Analyse
Antares: verkoop van een gebouw? 2 jaar geleden - woensdag 3 februari 2016

Een van de drie met elkaar verbonden Brusselse kantoorgebouwen (A, B en C) van het vastgoedcertificaat Antares komt vanaf 17 februari volledig leeg te staan.

Als we ons baseren op de waarde van de aangestelde expert die het totale complex op 10 november 2015 schatte, zou de netto liquidatiewaarde ergens rond 80 EUR per certificaat moeten uitkomen.
In het geval van een volledige leegstand en verkoop voor een complete reconversie lijkt die waarde zich o.i. veeleer ergens te situeren tussen 52 en 63 EUR.
Tegen de huidige koers mag u HOUDEN.
Vreest u niet voor een hoger risico, dan mag u KOPEN tot ±60 EUR.

 

Moeilijke huursituatie

Het gebouwencomplex uit 1992, dat in de oostelijke rand van Brussel ligt (Sint-Lambrechts-Woluwe), kampt (net zoals heel wat andere kantoren in deze zone) al geruime tijd met een gedeeltelijke leegstand. Momenteel is de bezettingsgraad 80 % en gebruikt enerzijds onderzoeks- en marketingbureau AC Nielsen een deel van de ruimte, en anderzijds (het grootste deel) farmagigant Merck Sharp & Dohme (MSD).

 

MSD liet in juli jongstleden zijn huurcontract nog aanpassen, waardoor de bezettingsgraad van 74 naar 80 % steeg. Maar zoals we toen al vreesden, was dat de voorbode voor minder goed nieuws. Eind september raakte immers bekend dat het zijn huurcontract voor het gebouw C heeft opgezegd en op 31 januari gebouw C zal verlaten (blijft wel in gebouw A en B).

 

Ook werd zopas bekendgemaakt dat nu ook AC Nielsen de kleine oppervlakte die het in gebouw C huurt ten laatste op 17 februari zal verlaten (blijft wel verder huren in gebouw B). Doordat gebouw C nu helemaal leeg komt te staan, daalt de bezettingsgraad van het hele complex naar ongeveer 57 %. Gebouw A blijft niettemin volledig verhuurd en gebouw B voor ruim 88 %.

 

Dat het gebouw C volledig leeg komt te staan, is anderzijds niet helemaal een slechte zaak. Zo dalen immers de onderhouds- en beheerkosten en kan het gebouw (liefst zo snel mogelijk om leegstandskosten zoveel mogelijk te vermijden) verkocht worden. We ramen de opbrengst na aftrek van de kosten op 20 tot 24 EUR netto per certificaat.

 

Beperkte zichtbaarheid op couponbetalingen

Antares betaalde op 31 december een coupon van 7,5 EUR netto uit. Er werd enkel kapitaal afgelost, waardoor er geen roerende voorheffing verschuldigd was. Het bedrag lag wel aanzienlijk boven onze verwachtingen door o.a. de tijdelijke verhoging van de huuroppervlakte door MSD, de vergoeding van MSD voor het verlaten van het gebouw, en de terugname van een voorziening voor de verwarming en klimaatregeling in gebouw C. Gezien de onzekerheid over de toekomst van gebouw C is het uiterst moeilijk om de volgende coupons in te schatten. Voorlopig tippen we op 4,5 EUR netto voor het lopende boekjaar en 4 EUR of zelfs iets minder voor het daaropvolgende jaar.

 

Deel dit artikel