daaraan hebben gewijd in ons magazine Budget & Recht 273 van november/december 2020 (pdf).

Vroeger had je de tijd tot het verlijden van de notariële akte om het bodemattest aan de koper overhandigen. Maar vandaag de dag zul je hoe dan ook reeds bij het ondertekenen van "de compromis" over dat document moeten beschikken. 

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaalt de regelgeving immers uitdrukkelijk dat zowel de onderhandse koopovereenkomst als de notariële akte er melding van moeten maken dat de verkoper het bodemattest aan de koper heeft overhandigd. 

In het Vlaams en het Waals Gewest volstaat het strikt genomen om de inhoud van het bodemattest op te nemen in de onderhandse koopovereenkomst en de notariële akte. Maar het spreekt voor zich dat je dat het makkelijkst oplost door meteen een kopie van het document toe te voegen.

Je moet de sleutels in principe pas bij de notariële akte geven, nadat de koopsom integraal is betaald. Het staat je echter vrij om met de kandidaat-koper af te spreken dat hij het goed reeds mag bewonen of gebruiken nog vóór de akte is verleden. Alleen loop je daarbij een risico wanneer de koper uiteindelijk afhaakt. Maak daarom beter een overeenkomst op waarin je je rechten vastlegt:

• Bepaal dat de koper het pand tot aan het verlijden van de akte mag “bezetten” (niet: huren!) tegen betaling van een bezettingsvergoeding per dag.
• Schrijf dat hij het goed onmiddellijk moet ontruimen als de koop niet doorgaat.
• Vermeld dat hij je nooit zal kunnen aanspreken voor de eventuele meerwaarde die het pand zal verkrijgen als de koper in die tijd werkzaamheden uitvoert en dat je het recht hebt om die aanpassingen op zijn kosten te laten verwijderen mocht de koop niet doorgaan.

Maak bij het overhandigen van de sleutels bovendien samen een plaatsbeschrijving op (met foto's), met vermelding van de datum, die je allebei ondertekent.

In principe wordt de koper eigenaar van het goed en draagt hij er de risico's van zodra hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Dat staat zo in ons Burgerlijk Wetboek. Maar koper en verkoper mogen daarvan afwijken, en in de praktijk doen ze dat meestal ook. In de meeste overeenkomsten wordt de overdracht van dat risico uitgesteld tot de totale koopsom is betaald. En aangezien dat laatste meestal plaatsvindt bij de notaris, zal de eigendom en de risico's eraan verbonden pas naar de koper overgaan nadat de notariële akte werd verleden.

Als dat zo in de koopovereenkomst staat en de woning afbrandt of beschadigd geraakt tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte, is het dus aan jou om de nodige herstellingen te doen of om de koopsom terug te betalen aan de koper, met eventueel een schadevergoeding, tenzij je overmacht kunt aantonen. In de modelovereenkomst van Test Aankoop staat dat zo.

Ja, in principe wel. Maar als verkoper kun je je daartegen indekken door in de verkoopovereenkomst een beding op te nemen waarin staat dat de koper het appartement goed heeft bezichtigd en het aanvaardt in de staat zoals het zich bevond op het ogenblik van de verkoop, met alle zichtbare en verborgen gebreken.

Je moet wel te goeder trouw zijn en alle ernstige gebreken waarvan j weet hebt, melden aan de koper. Het beding dat we net hebben vermeld, zal je immers niet ontslaan van je aansprakelijkheid voor gebreken waarvan de koper kan bewijzen dat je er weet van had bij het sluiten van de verkoop maar hebt nagelaten om het bestaan ervan aan hem te melden. Stel dat je een volledig beschimmelde muur hebt overschilderd om vochtplekken te camoufleren die het gevolg waren van een slechte muurisolatie: dan zul je je niet achter de verkoopovereenkomst kunnen verbergen en zal de koper de herstellingskosten toch van jou kunnen eisen.

– Het stedenbouwkundig uittreksel met een samenvatting van de gegevens over de stedenbouwkundige (vergunnings)situatie.
– Indien het gebouw ten vroegste op 1/5/2001 werd opgericht of als een aannemer er sindsdien werkzaamheden in heeft uitgevoerd: het postinterventiedossier.
– Indien de elektrische installatie dateert van vóór 1/10/1981: het keuringsverslag.
– Het energieprestatiecertificaat.
– Het bodemattest.
– Indien het pand wordt verwarmd met stookolie: een stookolieattest waaruit blijkt dat de woning over een gekeurde tank beschikt.
– Een kopie van de eigendomsakte.
– Als de woning verhuurd is: een kopie van de huurovereenkomst.

Vóór de ondertekening van de overeenkomst moet de koper de volgende inlichtingen en documenten krijgen:
a) het energieprestatiecertificaat van het appartement
b) een hele reeks documenten die je bij de syndicus kunt opvragen (hij is verplicht om ze je binnen vijftien dagen te bezorgen):
– het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal;
– het bedrag van de achterstallen die de verkoper eventueel verschuldigd is;
– de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
– in voorkomend geval het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
– de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
– een afschrift van de meest recente balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd;
– het bodemattest.

Uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte moet de koper de volgende documenten krijgen:
– Het stedenbouwkundig uittreksel met een samenvatting van de gegevens over de stedenbouwkundige (vergunnings)situatie.
– Indien het gebouw ten vroegste op 1/5/2001 werd opgericht of als een aannemer er sindsdien werkzaamheden in heeft uitgevoerd: het postinterventiedossier.
– Indien de elektrische installatie dateert van vóór 1/10/1981: het keuringsverslag.
– Indien het pand wordt verwarmd met stookolie: een stookolieattest waaruit blijkt dat de woning over een gekeurde tank beschikt.
– Een kopie van de eigendomsakte.
– Als het appartement verhuurd is: een kopie van de huurovereenkomst.
– Een kopie van de meest recente versie van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom.
– Een overzicht van alle financiële verbintenissen die de verkoper al vóór de verkoop had aangegaan maar waarvoor de syndicus pas na de verkoop de betaling heeft gevraagd. Het gaat bv. over de uitgaven die zijn gepland voor een herstelling of over een veroordeling tot betaling van een bepaalde bedrag.

Het postinterventiedossier (PID) bevat verscheidene documenten die je nodig hebt bij eventuele latere werkzaamheden aan een gebouw, o.a. de plannen van de woning met daarop de leidingen, nutsvoorzieningen, de onderhoudsvoorschriften, de veiligheidsvoorschriften bij het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden enz.

Het energieprestatiecertificaat (EPC, dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ook het EPB wordt genoemd, wat staat voor energieprestatie en binnenklimaat) informeert de koper over de energetische kwaliteit van het pand en over kosteneffectieve maatregelen voor de verbetering van de energieprestatie. Het blijft tien jaar geldig.

Indien het pand recent werd gebouwd en er een "energieprestatiecertificaat bouw" beschikbaar is, moet geen nieuw EPC worden opgemaakt zolang het bestaande document geldig is (eveneens tien jaar).

Een bodemattest bestaat alleen in het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, en niet in het Waals Gewest. Het vermeldt alle gegevens over eventuele bodemverontreiniging.

Sinds 1/1/2014 is het voor de koper verboden om cash geld te gebruiken voor de aankoop van onroerend goed. Hij moet het geld overschrijven of je een bankcheque aanbieden.

Als de koper na de ondertekening op zijn beslissing terugkomt, pleegt hij contractbreuk. Dat geeft jou het recht om een schadevergoeding of de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te eisen. Normaliter moet je daarvoor een rechtszaak aanspannen.

Wellicht zul je voor de schadevergoeding kiezen aangezien het geen zin heeft een verkoop af te dwingen waarvan de betaling onzeker is. De schadevergoeding komt meestal neer op de boete die in de verkoopovereenkomst werd vastgelegd en bedraagt vaak 10 tot 15 % van de koopsom.

In geval van gedwongen uitvoering zul je de rechter vragen om de koper te bevelen binnen een bepaalde termijn over te gaan tot de ondertekening van de akte bij de notaris. Indien hij dan niet voor de notaris verschijnt, zal de rechterlijke uitspraak als akte gelden en zul je de verkoopsom via een gerechtsdeurwaarder van de koper kunnen afdwingen.

Je zou dat inderdaad op die manier in der minne kunnen regelen met de koper, en de koopovereenkomst dan gewoon verscheuren. Wellicht denkt de koper op die manier de registratie van de overeenkomst en de betaling van de registratiebelasting (ook "verkooprecht" genoemd) te omzeilen, maar dat is onwettig.

De registratieverplichting is immers beginnen te lopen op het ogenblik dat de verkoopovereenkomst werd getekend, ook als je de verkoop in der minne ontbindt. De koper moet de registratierechten dus binnen vier maanden betalen. Daarna heeft hij in principe één jaar de tijd om de ontbinding in een rechterlijke uitspraak te laten vastleggen, en met die uitspraak zal hij dan de terugbetaling van de rechten kunnen vragen. Een hele rompslomp dus.

Maar sinds 2007 kan die rompslomp worden voorkomen in het Vlaams en het Waals Gewest: wanneer je een verkoopovereenkomst in der minne ontbindt, hoef je niet naar de rechtbank; het volstaat dat de koper zich op het registratiekantoor aanmeldt met de verkoopovereenkomst plus een onderlinge overeenkomst waarin hij samen met jou verklaart de overeenkomst te ontbinden, en dan zal hij volstaan met een beperkt vast recht van € 20 te betalen in plaats van het volledige bedrag van de registratierechten.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt die regel niet, en handel je dus onwettig als je de verkoopovereenkomst zonder registratie verscheurt.

Als jij en de koper het daarover eens zijn, kan dat inderdaad.

Het probleem is dat de koper tot nog toe zelfs na een ontbinding van de koopovereenkomst toch verplicht bleef om het volledige bedrag van de registratierechten binnen vier maanden na de ondertekening te betalen. Het hielp zelfs niet als je samen met hem naar de rechter stapte om de koop te laten ontbinden: de registratierechten waren en bleven verschuldigd! Het was pas wanneer de koper over een rechterlijke uitspraak beschikte waarin de koop werd ontbonden, dat hij de rechten terugbetaald kon krijgen.

Vroeger probeerden kopers dat soms te omzeilen door met de verkoper overeen te komen om het document met de koopovereenkomst te verscheuren. Maar in feite zaten ze daarmee nooit echt op safe: wanneer de verkoper van gedachte veranderde en met de koopovereenkomst naar de rechter stapte, moesten de registratierechten toch op tafel worden gelegd.

In het Vlaams en het Waals Gewest bestaat er voor de koper nu een veiliger oplossing. Hij kan je vragen om samen een schriftelijke overeenkomst op te maken waarin wordt verklaard dat je de koopovereenkomst in der minne hebt ontbonden. Wanneer je dan allebei je exemplaar van de overeenkomst ter registratie aanbiedt, zal het voor de koper volstaan om een beperkt vast recht van € 20 te betalen in plaats van het volledige bedrag van de registratierechten. Tussen de koopovereenkomst en de nieuwe overeenkomst mag niet meer dan één jaar zijn verlopen. Ook mag de notariële akte nog niet zijn verleden.

Om de (ver)koop van een onroerend goed "tegenstelbaar" te maken tegenover derden moet het document waarin de (ver)koop werd vastgelegd, op het hypotheekkantoor worden ingeschreven. Die tegenstelbaarheid betekent dat derden, dus alle andere personen dan de koper en de verkoper zelf met de eigendomsoverdracht rekening moeten houden. Zolang de akte niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor, zouden derden bv. nog altijd beslag kunnen laten leggen op het verkochte goed.

Alleen volstaat de onderhandse (ver)koopovereenkomst daarvoor niet. Op het hypotheekkantoor zal men een zogenoemde authentieke akte eisen: dat is een officieel geschrift met bijzondere bewijskracht. En een notaris is een van de personen die bij wet de bevoegdheid hebben gekregen om authentieke akten op te maken. Hij zal er trouwens voor zorgen dat de akte op het hypotheekkantoor wordt ingeschreven.

Alvorens de onderhandse (ver)koopovereenkomst in een notariële akte te gieten moet de notaris bij verschillende instanties allerlei informatie inzamelen: over het kadaster, de hypotheek, de bestemming van het goed, de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften enz.

Hij moet de resultaten van zijn opzoekingswerk ook in de akte opnemen. Als hij bv. schrijft dat de verkoper over alle attesten en bouwvergunningen beschikt, moet hij dat vooraf hebben gecheckt. Zo verleent hij authenticiteit aan de (ver)koopovereenkomst, waardoor die op het hypotheekkantoor kan worden ingeschreven.

Daarnaast moet hij de partijen volledig inlichten over de draagwijdte van de overeenkomst (bv. erop wijzen dat de verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken of voor het verzwijgen of verkeerdelijk doorgeven van essentiële informatie aan de koper) en ze op onpartijdige wijze raad geven.

De notaris wordt in theorie door de beide partijen aangesteld. In de praktijk heeft de verkoper echter meestal al zijn notaris gekozen. De koper mag genoegen nemen met die notaris, maar wij raden hem aan om zich door een eigen notaris te laten bijstaan, de kosten blijven toch dezelfde.
Neen. De koper mag genoegen nemen met de notaris die de verkoper heeft voorgesteld. Maar het probleem is dat zijn belangen dan misschien niet ten volle zullen worden behartigd. Een notaris mag in theorie dan al onpartijdig moeten zijn, het is normaal dat hij de belangen van zijn cliënt beter ter harte zal nemen dan die van de partij die hij niet kent. Zo ook zal een notaris die jaarlijks tientallen akten verlijdt voor een projectontwikkelaar, uiteraard aan diens kant staan wanneer er zich een conflict voordoet. Om die reden raden wij de koper aan om een eigen notaris te kiezen. Het zal hem geen cent extra kosten.

Vroeger was dat inderdaad het geval. 

Tot voor kort kon een notariële akte inderdaad alleen bij de notaris worden getekend in het bijzijn van alle partijen: na de bespreking tekenden ze de akte, schudden ze elkaar de hand en gingen ze elk hun eigen weg. Als ze ver van elkaar woonden, was dat niet altijd evident. Maar tenzij ze een gevolmachtigde in hun plaats stuurden, was hun fysieke aanwezigheid onvermijdelijk. 

In mei 2019 werd die regel versoepeld door het verlijden van de akte op afstand toe te staan. Sindsdien is het niet meer nodig dat iedereen zich naar dezelfde plaats begeeft. Ieder gaat naar zijn eigen notaris en de bespreking verloopt via videoconferentie tussen de twee kantoren. De koper ondertekent de papieren akte en de verkoper geeft een volmacht aan een medewerker van de notaris van de koper, die vervolgens in zijn plaats tekent.

Bovendien werd in mei 2020 de digitale volmacht ingevoerd. Daardoor kun je via een videogesprek aan een zelfgekozen persoon of een medewerker van je notaris de volmacht geven om namens jou op te treden bij de notaris.

Op die manier kan de “instrumenterende” notaris (doorgaans die van de koper) een volledig digitale bijeenkomst organiseren. De koper en verkoper blijven dus thuis en de twee notarissen in hun respectievelijke kantoren. In plaats van een bijeenkomst vindt er een videoconferentie met vier partijen (of meer, afhankelijk van het aantal kopers en verkopers) plaats. 

Voor meer details verwijzen we naar het artikel dat wij daaraan hebben gewijd in ons magazine Budget & Recht 273 van november/december 2020 (pdf).

Tussen de ondertekening van de onderhandse (ver)koopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte verlopen in de praktijk veelal maximaal vier maanden. Dat is niet verplicht, maar dat is de termijn waarbinnen de (ver)koopovereenkomst na de ondertekening moet zijn geregistreerd, en bij die gelegenheid moeten registratierechten worden betaald. Die registratie hoeft niet als de notariële akte binnen die termijn van vier maanden is verleden, en dat is méér regel dan uitzondering. Vandaar dat (ver)koopovereenkomsten in de praktijk slechts zelden worden geregistreerd en dat de registratierechten bijna altijd bij de registratie van de notariële akte worden betaald.

Neen, de notaris mag in de notariële akte zonder het akkoord van de partijen geen lasten of voorwaarden opnemen die afwijken van of tegenstrijdig zijn met wat is opgenomen in de onderhandse (ver)koopovereenkomst of met wat de partijen daarbuiten hebben afgesproken. De akte vindt dus zijn basis enkel en alleen in die overeenkomst.

Indien er voor bepaalde aspecten niets is bepaald in de (ver)koopovereenkomst, mag de notaris dat niet zelf verhelpen, hij moet beide partijen raadplegen. De notaris is dus geen rechter die de partijen iets kan opleggen.

De enige vermeldingen die hij mag toevoegen, betreffen verplichte vermeldingen, zoals inzake de bodemattesten of stedenbouwkundige voorschriften.

Dan begaat hij een fout. Als jij door die fout werd benadeeld, kun je via de rechter een schadevergoeding eisen van de notaris. Stel dat de notaris niet heeft onderzocht of er geen sprake was van een bouwmisdrijf en de kans bestaat dat de woning moet worden afgebroken, in de oorspronkelijke staat moet worden hersteld of dure aanpassingen moet ondergaan: dan kan de koper de notaris daarvoor aanspreken. Of stel dat hij heeft nagelaten om te controleren of de projectontwikkelaar in het kader van een aankoop "op plan" een voltooiingswaarborg bij een bank heeft gesteld, en deze laatste failliet gaat zonder die bankwaarborg, dan zal de notaris voor de schade kunnen worden aangesproken.

Wat men in de wandeling de "notariskosten" van de aan-/verkoopakte noemt, omvat eigenlijk drie posten:

1. de registratiebelasting, soms ook verkooprecht genoemd. Die belasting int de notaris voor rekening van de Staat en hij stort het bedrag door aan de fiscus;
2. het eigenlijke ereloon van de notaris. Dat is wettelijk vastgelegd. Het is proportioneel en degressief: de aankoopprijs wordt in schijven belast en het percentage wordt kleiner naarmate de som hoger ligt. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager dus het percentage van het ereloon. Je bent 21 % btw verschuldigd op het ereloon;
3. diverse kosten. Dat zijn onder meer de kosten voor fiscaal en hypothecair opzoekingswerk, inschrijving op het hypotheekkantoor …

De notariskosten zijn in principe altijd volledig voor rekening van de koper, tenzij iets anders werd bedongen in de (ver)koopovereenkomst. In principe zijn de partijen immers vrij om dat overeen te komen.

Ja, sinds 2012 moeten notarissen 21 % btw aanrekenen op hun ereloon.

Twee voorbeelden van hoe de afrekening er zal uitzien.

Voor een woning in het Vlaams Gewest

• aankoopprijs bestaande woning: € 200 000
• registratierechten (10 %): € 20 000
• ereloon notaris: € 2 163
• btw (21 %) op het ereloon: € 454

Voor een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

• aankoopprijs bestaande woning: € 200 000
• registratierechten (12,5 %): € 25 000
• ereloon notaris: € 2 163
• btw (21 %) op het ereloon: € 454

Het basistarief verschilt volgens het gewest.

• In het Vlaams Gewest is er sinds 1/1/2022 een onderscheid al naargelang het vastgoed. Dit zijn de twee belangrijkste tarieven:
  - 3 % voor de aankoop van de gezinswoning op voorwaarde dat je op de datum van de notariële akte in België of in het buitenland geen andere woning of bouwgrond bezit (tenzij je het andere onroerend goed binnen twee jaar verkoopt) én je je binnen drie jaar na het verlijden van de notariële akte op het adres van de woning hebt gedomicilieerd;
  - 12 % voor de aankoop van bouwgrond of van een andere woning dan de gezinswoning.

• In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest is het tarief hetzelfde ongeacht het onroerend goed dat je verwerft: 12,5 %.

In alle drie de gewesten bestaat de mogelijkheid om minder te betalen. 

• Vroeger was dat overal het geval voor een woning met een laag kadastraal inkomen (K.I.), het zogenoemde “klein beschrijf”. Maar doordat het K.I. vandaag de dag geen realistische graadmeter meer is voor de waarde van een woning, werd in het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beslist om dat criterium niet meer te laten meespelen voor een gunstmaatregel in de registratiebelasting. Het voordeel van "klein beschrijf" bestaat momenteel alleen nog in het Waals Gewest. In het Vlaams Gewest wordt wel op een andere manier een voordeel toegekend bij de aankoop van een bescheiden woning.
• Daarnaast wordt onder bepaalde voorwaarden een vermindering toegekend waardoor ofwel de registratiebelasting niet op de volle aankoopprijs wordt aangerekend (men spreekt dan vaak van een “abattement”) ofwel een rechtstreekse korting op de verschuldigde registratiebelasting wordt toegepast. 
• In het Vlaams Gewest wordt een gunsttarief toegekend wanneer je je er bij de aankoop van je enige woning toe verbindt om er ingrijpende energetische renovatiewerken in uit te voeren.
• In het Vlaams Gewest kun je nog tot eind 2023 onder bepaalde voorwaarden een speciale verrekening genieten als je een woning verkoopt en een andere koopt. Die regeling kreeg de naam mee van de "meeneembaarheid van de kooprechten".

Hou er rekening mee dat je soms achteraf bijkomende belasting riskeert te moeten betalen en dat de ontvanger van de registratiebelasting in bepaalde gevallen een controleschatting kan laten uitvoeren.

Dat hangt ervan af, volgens wat precies wordt gekocht:

• een bestaande woning: op de aankoopprijs;
• alleen grond: op de aankoopprijs;
• bouwgrond én een nog op te richten pand-op-plan: alleen op de waarde van de grond (op de waarde van het op te richten pand zul je btw moeten betalen, 21 %);
• een nieuwbouw gekocht bij een professionele vastgoedverkoper mits je de bouwgrond en het gebouw afzonderlijk hebt gekocht: op de waarde van de grond (op de waarde van het gebouw zul je btw moeten betalen, 21 %).

Wanneer het gaat om bouwgrond waarop reeds met een nieuwbouw is gestart, wordt geen registratiebelasting aangerekend, maar wel btw (21 %).

Hou er wel rekening mee dat de fiscus meent dat de werkelijke verkoopwaarde hoger ligt dan de aankoopprijs die officieel aan de verkoper is betaald. Hij vergelijkt daarvoor met de prijs van soortgelijke goederen in de buurt. Hij kan dan eisen dat je het verschil bijlegt en kan je daarbovenop een boete opleggen.

1. Wanneer je grond koopt én een nog op te richten pand-op-plan, zul je naast de registratiebelasting op de waarde van de grond btw (21%) moeten betalen op de waarde van het op te richten pand. 

2. Wanneer je grond koopt waarop men reeds met een nieuwbouw is gestart, zul je zowel op de grond als op de nieuwbouw btw verschuldigd zijn. 

3. Wanneer je een nieuw pand koopt, d.w.z. een gebouw waarvan de verkoop volgens de datum van de notariële akte uiterlijk plaatsvindt op 31 december van het tweede jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw, hangt het ervan af: 

• Als je koopt van een professionele vastgoedverkoper én je de bouwgrond en het gebouw afzonderlijk koopt, zul je naast de registratiebelasting op de waarde van de grond btw (21 %) moeten betalen op de waarde van het pand. 
• Als je daarentegen van een particulier koopt, kan hij zelf kiezen of hij de btw wil laten toepassen of de registratiebelasting. Als hij voor de btw kiest, moet hij vóór de verkoop op het btw-kantoor daarover een verklaring gaan indienen. En hij is ook verplicht om dat te vermelden in de onderhandse verkoopovereenkomst, zodat je op de hoogte bent.

Het is een term die in het verleden vaak werd gebruikt om aan te geven dat voor de registratiebelasting het verlaagde tarief van toepassing was omdat het ging om een woning met een laag kadastraal inkomen (K.I.). Ooit bestond dat systeem in het hele land.

Maar momenteel bestaat het “klein beschrijf” op basis van een laag K.I. alleen nog in het Waals Gewest.

Het verlaagde tarief bedraagt 6 % (terwijl het normale tarief 12,5 % is). Dat wordt evenwel alleen toegepast op de eerste schijf van € 164 099 (bedrag sinds 2021), en van € 175 039 als de woning zich in een zogenoemd vastgoeddrukgebied ligt, waar de vastgoedprijzen hoger liggen. 

Er moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:

• De woning in kwestie mag een K.I. hebben van hooguit € 745 (niet-geïndexeerd bedrag) als het gezin hooguit twee kinderen ten laste heeft. De limiet ligt hoger voor grote gezinnen: € 845 als je drie of vier kinderen hebt, € 945 als je ten minste vijf kinderen hebt en € 1 045 als je ten minste zeven kinderen hebt. 
• In principe moet het je enige woning zijn. Als je in België of in het buitenland een ander onroerend goed bezit, bv. bouwgrond, is dat geen probleem zolang het totaal van de K.I.’s van al die goederen niet boven de vermelde limiet uitkomt. 
• Je moet je domicilie in principe binnen drie jaar na de koopakte op het betreffende adres hebben genomen en je moet ze er daarna nog ten minste drie jaar ononderbroken houden. 

Het tarief is zelfs slechts 5 % wanneer je voor de hypotheeklening die je voor de aankoop van de woning aangaat, recht hebt op het sociale tarief.

In het Vlaams Gewest geldt sinds 2018 een gunstregeling voor bescheiden woningen. Wanneer het om het hoofdverblijf gaat en het tarief van 3 % van toepassing is (of 1 % in geval van ingrijpende energetische renovatie), kan een korting worden toegepast op het bedrag aan registratiebelasting dat verschuldigd is. Als de woning niet méér heeft gekost dan € 220 000 (€ 240 000 in de zogenoemde kernsteden en in de Vlaamse Rand rond Brussel), wordt het bedrag van de rechten verminderd met € 2 800 (of een lager bedrag als de verschuldigde rechten een kleiner bedrag zijn).

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt sinds 2003 geen korting meer verleend voor bescheiden woningen.

Het Waals Gewest past een gunsttarief toe als het kadastraal inkomen van de woning in principe hooguit € 745 bedraagt. De korting bestaat in dat geval niet uit een verlaging van het bedrag van de rechten maar een verlaging van het aangerekend tarief: voor meer details verwijzen we naar de vraag over het "klein beschrijf". 

De term "abattement" wordt soms gebruikt voor de vermindering die wordt toegepast op de registratiebelasting die je bij de aankoop van grond of van een bestaande woning moet betalen. Zo'n vermindering geldt in de drie gewesten.

In het Vlaams Gewest werden de abattementen die vroeger bestonden, afgeschaft voor koopovereenkomsten die sinds 1/6/2018 werden gesloten. Maar er wordt sindsdien een nieuw, feitelijk abattement toegepast. Sinds 2022 werd een nieuw bedrag vastgelegd. Voor een woning die niet méér kost dan € 220 000 (€ 240 000 in de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel) waarvoor het tarief van 3 % van toepassing is, kun je nu recht hebben op een korting op de registratiebelasting van € 2 800 (of het bedrag van de registratiebelasting zelf als dat lager is dan € 2 800, bijvoorbeeld als je een woning koopt voor € 90 000). Welnu, die korting zou je kunnen omzetten in termen van een abattement: dat komt neer op een vrijstelling op de eerste schijf van € 93 333. 

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd het abattement in 2017 fors verhoogd. Het bestaat er nu in dat de eerste schijf van € 175 000 (€ 87 500 indien bouwgrond) wordt vrijgesteld van registratiebelasting. Daardoor bespaar je € 21 875 (12,5 % op € 175 000). De fiscus past het abattement slechts toe als je aan een aantal voorwaarden voldoet. Je moet de woning als hoofdverblijfplaats bewonen, je mag in principe geen andere woning bezitten en de woning mag niet méér kosten dan € 500 000 (€ 250 000 indien bouwgrond). 

In het Waals Gewest geldt sinds 2018 een abattement van € 20 000 bij de aankoop van de enige woning die je hoofdverblijf wordt (dus ook indien het eerst nog om bouwgrond gaat). De eerste schijf van € 20 000 is dus vrijgesteld van registratebelasting, ongeacht het tarief dat van toepassing is. Dat kan een korting opleveren van maximaal € 2 500.

In het Vlaams Gewest wordt bij de aankoop van de enige eigen woning waarvoor normaliter het tarief van 3 % zou gelden, sinds 2022 slechts 1 % registratiebelasting aangerekend wanneer je je er op dat ogenblik toe verbindt om er ingrijpende energetische renovatiewerken in uit te voeren.

De werken moeten voldoen aan de vereisten van het Vlaamse Energiebesluit:

1. Je moet ten minste 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving isoleren.
2. Je moet ten minste de opwekker voor verwarming of koeling volledig vervangen.

Het moet per definitie gaan om een dossier met een bouwaanvraag.

Voor meer details verwijzen we naar de site van energiesparen.be.

Als het om een bescheiden woning gaat, wordt een extra korting verleend van € 960.

Dat systeem bestaat alleen in het Vlaams Gewest.

Het betekent dat je de registratiebelasting die je bij een vorige koop van een woning hebt betaald, kunt "meenemen": ze wordt in mindering gebracht van de registratiebelasting verschuldigd op de bouwgrond of op de woning die je net hebt aangekocht in Vlaanderen. Men spreekt ook van de rugzakregeling omdat je de eerste registratiebelasting als het ware in een rugzak meeneemt.

Die meeneembaarheid zal echter ophouden te bestaan vanaf 1/1/2024. Maar tot 31/12/2023 geldt een uitdoofscenario. Dat komt erop neer dat je deze keuze moet maken: 

• ofwel het oude tarief van 6 % laten toepassen (5 % indien ingrijpende energetische renovatie) mét meeneembaarheid;
• ofwel het nieuwe, lagere tarief van 3 % (1 % indien ingrijpende energetische renovatie) maar dan zonder meeneembaarheid.

Als je voor de tweede woning die je koopt, meer dan € 433 333 betaalt en voor de vorige woning ten minste € 13 000 aan registratiebelasting verschuldigd was, ben je in principe voordeliger af met het tarief van 3 %. 

Als je eerst de oude woning verkoopt en daarna de nieuwe koopt, wordt het voordeel verrekend bij de aankoop van het nieuwe goed en moet je dus alleen het verschil bijpassen. Als je daarentegen eerst een nieuwe woning koopt en pas daarna de oude verkoopt, zul je het voordeel opstrijken in de vorm van een terugbetaling bij de verkoop.

Tussen de twee transacties (aankoop en verkoop, of in omgekeerde volgorde) mag slechts twee jaar verlopen (vijf jaar in geval van bouwgrond).

De toepassing van dat principe moet uitdrukkelijk worden aangevraagd, de fiscus past het niet automatisch toe.

 

– Sommige kopers spreken met de verkoper af om in de (ver)koopovereenkomst een lagere prijs te vermelden dan wat ze werkelijk hebben betaald, kwestie van minder registratiebelasting verschuldigd te zijn. Stel, de verkoop wordt gesloten voor € 100 000, maar de partijen komen overeen om het "officieel" op € 80 000 te houden. In dat geval spreekt men van "prijsbewimpeling". Als de fiscus daarachter komt, zijn de sancties niet mals. De koper zal niet alleen de ontdoken registratiebelasting moeten ophoesten, bovendien zullen zowel koper als verkoper een boete verschuldigd zijn gelijk aan de ontdoken rechten. Bovendien stellen beide partijen zich bloot aan een veroordeling door een rechtbank.

– Maar het kan ook dat de werkelijk betaalde verkoopprijs werd aangegeven en dat de fiscus die te laag vindt. De belastbare grondslag voor de registratiebelasting mag immers niet lager zijn dan de werkelijke verkoopwaarde. Daarom gaat de ontvanger van de registratiebelasting na of er geen sprake is van een "tekortschatting". Hij vergelijkt met soortgelijke eigendommen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer hij een aanzienlijk verschil vaststelt tussen hun waarde en de prijs in de akte, zal hij dat aan de koper meedelen en hem aanvullende rechten laten betalen alsook een boete.
De koper mag de schatting van de ontvanger betwisten. Meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen. Anders kan het tot een controleschatting komen.
Goed om te weten: de koper die beseft dat hij een goede zaak heeft gedaan, kan het probleem voorkomen. Hij kan in de koopovereenkomst en in de notariële akte namelijk een aanvullende verklaring laten opnemen waarin hij zegt hoeveel hoger de verkoopwaarde ligt dan de overeengekomen prijs. De registratiebelasting zal dan worden geheven op de opgegeven verkoopwaarde, en niet op de prijs vermeld in de akte.

Een controleschatting is een bijzondere procedure die de ontvanger van de registratiebelasting instelt wanneer hij de aangegeven verkoopwaarde betwist en het niet mogelijk is om de zaak in der minne te regelen met de koper. De procedure is vrij omslachtig. En de uiteindelijk te betalen som kan merkelijk hoger liggen. Tenzij de ontvanger al te onredelijke eisen stelt, raden wij daarom aan om de voorkeur te geven aan een minnelijke oplossing.

Ja, in theorie. Maar in de praktijk zal dat vaak anders uitdraaien, want de meeste koopovereenkomsten bevatten een beding waarin je als koper verklaart dat je het pand hebt bezichtigd en het aanvaardt in de staat zoals het zich bevond op het ogenblik van de koop, met alle zichtbare en verborgen gebreken. Op die manier ontslaat de verkoper zich van elke aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

De verkoper moet evenwel te goeder trouw zijn. Alle ernstige gebreken waarvan hij kennis heeft, moet hij dan ook aan u meedelen. Het net vermelde beding zal hem niet van zijn aansprakelijkheid ontslaan als jij kunt bewijzen dat hij bij het sluiten van de verkoop weet moet hebben gehad van het probleem maar het toen heeft verzwegen. Stel dat hij een volledig beschimmelde muur had overschilderd om vochtplekken te camoufleren die het gevolg waren van een slechte muurisolatie: dan zal hij zich niet achter de verkoopovereenkomst kunnen verbergen en zul jij de herstellingskosten toch van hem kunnen eisen.

Wacht in dat geval niet te lang om actie te ondernemen. Dat betekent niet dat je meteen de verkoper moet dagvaarden. Breng hem wel zo snel mogelijk op de hoogte van het gebrek en maan hem aan om hetzij een deel van de aankoopsom terug te betalen zodat je de herstelling kunt laten uitvoeren, hetzij de verkoop te annuleren en de volledige aankoopprijs terug te betalen.

Daarna heb je tijd om eventueel te onderhandelen. Het is aan te raden om daar een schriftelijk spoor van bij te houden, en als je de indruk hebt dat de verkoper van slechte wil is, hem te dagvaarden. Wacht na de vaststelling van het gebrek dus geen jaar met een dagvaarding! Er zijn maar twee opties: ofwel vraag je om de verkoop te annuleren en het aankoopbedrag terug te betalen, ofwel houd je de woning, maar vraag je een deel van de aankoopprijs terug. Je kunt de verkoper echter niet verplichten om de gebreken te herstellen.

Welke bewijzen moet je aanleveren? Het volstaat niet om het gebrek aan te tonen, je moet ook kunnen bewijzen dat dit al bestond bij de overdracht. Daarvoor moet je een expertise laten uitvoeren, wat duur en tijdrovend is als je naar de rechtbank moet.

Als de verkoper de woning zelf heeft laten bouwen, heb je dezelfde rechten als de verkoper. Anders gezegd, zolang de woning minder dan tien jaar oud is, kun je de architect en/of de aannemer aanklagen wegens ernstige verborgen gebreken die de structuur of de bewoonbaarheid van het gebouw in gevaar brengen. Zij blijven immers aansprakelijk, zelfs als de woning inmiddels is verkocht. Je kunt je dus rechtstreeks tot de architect en/of de aannemer van de verkoper wenden. Dat is zeer belangrijk, zeker als in de koopovereenkomst staat dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken of als hij inmiddels overleden of failliet is.

Als de verkoper zich in de verkoopovereenkomst van elke aansprakelijkheid heeft ontslagen voor zichtbare en verborgen gebreken, zoals dat meestal het geval is, en je niet kunt aantonen dat hij het gebrek bij de verkoop moet hebben gekend maar het voor jou heeft verzwegen, kun je hem inderdaad niet aanspreken.

Maar als het gebouw nog geen tien jaar oud is, kun je wel in zijn rechten treden tegenover de architect en de aannemer met wie hij indertijd in zee is gegaan. Zij blijven immers gedurende tien jaar aansprakelijk voor de ernstige gebreken aan de woning.

Ja, wellicht wel. Een verwarming die niet rendeert, is ongetwijfeld een ernstig gebrek. En bij een aankoop "op plan" blijft de projectontwikkelaar gedurende tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken. Die tien jaar begint in de praktijk meestal te lopen vanaf de voorlopige oplevering.

De projectontwikkelaar is ook aansprakelijk voor de minder ernstige gebreken, maar die kan hij contractueel uitsluiten.

Dat zal verre van makkelijk zijn.

Je zult dat alleen kunnen als je voor de rechtbank kunt aantonen dat de woning een ernstig probleem vertoont en dat je ze niet zou hebben gekocht mocht je het probleem hebben gekend. De rechter zal daarvoor een beroep doen op een expert. Mocht volgens de verkoopovereenkomst bovendien blijken dat je de verkoper niet voor verborgen gebreken kunt aanspreken, dan zal ook moeten worden bewezen dat hij te kwader trouw is geweest en dus wist dat er vochtproblemen waren maar hij dat voor jou heeft verzwegen. Heel uitzonderlijk zal de rechter dan de ontbinding van de koop uitspreken. De kans is groter dat hij je een schadevergoeding toekent. 

Als je in het proces-verbaal van de voorlopige oplevering hebt laten vermelden binnen welke termijn de projectontwikkelaar de gebreken moest oplossen en hij zich daar niet aan houdt, stel hem dan bij het verstrijken van de termijn met een aangetekende brief in gebreke om binnen een redelijke termijn de gebreken alsnog te verhelpen.

Reageert hij opnieuw niet, neem dan een advocaat in de arm om de projectontwikkelaar ofwel nogmaals in gebreke te stellen ofwel meteen naar de rechtbank te stappen om een gerechtelijk expert te vragen de gebreken te komen vaststellen en de schade te ramen, waarna je een schadevergoeding zult kunnen eisen.

– Is er al meer dan tien jaar verstreken sinds de voorlopige oplevering, dan kun je sowieso bij niemand meer terecht.

– Is die periode van tien jaar nog niet voorbij en is het gebrek is ernstig, dan zul je in principe de aannemer en/of de architect kunnen aanspreken.

Het is ook nuttig om te laten nagaan of er in de aankoopakte geen bepalingen zijn die je het recht verlenen om in de plaats te treden van de projectontwikkelaar. In dat geval beschik je over ruimere verhaalrechten tegenover de aannemer(s) en de architect. Neem hiervoor een juridisch raadsman in de arm.