Dossier

Verhuren voor beginners

06 september 2013
bailleurs débutants

06 september 2013

Verhuren gaat niet vanzelf. Wat moet u vooraf doen om wettelijk in orde te zijn als u wilt verhuren? En hoe kunt u bepaalde problemen voorkomen?

Aan de hand van tien vragen overlopen we wat u moet weten wanneer het de eerste keer is dat u alleen, zonder de hulp van een vastgoedmakelaar, een woning zult verhuren als hoofdverblijfplaats voor een huurder. Want jaar na jaar is de lijst met wettelijke verplichtingen langer geworden. Daarnaast neemt u het best enkele voorzorgsmaatregelen om achteraf zo weinig mogelijk in de problemen te komen met uw huurder.

1. In welke staat moet de woning zijn?

De woning moet in de eerste plaats beantwoorden aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Daarnaast moet u een erkende energiedeskundige een energieprestatiecertificaat hebben laten opmaken.
Verder is het aan u om in de verhuurde woning een rookmelder te plaatsen.
Tot slot bent u verplicht om de woning in goede staat van onderhoud af te geven aan de huurder.

2. Moet ik vooraf toelating vragen aan iemand?

Als eigenaar of vruchtgebruiker van een woning mag u die in principe altijd verhuren, u hoeft daar niet eerst toelating voor te krijgen van een of andere overheid.
Maar soms moet u wel een bepaald attest kunnen voorleggen, dat – meestal tegen betaling – door de gemeente wordt verstrekt.

3. Hoeveel huur mag ik vragen?

Bij de aanvang mag u de huurprijs vragen die u wenst. Maar zodra die is vastgelegd, kunt u hem daarna voor de volledige duur van de verhuring in principe niet meer veranderen. U mag de huur hooguit jaarlijks indexeren.

4. Mag ik een huurder weigeren?

In principe bent u volledig vrij om al dan niet een contract te sluiten met een bepaalde kandidaat-huurder. U moet uw beslissing om iemand te weigeren normaliter dan ook niet motiveren. U zult dat echter wel moeten doen indien een kandidaat-huurder zich om een of andere reden gediscrimineerd voelt en dat aannemelijk kan maken.

5. Ben ik volledig vrij in wat ik in het huurcontract zet?

De wet schrijft voor welke vermeldingen ten minste in het huurcontracten moeten worden opgenomen. Voor een hoofdverblijfplaats is het verboden om de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder.
U bent verplicht om een aantal bijlagen bij het contract te voegen alsook een plaatsbeschrijving van het pand.
Als u heel specifieke afspraken maakt met de huurder, bv. als u overeenkomt dat hij bepaalde werkzaamheden zal uitvoeren in ruil voor enkele maanden gratis wonen, neemt u die beter uitdrukkelijk op in een bijlage.

Wij beschikken over een modelcontract voor de verhuring van een hoofdverblijfplaats.

6. Wat is het nut van een plaatsbeschrijving?

Op het einde van de huur wordt de huurder verondersteld de woning te verlaten in dezelfde staat als die bij de aanvang van de huur. Als u dan kunt terugvallen op een document waarin geen enkele schade stond vermeld, zult u van uw huurder een schadevergoeding kunnen eisen.

7. Hoelang loopt een huurcontract?

Het is mogelijk om een huurcontract van korte duur te sluiten. Dat betekent voor hooguit drie jaar. Zo'n contract kan in principe niet voortijdig worden opgezegd, niet door u en evenmin door de huurder.
Als het niet om een contract van korte duur gaat, loopt de huur in principe voor negen jaar. Maar in de praktijk is uw huurder niet verplicht om zo lang in het pand te blijven. Hij mag het contract op elk moment beëindigen mits hij de wettelijke opzeggingstermijn van drie maanden naleeft; alleen als hij binnen de eerste drie jaar opzegt, is hij u een schadevergoeding verschuldigd. U van uw kant hebt het veel minder makkelijk om een einde te maken aan een huur van negen jaar.

8. Kan ik een huurwaarborg eisen?

Ja, dat kunt u. De meeste verhuurders doen dat, zelfs al is dat niet wettelijk verplicht. Het is ook ten stelligste aan te raden, kwestie van u enigszins in te dekken tegen eventuele tegenslagen, zoals wanneer een huurder het pand aanzienlijk heeft beschadigd. De huurwaarborg mag meestal slechts twee maanden huurprijs bedragen.

9. Is het bestaan van het contract louter een zaak tussen mij en de huurder?

Neen. U bent verplicht om het huurcontract te laten registreren, d.w.z. te laten inschrijven in het officieel register van het plaatselijke registratiekantoor.

10. Wie moet het verhuurde pand verzekeren?

Het is ten zeerste aan te bevelen om de huurder contractueel te verplichten om een woningverzekering te sluiten. In principe is de huurder ten opzichte van u immers aansprakelijk voor brand in de huurwoning tenzij hij het bewijs kan leveren dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (wat niet altijd makkelijk te bewijzen is).
Maar u neemt het best zelf ook nog een woningverzekering. Weet dat de verzekeraars AXA en Ethias over woningpolissen beschikken die aan onze strenge criteria beantwoorden. Als abonnee krijgt u er bovendien een mooie korting.