Dossier

Huren voor beginners

12 februari 2019
huren voor beginners

12 februari 2019

Onze tien tips vormen in een notendop de belangrijkste rechten en plichten die je als huurder hebt voor de woning waar je je hoofdverblijfplaats hebt.

Als je nu een huurcontract tekent voor een hoofdverblijfplaats, kunnen er andere regels gelden al naargelang het pand zich in Vlaanderen, Brussel of Wallonië bevindt.

Maar er zijn nog altijd heel wat gemeenschappelijke regels.

1. Onderwerp de woning aan een grondige inspectie.

Geef je ogen de kost als je de woning bezoekt. Weet dat de verhuurder wettelijk verplicht is om je de woning "in goede staat van onderhoud" af te geven. Dat houdt in dat het pand moet voldoen aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Soms moet de verhuurder over een attest van de gemeente beschikken waaruit dat blijkt. Er moet hoe dan ook een rookmelder zijn geplaatst.
Verder is de verhuurder verplicht om een geldig energieprestatiecertificaat voor te leggen. Zo krijgt je een idee over het energieverbruik van de woning.

2. Hou er rekening mee dat de huurprijs wellicht elk jaar zal stijgen.

Het bedrag dat in het huurcontract werd vastgelegd, mag voor de volledige duur van de huur in principe niet meer worden gewijzigd. Maar de verhuurder mag de huurprijs wel elk jaar indexeren op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.

3. Verwacht maar beter dat je je privéleven niet volledig zult kunnen afschermen.

De verhuurder mag inlichtingen inwinnen maar hij mag niet discrimineren bij de selectie van een kandidaat-huurder. De regels verschillen van gewest tot gewest. Niet alles mag en kan, maar bv. een kopie vragen van een loonfiche is wel degelijk toegestaan. Strikt genomen ben je niet verplicht om daarop in te gaan, maar als je de woning echt wilt huren, is de kans groot dat je in de praktijk zult toegeven.

4. Wees erop voorbereid dat je een huurwaarborg zult moeten betalen.

De verhuurder is wettelijk niet verplicht om een huurwaarborg te eisen, maar de meesten doen dat wel. In Vlaanderen mag een bedrag worden gevraagd dat maximaal neerkomt op drie maanden huur, in Brussel en Wallonië is twee maanden huur het maximum.

Hoe de huurwaarborg wordt samengesteld, is echter jouw beslissing. De meest gangbare formule is een geblokkeerde rekening op je naam.

5. Besef dat je in principe voor negen jaar huurt.

  • De normale duur van een huurovereenkomst is negen jaar. De verhuurder kan de huur slechts in heel specifieke gevallen vervroegd opzeggen. Jij van je kant kunt wel op elk moment een einde maken aan de huurovereenkomst, mits je een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt. Soms mag de verhuurder dan echter een schadevergoeding van je eisen.
  • Een contract van korte duur is nochtans mogelijk, en dan voor één, twee of maximaal drie jaar. De regels verschillen al naargelang het gewest. Als huurder mag je zo’n contract vervroegd opzeggen, maar de verhuurder heeft dan het recht om een schadevergoeding van je te eisen.

6. Weet dat een aantal elementen verplicht zijn in het huurcontract.

In alle gewesten is het verplicht om het huurcontract schriftelijk vast te leggen.

Dat document moet bovendien een aantal gegevens vermelden m.b.t. de identiteit van de partijen, de huurwoning en het contract. De regels zijn niet identiek in de drie gewesten, maar het gaat wel overal onder meer over naam, geboortedatum -en plaats, adres, exacte duur van de huurovereenkomst, regeling van de kosten.

Het is belangrijk om te beseffen dat de meeste huurregels dwingend zijn. Anders gezegd, er kan niet van worden afgeweken, zelfs niet indien het huurcontract er niet over rept of indien het regels vermeldt die in strijd zijn met de wet (bv. wat de duur van de huur betreft). 

7. Vergelijk het huurcontract met onze modelovereenkomst.

De verhuurder is verplicht om het huurcontract schriftelijk vast te leggen, en je moet een origineel exemplaar in handen krijgen. Onderteken dat document niet blindelings. Vergelijk het met onze modelovereenkomst (voor negen jaar of voor een korte duur), want daarin zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder billijk verdeeld. We beschikken over een apart model voor elk van de drie gewesten.

8. Laat de plaatsbeschrijving niet per se aan een expert over.

Het is verplicht om bij de intrede in een huurpand een plaatsbeschrijving op te maken. Zo kan de verhuurder de staat van het goed op het einde van de huur met die beschrijving vergelijken en kan hij vaststellen of je huurschade hebt aangericht. Als de plaatsbeschrijving door een expert wordt opgemaakt, zul je de helft van de kosten moeten dragen. Maar je mag dat document gerust zelf samen met de verhuurder opstellen. Wij beschikken daarvoor over een modeldocument.

9. Ga na of het huurcontract werd geregistreerd.

De verhuurder is verplicht om het huurcontract samen met de verplichte bijlagen en de plaatsbeschrijving te laten inschrijven in het officieel register van het plaatselijke registratiekantoor. Als hij dat niet doet binnen de wettelijke termijn van twee maanden, riskeert hij een boete. Bovendien staat hij in dat geval zwak wanneer jij een einde wilt maken aan de huur: zolang het contract niet is geregistreerd, hoef jij dan geen opzeggingstermijn te geven en geen opzeggingsvergoeding te betalen. In Vlaanderen is de enige vereiste dat je de verhuurder op de hoogte brengt van je vertrek. In Brussel en Wallonië daarentegen mag je pas vertrekken als je de verhuurder eerst hebt gevraagd om het contract te registreren en hij daar een maand later nog altijd geen gevolg aan heeft gegeven.

Je mag het contract desgewenst ook zelf laten registreren. Die registratie biedt namelijk het voordeel dat je beter beschermd bent indien de huurwoning wordt verkocht.

10. Beschouw een woningverzekering als een must.

Meestal verplicht de verhuurder je in het huurcontract om een woningverzekering te sluiten. In Vlaanderen en Wallonië is dat overigens wettelijk verplicht. 

Zo'n polis is overigens in ieder geval een absolute aanrader voor een huurder. Als er immers schade ontstaat door brand in de huurwoning en je niet kunt bewijzen dat de brand buiten je schuld is ontstaan, ben je daar in principe aansprakelijk voor.