Analyse
Onder de loep : Atenor 10 jaar geleden - maandag 10 september 2007

Sinds een vijftiental jaren boekt Atenor uitstekende resultaten met zijn vastgoedactiviteiten en de huidige projecten in portefeuille stellen voor de komende jaren schitterende winsten en dividenden in het vooruitzicht.

Sinds een vijftiental jaren boekt Atenor uitstekende resultaten met zijn vastgoedactiviteiten en de huidige projecten in portefeuille stellen voor de komende jaren schitterende winsten en dividenden in het vooruitzicht. Het aandeel is goedkoop.
KOPEN

Koers op het moment van de analyse : 42,00 EUR

Activiteiten
Eindelijk bevrijd van zijn private equity-poot waarvan de resultaten regelmatig tegensloegen, kan Atenor zich volop toeleggen op zijn zeer winstgevende activiteit als projectontwikkelaar. Atenor neemt participaties in winstgevende vastgoedprojecten (de omvang is niet het belangrijkste criterium) en begeleidt ze van het volledige bouwproces (van de plannen tot de afwerking) tot het zoeken van huurders en de verkoop van het gebouw.
De winsten (meerwaarden) worden in schijven geïnd naargelang van de vorderingen van de werkzaamheden, waarbij het gebouw al vóór de oplevering kan verkocht worden. Door zich voornamelijk (85 %) via schulden te financieren, bereikt Atenor een belangrijk hefboomeffect.
Tot voor kort was de groep met een zestal projecten tegelijk bezig. Nu ze volledig uit de private equity gestapt is, wil ze er een tiental onder handen hebben, en over enkele jaren misschien zelfs 15, wat de stroom van regelmatige inkomsten zal verstevigen.
De huidige zeven projecten (zie tabelletje) die in totaal betrekking hebben op 185 000 m² in Brussel en Luxemburg zullen tot in 2011 voor erg mooie winsten zorgen. Op basis daarvan schatten wij de intrinsieke waarde van Atenor zeer voorzichtig op 47,00 EUR per aandeel.

Expansie en diversificatie
Naarmate de interessante kantoorprojecten in Brussel zeldzamer werden, heeft Atenor zijn werkterrein met succes naar het Groothertogdom Luxemburg verplaatst, met als hoogtepunt het Président-project (29 890 m²) dat in de periode 2007-2009 een recordmeerwaarde van meer dan 2 670 EUR per m² of in totaal meer dan 80 miljoen euro (16 EUR per aandeel) zal opleveren. Aangezien de Luxemburgse kantoormarkt stilaan het hoogtepunt van de cyclus lijkt bereikt te hebben, is Atenor op zoek naar alternatieven. De groep lonkt daarbij in de eerste plaats naar Oost-Europa. (onderhandelingen in Roemenië over 40 000 m² kantoorruimten). Daarnaast onderhandelt ze ook over residentiële projecten in o.m. Wallonië en Vlaanderen. De huidige portefeuille bestaat overigens niet alleen uit kantoorgebouwen (56 %), maar omvat ook residentieel vastgoed (36 %) en handelszaken/hotels (8 %). De strategie van de groep is duidelijk : kantoorgebouwen neerzetten waar er behoefte naar is en daarna uitbreiden naar andere marktsegmenten, want nieuwe kantoorruimtes doen ook dikwijls de vraag naar residentiële of logistieke gebouwen toenemen. Atenor gaat daarbij erg voorzichtig te werk : ze zet zich eerst aan “kleine” projecten om de nodige knowhow te verwerven (bijvoorbeeld Vue sur Hain, een honderdtal woningen op een stuk grond van 2 ha) die ze dan later elders kan toepassen. Op onbekend terrein zoals in Roemenië gaat Atenor liefst met een lokale (minderheids)partner in zee.

Resultaten en dividendpolitiek
Na de 4,40 EUR van het eerste halfjaar (eerste meerwaarde op Président-gebouw) zit er volgens ons voor dit jaar een winst per aandeel van zowat 6,80 EUR in (voorlopige oplevering van Pixel in de 2de jaarhelft en voortgang Président). Aangezien het grootste deel van de werkzaamheden aan het Président-complex in 2008 gebeuren, ramen we de winst voor dat jaar op ten minste 8,00 EUR per aandeel. Of zelfs meer als de eerste schijven van het South City-project (tegenover het Brusselse Zuidstation) dat erg goed vordert, dan al klaar zijn.
Atenor zal dan ook geen enkel probleem hebben om zijn politiek van regelmatige dividendverhogingen (+10 % per jaar), zijn eerste prioriteit, vol te houden. Gezien de recordresultaten die de groep verwacht zou het ons niet verwonderen mocht het dividend 2007 (uitbetaalbaar in 2008) een veel grotere sprong maken (zoals overigens ook in 2006 het geval was). Wij durven alvast op een dividend van 1,50 EUR netto hopen (+53 %). Daarna verwachten we dat de groei naar zijn kruissnelheid van 10 % zal terugkeren.

Project

Participatie Atenor

Geschatte bijdrage tot de winst

Pixel (Luxemburg)

  7 347

100%

2007 ( et 2008?)

Président (Luxemburg)

29 890

100%

2007 à 2009

South City (Brussel)

40 010

40%

vanaf 2008

Premium (Brussel)

70 000

100%

vanaf 2009-2010

Brussels Europa (Brussel)

25 000

100%

vanaf 2010-2011

IDM
(Brussel)

25 000

100%

vanaf 2009

Vue sur Hain (Brusselse rand)

12 000

100%

vanaf 2009

 

Deel dit artikel