Sleutel-op-de-deur bouwen: waar schuilt het gevaar?
Sommige sleutel-op-deurfirma’s gebruiken trucs waardoor je ze niet aansprakelijk zult kunnen stellen als er wat misloopt bij de nieuwbouw. Wij leggen uit hoe deze sleutelklare bouwers te werk gaan en waar je op moet letten bij sleutel-op-de-deur bouwen. Ook hebben we het uitgebreid over de wet Breyne, die je juridische bescherming moet bieden maar die vaak omzeild wordt.
Waar moet je op letten bij sleutel op de deur?
De sleutel-op-de-deurformule is heel populair in ons land onder mensen die een nieuw huis willen laten bouwen. Je kiest voor je gemak, je wilt iemand die alles voor jou regelt en je een volledig afgewerkte nieuwbouw bezorgt.
Er is niets mis met die keuze, alleen komen te veel consumenten uiteindelijk in de problemen omdat de nieuwbouw niet loopt zoals verhoopt maar ze geen been hebben om op te staan om de bouwpromotor (projectontwikkelaar) daar aansprakelijk voor te stellen.
Wet Breyne
Er bestaat nochtans een uitgebreide wettelijke bescherming voor wie een nieuw huis laat bouwen met één firma. De betekenis en ook meteen grote troef van deze zogenoemde wet Breyne is dat de bouwpromotor verantwoordelijk is voor het volledige bouwwerk en daarbij aan strenge regels is onderworpen. Hij heeft zich er namelijk toe verbonden om alles te doen om de bouw tot een goed einde te brengen.
In de praktijk passen veel sleutelklare bouwers echter trucs toe waardoor jij uiteindelijk met een contract opgescheept zit waarop die wet niet van toepassing is. Op die manier kunnen zij hun aansprakelijkheid ontlopen. Dat zul je echter pas merken op het ogenblik dat er een probleem is.
En er kan inderdaad heel wat fout lopen bij een nieuwbouw: de werken blijven maar aanslepen, het overeengekomen budget blijkt lang niet te volstaan, er worden heel grote voorschotten gevraagd, er worden supplementen in rekening gebracht, het uitgevoerde werk is van slechte kwaliteit, de firma gaat failliet … Als je dan niet op de wet Breyne kunt terugvallen, sta je juridisch veel zwakker dan iemand die wel beschermd is door de wet.
Laat je de wettelijke bescherming niet ontnemen!
Let er dus op dat de sleutel-op-deurfirma op z’n minst uitdrukkelijk stipuleert dat de wet Breyne van toepassing is. Als je helemaal op veilig wilt spelen, kun je het contract dat de firma je voorlegt, vooraf laten nalezen door een jurist gespecialiseerd in bouwrecht. Met € 500 à € 1 000 kun je je veel leed achteraf besparen.
Je kan er ook op aandringen om onze modelovereenkomst voor de aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning te gebruiken.
Heb je toch nog vragen? Je kunt elke dag bellen naar onze adviseurs op 02 542 34 34.
In de pagina’s die nu volgen, kun je meer in detail vernemen:
Zeg “neen” wanneer een sleutel-op-de-deurfirma als volgt te werk gaat:
- Ze laat je een “coördinatieovereenkomst” tekenen. Dat is geen contract om een volledig afgewerkte woning te verschaffen, maar alleen om de coördinatie te doen van het werk dat de verschillende aannemers zullen doen.
- Ze laat je contracten tekenen met haar onderaannemers. Je tekent zonder erg, want als je de som maakt van alle contracten, stemt die netjes overeen met het bedrag dat je met de firma bent overeengekomen.
- Ze verkoopt je een winddichte ruwbouw (“casco”) en laat je voor de afwerking een aannemingsovereenkomst tekenen bij een zusterbedrijf.
In die gevallen is de wet-Breyne immers niet van toepassing. En als het dan mis loopt met de nieuwbouw, sta jij juridisch veel zwakker dan iemand die wel beschermd is door de wet.
Waak erover dat de sleutel-op-de-deurfirma bij het contract meteen het bewijs voegt dat ze een bankwaarborg heeft gesteld voor de voltooiing van de werken mocht ze daar zelf niet toe komen. Alleen zo heb je de financiële garantie dat je de resterende werken door een andere aannemer zult kunnen laten uitvoeren indien de firma failliet zou gaan.
Wanneer de wet-Breyne van toepassing is, geniet je als bouwheer uitgebreide bescherming. We selecteerden enkele belangrijke aspecten daarvan.
- De prijs die is overeengekomen, is de totale prijs die nodig is om het pand normaal bewoonbaar te maken. Die prijs is vast en kan slechts worden herzien wanneer de prijzen van de materialen en de lonen stijgen tijdens de bouw en op voorwaarde dat de mogelijkheid om te herzien contractueel was vastgelegd.
- Er zijn strikte betalingsvoorwaarden. De bouwpromotor mag bij de aanvang slechts een voorschot eisen van 5 %. Daarna moet je in schijven betalen, en alleen volgens wat effectief werd gebouwd.
- De werken moeten een begin- en een einddatum hebben. Als de uitvoeringstermijn niet wordt gerespecteerd, kun jij aanspraak maken op een schadevergoeding die neerkomt op de normale huur van het afgewerkte pand.
- Het contract moet duidelijk de datum van de oplevering vermelden. Die mag dus niet louter vermeld staan in een document met de planning van de werken. Er wordt bovendien eerst een voorlopige oplevering gepland, en na een tijdspanne van ten minste één jaar moet die worden gevolgd door een definitieve oplevering, die de eigenlijke aanvaarding van de werkzaamheden inhoudt.
- Als de firma failliet gaat, kun je terecht bij de bank van de bouwpromotor: aangezien die laatste een “voltooiingswaarborg” moet storten, kan de bank je het geld ter beschikking stellen dat nodig is om de resterende werken door een andere aannemer te laten uitvoeren.
Wanneer een sleutel-op-de-deurfirma evenwel trucs toepast waardoor de wet-Breyne in de praktijk niet van toepassing is, kun je je dus niet op die wettelijke bescherming beroepen.