Analyse
Zenobe Gramme: flinke daling coupon 3 jaar geleden - donderdag 23 april 2015

Het vastgoedcertificaat Zenobe Gramme betaalde een flink lagere coupon. Oplopende kosten waren de belangrijkste oorzaak daarvan.

Het bedrag van de toekomstige coupons is zeer onzeker maar de koers lijkt lager te liggen dan de netto-liquidatiewaarde. Houden voor wie geen koudwatervrees heeft.

 

Zeer lage coupon

Eens te meer is de eind maart uitbetaalde coupon van het Luikse vastgoedcomplex terugvallen tot het zeer lage niveau van 1,60 EUR netto (in maart 2011 bedroeg de coupon nog 20,90 EUR en in maart 2014 nog 5,60 EUR). De huurinkomsten daalden met 12,9 %.

 

De inkomsten werden grotendeels opgesoupeerd door een reeks van kosten, voornamelijk de terugbetaling van een lening, onderhoudskosten, aftrek huurincentives, financiële lasten, belastingen en extra voorzieningen voor werken aan de verwarmings-, ventilatie- en koelingssystemen.

 

Heel wat aflopende huurcontracten

Door de verhuring midden maart van circa 7,8 % van de totale oppervlakte aan HR-dienstverlener Group S bedraagt de bezettingsgraad 93 %, maar eind augustus loopt een contract met de Regie der Gebouwen af (gebruikers zijn intussen al vertrokken). De bezettingsgraad zal hierdoor terugvallen tot 81 %. Voor eind 2015 vervallen nog huurcontracten voor een extra 12 % van de totale oppervlakte en zelfs voor 33 % in 2016.

 

De huursituatie is dus precair en het is dus koffiedik kijken om de volgende coupon te schatten (we mikken voorlopig op 3,3 EUR netto). Vreemd is wel dat de expert de waarde van het complex ±1,7 % hoger schat dan een jaar geleden. Als we een hele reeks kosten en taksen van het geschatte bedrag aftrekken dan komen we tot een netto-liquidatiewaarde van 165 à 170 EUR per aandeel. Deze waarde lijkt ons eerder optimistisch. Een waarde van 140 à 150 EUR is ons inziens dan ook een pak realistischer.

 

Deel dit artikel