Analyse
Genk Logistics: blijft ondergewaardeerd 4 jaar geleden - dinsdag 22 april 2014

De situatie is niet makkelijk, maar de koers blijft erg laag.

We blijven speculatief KOPER tot ±130 EUR (hoger risico).

 

Het certificaat heeft op 28 februari een coupon uitbetaald van 11,9867 EUR netto, meer dus dan onze raming van 11,53 EUR. De perikelen rond de huursituatie en de evolutie van de kosten (met bovendien een variabele bijdrage van de zonnepanelen) maken schattingen er niet makkelijker op. De huursituatie van de drie objecten bleef ongewijzigd tot 30/11/2013, de einddatum van het boekjaar. Object 2, waarvan de huur werd opgezegd door Ewals met ingang van 30/11/13, wordt sinds 1 december "flexibel" verhuurd aan 7 huurders die samen goed zijn voor een bezetting van 92%, maar tegen een globale huurprijs die ruim 60% lager ligt op jaarbasis! De huur van object 3, die werd verlengd tot 31 januari 2014, werd niet nogmaals verlengd en het gebouw staat dus leeg. De procedure die tot een herziening van het huurgeld voor object 1 moet leiden (nog tot eind maart 2018 verhuurd aan Ewals), leverde nog niets concreets op. Er werd weliswaar een provisie aangelegd om een worstcasescenario af te dekken, met name een daling van de huurgelden met 10% vanaf 1 april 2013. Die provisie kan niet los worden gezien van de instorting van de huurgelden voor object 2, die de eis van Ewals tot een verlaging van de huur kracht bijzet. De expert van het certificaat heeft bovendien in zijn schattingsverslag van 30/11/13 de waarde van de panden fors teruggeschroefd (- 17,8% op jaarbasis), maar ondanks die daling komt de waardering nog altijd uit op een liquidatiebedrag van zowat 185 EUR netto per certificaat, exclusief de courante inkomsten vanaf 30/11. We willen er ook nog op wijzen dat de oorspronkelijke lening intussen volledig is terugbetaald, wat voor boekjaar 2013/14 een besparing oplevert die de lagere inkomsten voor de objecten 2 en 3, en de eventuele huurdaling voor object 1, minstens moet compenseren. Een precieze raming geven voor de coupon in februari 2015 blijft evenwel moeilijk. In afwachting van de informatievergadering in mei, mikken we voorlopig op 16 EUR netto, waarvan 10 EUR kapitaalterugbetaling (niet onderworpen aan roerende voorheffing). Conform het uitgifteprospectus zou de kapitaalterugbetaling vanaf dit boekjaar in principe gevoelig moeten worden opgeschroefd, en dat gedurende een periode van 5 jaar, maar het terugbetalingsschema is wel gewijzigd door de verkopen.

 

Koers op het moment van de analyse:127,51 EUR

 

Deel dit artikel