Analyse
Vastgoedbevaks : wees selectief ! 12 jaar geleden - donderdag 10 maart 2005

De bevaks doen het goed op de beurs. De buitenkansjes zijn dan ook zeldzaam geworden.

De bevaks doen het goed op de beurs. De buitenkansjes zijn dan ook zeldzaam geworden. Intervest Offices blijft wel goedkoop en is iets voor de geduldige belegger. Cofinimmo en Intervest Retail mag u houden.

· De jongste 12 maanden is de koers van de bevaks met een kleine 10 % gestegen. Dat is minder dan de stijging met 33 % waarover de Belgische beurs in haar geheel zich mocht verheugen, maar vastgoed blijft hoe dan ook een relatief stabiele belegging.
· Bevaks zijn vandaag niet langer goedkoop. Sommige zijn zelfs duur geworden. Gemiddeld ligt hun koers 11 % hoger dan hun werkelijke waarde.
· Toch blijft de vraag naar bevaks aanzienlijk. Ondanks de koersstijging blijven ze immers een hoog dividendrendement (= verwacht dividend gedeeld door de beurskoers) bieden van tussen de 4 % en de 7 %. Daarmee scoren ze erg goed in vergelijking met Belgische staatsobligaties op tien jaar die momenteel slechts 3,15 % netto opleveren. Nogal wat beleggers aarzelen dan ook niet om een klein bijkomend risico te nemen, om zich in ruil daarvoor te verzekeren van een aantrekkelijker rendement.
· Deze toestand kan blijven aanhouden zolang de obligatierente laag blijft. Als de rente stijgt, kunnen de bevaks daar echter onder lijden. Februari bracht daar al de voorbode van. Het komt er dus op aan erg selectief te zijn. Onze voorkeur gaat naar Intervest Offices.

Kantoorgebouwen
· De kantoorgebouwen in de Brusselse rand moeten nog steeds het hoofd bieden aan een aanzienlijke leegstand. Het aanbod is groot maar de economische groeivertraging en de daarop volgende herstructureringen blijven op de vraag wegen. De lagere bezettingsgraad van de gebouwen en de gedaalde huurinkomsten zorgen voor lagere winstcijfers. De kantoorgebouwen in het Brusselse stadscentrum blijven een uitzondering, want de vraag daarnaar wordt ondersteund door Belgische en Europese instellingen en door grote ondernemingen.
· Om hun inkomsten te stabiliseren concentreren Befimmo, Cofinimmo en Leasinvest Real Estates dan ook hun investeringen in het centrum van Brussel. Hun investeringen in gebouwen uit de rand kunnen dit jaar voort op de winsten wegen.
· Voor het boekjaar dat op 30 september wordt afgesloten, tippen we voor Befimmo op een winst per aandeel van 4,91 euro. Dat is minder dan de winst van 5,36 euro van vorig boekjaar. Toch wil Befimmo het dividend optrekken van 3,93 euro in 2004 tot 4,08 euro.
Het aandeel is duur, want de koers ligt 26 % hoger dan de intrinsieke waarde. Niet kopen.
· Cofinimmo boekte over 2004 een winst van 8,35 euro per aandeel en zal in mei normaal een dividend van 6,21 euro betalen. Voorzichtigheidshalve voorzien de beheerders voor 2005 eenzelfde winst als 2004.
De bevak biedt nog steeds een aantrekkelijk rendement van 5,1 % netto. Correct gewaardeerd. Te behouden.
· Voor het huidige boekjaar van Leasinvest Real Estate, dat op 30 juni wordt afgesloten, verwachten wij een winst van 4,06 euro per aandeel, wat vergelijkbaar is met vorig boekjaar. De verhuur in de rand zal immers nog op het resultaat wegen. Wellicht wordt een identiek dividend van 3,17 euro netto uitbetaald.
Correct gewaardeerd, maar Intervest Offices levert een hoger dividendrendement op.
· Intervest Offices blijft van zijn kant voornamelijk investeren in de Brusselse rand. En dat doet zich gevoelen in de resultaten. De winst per aandeel daalde van 2,17 euro in 2003 tot 1,98 euro in 2004. Voor 2005 verwachten we opnieuw een lichte daling tot 1,95 euro. Maar in tegenstelling tot de drie andere bevaks blijft Intervest Offices goedkoop. Intervest Offices zou meer dan andere bevaks van een verbetering van de toestand, die we echter niet vóór 2006 verwachten, moeten kunnen profiteren. Ondanks de verwachte dividendverlaging tot 1,68 euro blijft het dividendrendement van 6,9 % indrukwekkend. Dit is een voldoende grote compensatie voor het feit dat aan deze bevak meer risico’s zijn verbonden dan aan andere.
U mag deze bevak blijven kopen om te diversifiëren.

Handelspanden
Bij de handelspanden is er sprake van een grote stabiliteit.
· Intervest Retail boekte in 2004 net als in 2003 een winst van 2,54 euro per aandeel. Die winst zal integraal worden uitgekeerd in de vorm van een nettodividend van 2,16 euro per aandeel. Dat de winst stagneerde is het gevolg van de moeilijkheden die de bevak ondervindt om zijn winkelcentrum MOS in de buurt van Aarlen verhuurd te krijgen. Als de voor de lente voorziene herontwikkeling echter uitdraait op een succes, zal dat de winst aanzienlijk doen stijgen.
Voor 2005 verwachten we een verlaging van de winst tot 2,41 euro per aandeel. Daarna moet de situatie zich normaal herstellen. Correct gewaardeerd. Te behouden.
· De nieuwe investeringen die voortvloeien uit de kapitaalverhoging die Retail Estates in 2003 doorvoerde, zijn nu operationeel. Voor het boekjaar dat op 31 maart werd afgesloten, verwachten wij een winst per aandeel van 2,24 euro, of ongeveer even veel als de 2,28 euro die in de boeken kwam vóór de kapitaalverhoging.
Na het voorbije overgangsjaar heeft de bevak volgens ons stevigere perspectieven. De koers houdt daar echter al rekening mee. Niet kopen.

Residentieel
De bezettingsgraad van Home Invest Belgium is lichtjes gedaald. Dat heeft te maken met het faillissement van een huurder. Maar er lopen momenteel onderhandelingen om de leegstaande oppervlakte weer te verhuren. De winst van het lopende boekjaar moet normaal lichtjes lager liggen dan die van het voorgaande boekjaar: 2,20 euro per aandeel in plaats van 2,22 euro. Het nettodividend daarentegen zou moeten stijgen van 2,16 euro in 2004 tot 2,19 euro dit jaar.
Dure bevak met een rendement van slechts 4 %. Niet kopen.

Semi-industrieel
In 2004 kwam de winst van WDP uit op 2,57 euro per aandeel. Dat is minder dan de 2,75 euro per aandeel in 2003, maar men moet ook rekening houden met de eind 2003 doorgevoerde kapitaalverhoging. Daarnaast woog het faillissement van een grote huurder op het resultaat. Toch hebben de beheerders vertrouwen in de toekomst, zoals blijkt uit het in stand houden van hetzelfde nettodividend van 2,10 euro per aandeel. We blijven evenwel voorzichtig voor 2005 en we verwachten een winst die identiek is aan die van 2004. In een context van economische groeivertraging in Europa blijft de sector van de semi-industriële gebouwen immers onder druk staan.
Dure bevak. Niet kopen.

"Gemengde" bevaks
· Warehouses Estates Belgium bezit industriehallen en handelspanden en fuseerde op 30 september 2004 met Immobec. Daardoor steeg het patrimonium van 65 tot 80 miljoen euro. De fusie zal pas vanaf het huidige boekjaar vruchten afwerpen en deed in eerste instantie de kosten oplopen, zodat de winst in het voorgaande boekjaar beperkt bleef tot een magere 2,16 euro per aandeel.
Voor dit boekjaar worden betere resultaten verwacht, maar het aandeel is duur. Niet kopen.
· Wereldhave Belgium belegt in kantoren en in handelspanden. De winst over 2004 kwam uit op 3,74 euro per aandeel, terwijl dat in 2003 nog 3,65 euro was. De bevak dankt dat evenwel enkel aan een gerechtelijke uitspraak in zijn voordeel, wat een bedrag opleverde van 0,16 euro. Het blijft moeilijk om kantoren te verhuren, maar de handelspanden, die goed zijn voor de helft van de portefeuille, leveren stabiele inkomsten op. Net als vorig jaar wil de bevak een dividend van 3,15 euro netto uitkeren.
Correct gewaardeerd. Niet kopen.

Wat is een vastgoedbevak ?
· Een « bevak » is een vennootschap die gebouwen bezit en elk van die gebouwen mag niet meer dan 20 % van de totale portefeuille vertegenwoordigen. Deze diversificatie is een troef.
· Bevaks noteren op de beurs. De beurskoers is gekoppeld aan de intrinsieke waarde van de portefeuille, dit is de door experts geraamde waarde van de gebouwen min de schulden. Maar door het spel van vraag en aanbod, door de evolutie van de vastgoedmarkt en, onrechtstreeks, door de ontwikkelingen op de rentemarkt, kan de koers van die waarde afwijken. Als de koers hoger is dan de intrinsieke waarde zegt men dat er een premie is, in het tegenovergestelde geval heeft men het over korting of decote.
· Bevaks moeten minstens 80 % van hun inkomsten, voornamelijk huurinkomsten na afhouding van de lasten, uitkeren in de vorm van dividenden.

VASTGOEDBEVAKS : SLEUTELCIJFERS

Naam

Soort vastgoed

Koers
(1)

Premie (+)/
decote (-)
(2)

Return
(3)

Verwacht
netto-div.
(4)

Netto dividend-rendement
(5)

Befimmo

Kantoren

79,50

26 %

21,1 %

4,08

5,1 %

Cofinimmo

Kantoren

121,90

9 %

16,9 %

6,21

5,1 %

Home Invest Belgium

Residentieel

54,50

21 %

28,9 %

2,19

4,0 %

Intervest Offices

Kantoren (en
semi-industrieel)

24,20

3 %

7,0 %

1,68

6,9 %

Intervest Retail

Handelspanden

37,00

8 %

15,1 %

2,16

5,8 %

Leasinvest Real Estate

Kantoren

57,05

4 %

11,7 %

3,17

5,6 %

Retail Estates

Handelspanden

38,20

13 %

8,0 %

1,90

5,0 %

Warehouses De Pauw (WDP)

Semi-industrieel

37,02

23 %

21,6 %

2,10

5,7 %

Warehouses Estates Belgium

Handelspand
en semi-industrieel

32,00

17 %

16,8 %

1,85

5,8 %

Wereldhave Belgium

Kantoren en handelspanden

61,95

-10 %

14,3 %

3,15

5,1 %

(1) in EUR op 07/03/2005 ; (2) verschil in % tussen beurskoers en geschatte waarde van de gebouwenportefeuille door onafhankelijke experts ; (3) stijging van de beurskoers sinds 01/01/2004 (dividend inbegrepen) ; (4) in EUR voor de boekjaren die eindigen op 31 maart voor  Retail Estates,op 31 mei voor Home Invest Belgium, op 30 juni voor Leasinvest Real Estate, op 30 september voor Befimmo en Warehouses Estates Belgium,en op 31 december voor Cofinimmo, Intervest Offices, Intervest Retail, Warehouses De Pauw en Wereldhave Belgium ; (5) op basis van het verwachte nettodividend gedeeld door de huidige koers.

 

Deel dit artikel