Analyse
Oudergem-Gemeenteplein: onzekerheid regeert 5 jaar geleden - dinsdag 23 juli 2013

Het gebouw geraakt moeilijk verhuurd maar een transformatie wordt overwogen.

Indien u wil inzetten op dit project, mag u speculatief kopen tot ±63 EUR.

 

Op 26 juni werd een coupon van 5,00 EUR onder de vorm van een terugbetaling van kapitaal uitgekeerd, onveranderd tegenover die van juni 2012. We vragen ons echter af of er in 2014 nog een coupon zal zijn.

 

Sinds eind 2012 is de huursituatie enorm verslechterd terwijl er voor 2014 grote onzekerheid heerst. De bezettingsgraad bedraagt volgens onze berekeningen ±63 % tegenover 90 % minder dan een jaar geleden. Het vertrek van drie huurders, samen goed voor zo’n 31 % van de oppervlakte, is daar niet vreemd aan. Ondertussen is 4 % opnieuw verhuurd vanaf 1 april 2013 aan chemiegroep Omya, die reeds sinds mei 2012 zo’n 14 % huurt. De bezetting zou in 2014 verder kunnen terugvallen tot 29 %!

 

2012 was echter vrij goed: huurinkomsten +4,9 % tot ±1,79 miljoen euro. De couponuitkering vertegenwoordigt minder dan de helft van deze inkomsten. De rest gaat naar de kosten en taksen maar een deel gaat ook naar een voor moeilijkere tijden aangelegd « spaarpotje » dat verder is aangezwollen tot circa 2,77 miljoen. Het risico bestaat dat die reserve snel zal worden opgesoupeerd door de kosten en taksen indien de huursituatie verder verslechtert. De minimum huurinkomsten voor 2013 worden geschat op 1,2 miljoen euro en zouden in 2014 zelfs kunnen terugvallen tot 0,6 miljoen. Daar de kosten en taksen op de leegstaande ruimtes op respectievelijk 0,5 en 0,8 miljoen euro zullen uitkomen, zal dat tot rode cijfers leiden en zal de reserve snel uitgeput raken.

 

Gezien de verhuurproblemen bekijken de beheerders een gehele of totale transformatie van het gebouw in residentiële ruimtes of een rusthuis. Op basis van de huidige beurskoersen wordt de prijs per m² op minder dan 700 euro geschat. Ter vergelijking, voor een nieuwe service-residentie aan de overkant wordt die prijs op 3 500 of zelfs 4 000 euro per m² geraamd. Een dergelijke transformatie, die zeker niet evident is, zal heel wat kosten met zich meebrengen.

 

Koers op het moment van de analyse: 62,04 EUR

 

Deel dit artikel