Dossier

Huren voor beginners

14 oktober 2014
huren voor beginners

14 oktober 2014

Aan de hand van tien tips geven wij een overzicht van de belangrijkste rechten en plichten die je als huurder hebt. Ook voor het geval je eraan denkt om met iemand anders samen te huren, want als de woning de hoofdverblijfplaats is van de samenhuurders, gelden dezelfde regels als voor wie in zijn eentje huurt.

Wil je meer weten over je rechten en plichten als huurder? Als abonnee kun je de praktische gids Huren en verhuren in 100 vragen gratis verkrijgen.

Meer weten

1. Onderwerp de woning aan een grondige inspectie.

Geef je ogen de kost als je de woning bezoekt. Weet dat de verhuurder wettelijk verplicht is om je de woning "in goede staat van onderhoud" af te geven. Dat houdt in dat het pand moet voldoen aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Soms moet de verhuurder over een attest van de gemeente beschikken waaruit dat blijkt. Er moet hoe dan ook een rookmelder zijn geplaatst.
Verder is de verhuurder verplicht om een geldig energieprestatiecertificaat voor te leggen. Zo krijgt je een idee over het energieverbruik van de woning.

2. Hou er rekening mee dat de huurprijs wellicht elk jaar zal stijgen.

De huurprijs moet samen met de eventuele gemeenschappelijke lasten duidelijk zijn aangegeven in elke officiële en publieke mededeling over de verhuring. 
Het bedrag dat in het huurcontract werd vastgelegd, mag voor de volledige duur van de duur in principe niet meer worden gewijzigd. Maar de verhuurder mag de huurprijs wel elk jaar indexeren.

3. Verwacht maar beter dat je je privéleven niet volledig zult kunnen afschermen.

Het is niet onwettig voor een verhuurder om een kopie van je loonbriefje te vragen of de contactgegevens van je huidige verhuurder. Strikt genomen ben je niet verplicht om daarop in te gaan, maar als je de woning echt wilt huren, is de kans groot dat je in de praktijk zult toegeven.

4. Wees erop voorbereid dat je een huurwaarborg zult moeten betalen.

De verhuurder is wettelijk niet verplicht om een huurwaarborg te eisen, maar de meesten doen dat wel. 
Hoe de huurwaarborg wordt samengesteld, is echter je beslissing: met een geblokkeerde rekening op je naam, via een bankwaarborg of met de hulp van het OCMW.

5. Besef dat je in principe voor negen jaar huurt.

  • De normale duur van een huurovereenkomst is negen jaar. De verhuurder kan de huur slechts in heel specifieke gevallen vervroegd opzeggen. Je kunt van je kant wel op elk moment een einde maken aan de huurovereenkomst, mits je een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt. Soms mag de verhuurder echter een schadevergoeding van je eisen.
  • Een contract van korte duur is nochtans mogelijk, en dan voor één, twee of maximaal drie jaar. In dat geval is het in principe niet mogelijk om vervroegd een einde te maken aan de huur, niet door je en evenmin door de verhuurder.

6. Vergelijk het huurcontract met onze modelovereenkomst.

De verhuurder is verplicht om het huurcontract schriftelijk vast te leggen, en je moet een origineel exemplaar in handen krijgen. Onderteken dat document niet blindelings. Vergelijk het met onze modelovereenkomst (voor negen jaar of voor een korte duur), want daarin zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder billijk verdeeld.

7. Laat de plaatsbeschrijving niet per se aan een expert over.

Het is verplicht om bij de intrede in een huurpand een plaatsbeschrijving op te maken. Zo kan de verhuurder de staat van het goed op het einde van de huur met die beschrijving vergelijken en kan hij vaststellen of je huurschade hebt aangericht. Als de plaatsbeschrijving door een expert wordt opgemaakt, zul je de helft van de kosten moeten dragen. Maar je mag dat document gerust zelf samen met de verhuurder opstellen. Wij beschikken daarvoor over een modeldocument.

8. Ga na of het huurcontract werd geregistreerd.

De verhuurder is verplicht om het huurcontract samen met de verplichte bijlagen en de plaatsbeschrijving te laten inschrijven in het officieel register van het plaatselijke registratiekantoor. Als hij dat niet doet, riskeert hij een boete. Bovendien staat hij zwak wanneer je een einde wilt maken aan de huur indien de woning je hoofdverblijfplaats vormt én het gaat om een gewone huur van negen jaar: zolang het contract niet is geregistreerd, hoef je geen opzeggingstermijn te geven en geen opzeggingsvergoeding te betalen.

Maar je mag het contract desgewenst ook zelf laten registreren. Die registratie biedt namelijk het voordeel dat je beter beschermd bent indien de huurwoning wordt verkocht.

9. Beschouw een woningverzekering als een must.

Meestal verplicht de verhuurder je in het huurcontract om een woningverzekering te sluiten. Maar zelfs als dat niet het geval zou zijn, is zo'n polis een absolute aanrader voor een huurder. Als er immers schade ontstaat door brand in de huurwoning en je niet kunt bewijzen dat de brand buiten je schuld is ontstaan, ben je daar in principe aansprakelijk voor.

10. Leg bij gezamenlijk huren liefst enkele huisregels vast op papier.

  • Als je samen met je partner een woning huurt, teken je beter allebei de huurovereenkomst. Voor getrouwde en wettelijk samenwonende huurders is dat strikt genomen weliswaar niet nodig omdat de huurovereenkomst altijd zal worden verondersteld door beiden te zijn gesloten op voorwaarde dat de verhuurder kennis had van het huwelijk of de wettelijke samenwoning. 
  • Als je met iemand anders samen een pand huurt, zoals sommige studenten en jongwerkenden doen, moet je beseffen dat het in de praktijk een verschil uitmaakt als de overeenkomst op één naam staat of dat alle samenhuurders het contract hebben ondertekend. Als de woning de hoofdverblijfplaats is van de samenhuurders, gelden dezelfde regels als voor wie in zijn eentje huurt. Maar het is nuttig om ook enkele huisregels schriftelijk vast te leggen met onder meer de taakverdeling, de praktische regeling van de maaltijden, de regels over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, de besluitvorming en liefst ook de stappen in geval van een geschil en de eventuele sancties bij "overtredingen".