Dossier

Herstellingen aan een huurwoning

03 oktober 2012
herstellingen aan huurwoning

03 oktober 2012

In principe zijn grote herstellingen in een huurwoning ten laste van de eigenaar en kleine voor rekening van de huurder. Maar in de praktijk is het niet altijd makkelijk om te weten wie voor de werkzaamheden moet opdraaien.

Strikte regels

Als het huurcontract vóór 18/5/2007 werd ondertekend, mochten eigenaars (en huurders) vrij bepalen wie wat moest doen op het vlak van herstellingen en onderhoud.

Maar voor contracten die pas ten vroegste op 18/5/2007 werden ondertekend, alsook voor oudere contracten waarin niets over huurherstellingen of een specifieke herstelling staat en voor mondelinge overeenkomsten, moet u er het Burgerlijk Wetboek op naslaan om te weten wie waarvoor verantwoordelijk is.

De huurder is eerst en vooral verantwoordelijk voor het onderhoud van de woonst: het gras maaien, de schoorsteen vegen, de geiser ontkalken … Voorts is hij belast met de uitvoering van kleine herstellingen: weinig ingrijpende en vaak voorkomende herstellingen die eigen zijn aan het gebruik van de woning.

De eigenaar van zijn kant is belast met alle grote herstellingen (een draagmuur herstellen, balken vervangen …) en alle grote onderhoudswerken (raamkozijnen en deuren verven of vernissen, waterinsijpeling verhelpen enz.). Voorts is hij verantwoordelijk voor alle nodige herstellingen ten gevolge van ouderdom (bv. de vervanging van een oude verwarmingsketel), normale slijtage (bv. de binnenmuren opnieuw schilderen of behangen), overmacht (bv. een door hagel gebroken ruit vervangen), administratieve voorschriften (bv. een bepaald type van elektrische installatie).

Let wel: als blijkt dat de huurder een fout heeft begaan of nalatig is geweest, valt de herstelling ten laste van de huurder in plaats van de eigenaar.

Wat als de huurder nalatig is of de eigenaar tekortschiet?

Of u nu te maken krijgt met een nalatige huurder dan wel met een eigenaar die aan bepaalde werken wil ontsnappen, laat de situatie in geen geval op haar beloop. Licht de tegenpartij mondeling in over het probleem en de noodzaak van bepaalde werken of herstellingen. Krijgt u geen gehoor, stuur dan zo snel mogelijk een aangetekende ingebrekestelling. Zo kan men u achteraf niet verwijten dat u te lang hebt gewacht om het probleem te melden.

Blijft de tegenpartij doof voor uw vraag, aarzel dan niet om het geschil voor te leggen aan de vrederechter. Zeker als u huurder bent, want per slot van rekening bent u het grootste slachtoffer van de situatie.

Neem het recht niet in eigen hand

Heel wat huurders die te maken krijgen met een eigenaar die onder zijn plichten uit probeert te komen, overwegen om de werken dan maar zelf uit te voeren en de factuur nadien naar de eigenaar te sturen. Dat raden wij ten zeerste af. De eigenaar kan op dat moment immers betwisten dat de werken noodzakelijk waren. Of hij kan de rekening betwisten.

Andere huurders denken de eigenaar onder druk te kunnen zetten door (een deel van) de huur niet te betalen zolang de werken niet zijn uitgevoerd. Dat kan een tijdelijke oplossing zijn, op voorwaarde dat u hem eerst aangetekend een ingebrekestelling hebt gestuurd en hij daar niet op heeft gereageerd. Maar laat het geschil in ieder geval niet te lang aanslepen. Om te bewijzen dat u van goede wil bent en bereid bent om de rest van de huur te betalen zodra het probleem is opgelost, kunt u de achtergehouden huursom op een speciale rekening storten.

Weet dat rechters het doorgaans niet erg op prijs stellen dat een huurder zomaar met de werkzaamheden start of een deel van de huur achterhoudt. Vermijd dergelijke drastische oplossingen in de mate van het mogelijke.


Afdrukken Versturen via e-mail