Analyse
Vastgoedbevaks : tweede luik van onze studie 10 jaar geleden - vrijdag 27 april 2007

Vandaag komen de vastgoedbevaks aan bod die beleggen in kantoren, commerciële panden of een mix van verschillende marktsegmenten.

Vandaag komen de vastgoedbevaks aan bod die beleggen in kantoren, commerciële panden of een mix van verschillende marktsegmenten.

Ascencio
Befimmo
Cofinimmo
Intervest Offices
Intervest Retail
Leasinvest Real Estate
Retail Estates
Warehouses Estates Belgium
Wereldhave Belgium

TABEL

Ascencio
Deze vastgoedbevak is voor meer dan 80 % belegd in commerciële panden zoals supermarkten, weidewinkels… De rest van de portefeuille bestaat uit semi-industriële gebouwen (pakhuizen…) en kantoren. Meer dan 60 % is gelegen in Wallonië, vooral in de provincie Henegouwen. De gebouwen zijn over het algemeen vrij oud. In maart breidde Ascencio zijn patrimonium met ongeveer 10 % uit. De belangrijkste huurder is de groep Champion (Mestdagh), goed voor ca. 20 % van de huurinkomsten. De bezettingsgraad bedraagt zowat 97 %. Eind 2007 zouden de houders van de bevak een dividend van 2,11 EUR netto ontvangen. Voor 2008 en 2009 rekenen we op 2,50 en 2,55 EUR. Ascencio is vrij duur, maar gezien het lage risico, de goede vooruitzichten voor commercieel vastgoed en de verlenging van het akkoord tussen Mestdagh en Carrefour i.v.m. de uitbating van de Champion-supermarkten, mag deze vastgoedbevak in portefeuille blijven.

Befimmo
Eind vorig jaar kreeg Befimmo 90 % van de portefeuille van Fedimmo in handen, de vennootschap waarin de gebouwen zijn ondergebracht die de Belgische staat verkocht (om ze daarna, veelal op lange termijn, opnieuw te huren). De portefeuille die dankzij deze operatie met bijna 70 % toenam en waarvan 65,6 % is verhuurd aan de Belgische staat, bestaat nu voor 98 % uit kantoorgebouwen waarvan 80 % in Brussel en omstreken. Onlangs heeft Befimmo aangekondigd dat er voor 2009 een investering gepland is in Luxemburg (ca. 5 % van de portefeuille). Om een en ander te financieren gaat Befimmo een kapitaalverhoging doorvoeren. Rekening houdend met het negatieve effect van een groter aantal aandelen op de winst per aandeel, verwachten we momenteel dat het dividend dat eind 2007 uitgekeerd wordt 3,78 EUR netto zal bedragen (4,18 EUR eind 2006). Voor 2008 rekenen we op 3,83 EUR. Befimmo noteert meer dan 30 % boven zijn intrinsieke waarde en de dividendverwachtingen zijn eerder zwak. U kunt deze erg dure vastgoedbevak beter verkopen.

Cofinimmo
Cofinimmo is veruit de grootste vastgoedbevak. De portefeuille is hoofdzakelijk belegd in kantoorgebouwen, met het accent op Brussel, en in tweede instantie in rusthuizen (momenteel 4,5 % van de portefeuille, met 10 % als doelstelling). De bevak profiteerde begin dit jaar van de boomende vastgoedmarkt om 6 gebouwen te verkopen, maar kocht recent toch het nieuwe RTL-gebouw in Schaarbeek. Momenteel interesseert Cofinimmo zich vooral voor operaties met de Belgische staat of met de regionale overheden (justitiepaleis, brandweerkazernes…). Ook voor Fedimmo II (verkoopoperatie van overheidsgebouwen) bestaat interesse. Het dividend groeit langzaam maar zeker : 6,2475 EUR netto in mei 2006, 6,29 EUR in 2007, 6,33 EUR in 2008 en 6,41 EUR in 2009. De koers noteert zowat 25 % boven de intrinsieke waarde. Cofinimmo is duur, maar gezien het uitstekende beheer, de zekerheid omtrent het dividend en het feit dat Cofinimmo de nummer 1 is van de sector, mag deze bevak in portefeuille blijven.

Intervest Offices
Ongeveer 70 % van de portefeuille is belegd in kantoorgebouwen en de rest in semi-industrieel vastgoed. De kantoren liggen allemaal in de Brusselse rand en in Vlaanderen en werden zwaar getroffen door de vastgoedcrisis van de laatste jaren. In 2006 begon de situatie op het vlak van de intrinsieke waarde na verschillende erg zwakke jaren gevoelig te verbeteren. Het bedrijfsresultaat brokkelde echter nog verder af. Het dividend dat in april 2007 uitgekeerd werd lag dan ook opnieuw lager dan het jaar voordien (1,5895 EUR netto, tegen 1,615 EUR in 2006). Voor het lopende boekjaar zijn de vooruitzichten beduidend beter, met name dankzij het feit dat eind 2006 vijf gebouwen van mindere kwaliteit verkocht werden die meer dan 15 % van de portefeuille uitmaakten en waarvan de bezettingsgraad slechts 42 % bedroeg. Als gevolg van deze verkoop steeg de bezettingsgraad van de portefeuille met 10 % tot 92 %. We ramen de dividenden voor 2008 en 2009 op 1,68 en 1,72 EUR netto. De koers noteert bijna 25 % boven de intrinsieke waarde en houdt ruimschoots rekening met de verbetering van de kwaliteit van de portefeuille en van de rentabiliteit. Duur gewaardeerd. Verkopen.

Intervest Retail
Deze vastgoedbevak belegt hoofdzakelijk in baanwinkels (47 % van de portefeuille) en stadswinkels (37 %) en sinds ze enkele jaren geleden het Factory Shopping Messancy (FSM) in de provincie Luxemburg overnam ook in fabriekswinkels (16 %). Alle inspanningen om dit project te rentabiliseren bleven tot nu toe zonder gevolg. De bezettingsgraad is nog aanvaardbaar (zowat 90 %), maar de huurprijzen en het bezoekersaantal blijven erg zwak. In die mate zelfs dat Intervest overweegt FSM met verlies te verkopen. Het meest tastbare gevolg van deze misinvestering was de daling van het dividend : van 2,159 EUR netto in mei 2005 naar 1,819 EUR in 2006 en 1,6745 EUR in april 2007. Voor 2008 verwachten we 1,59 EUR. Voor 2009 wordt evenwel op een herstel en een dividend van 1,70 EUR gerekend. Buiten FSM is de situatie immers gunstig, met een bezettingsgraad van 99% en regelmatig stijgende huurprijzen. Met het geplande Shopping Park Olen zijn er evenwel juridische problemen. En de politiek van investeringen en desinvesteringen van de laatste jaren is niet altijd gelukkig gebleken. Hopelijk slaagt de nieuwe directie die in 2006 aantrad erin de touwtjes stevig in handen te krijgen. De koers noteert “slechts” 10 % boven de intrinsieke waarde, wat voor een vastgoedbevak erg redelijk is. Dat wil echter niet zeggen dat Intervest Retail goedkoop is. Houden. Wie tegen een stootje kan en niet vies is van een gokje, mag zelfs kopen als speculatie op het op middellange termijn verhoopte herstel.

Leasinvest Real Estate
Deze vastgoedbevak volgt geen vast omlijnde investeringspolitiek. In 2006 verwierf ze meer dan 95 % van de aandelen van Dexia Immo BIL, een Luxemburgse vastgoedbevak die kantoor- en winkelgebouwen in Luxemburg bezat, alsook drie gebouwen (twee in Mechelen en een in Tongeren) van de Groep Extensa. Anderzijds gaat ze onder bepaalde voorwaarden drie gebouwen verkopen (twee in Evere en een in Wommelgem -Antwerpen). Een en ander had tot gevolg dat nu 30 % van de portefeuille in Luxemburg belegd is (vroeger 0 %). Vóór die verkoopoperaties bestond de portefeuille voor 75 % uit kantoorgebouwen, voor 19 % uit magazijnen en logistieke gebouwen en voor 6 % uit handelszaken. Leasinvest heeft nu bekendgemaakt het commerciële gedeelte te willen optrekken tot 20 %. Het semi-industriële gedeelte zou grosso modo gelijk blijven (ca. 20 %) en het kantoorgedeelte zou teruggebracht worden tot 60 %. De directie maakte ook bekend dat de portefeuille op termijn met meer dan 100 % moet toenemen. De bezettingsgraad ligt met ±97 % erg hoog en de vooruitzichten zijn goed. We ramen het dividend dat eind oktober wordt uitgekeerd op 3,32 EUR netto (3,1875 EUR in 2006) en voor 2008 rekenen we op 3,39 EUR. De koers noteert bijna 35 % boven de intrinsieke waarde maar de vooruitzichten zijn goed en de recente verkopen wijzen erop dat de intrinsieke waarde wellicht onderschat is. Houden.

Retail Estates
Belegt hoofdzakelijk in winkelcentra en baanwinkels. De portefeuille bevat momenteel 212 gebouwen in België (97 %) en 21 in het Groothertogdom Luxemburg (3 %). Daarnaast bezit de vastgoedbevak 76,4 % van het vastgoedcertificaat Distri-Land (21 gebouwen). Eind 2006 kocht Retail Estates 19 Brantano-winkels plus het semi-logistieke centrum van de schoenwinkelketen. Deze aankoop, waarvoor de groep eindelijk de opbrengst van de kapitaalverhoging van 2003 kon gebruiken, deed de portefeuille met 20 % uitbreiden. De bezettingsgraad bedraagt meer dan 99 %. We verwachten dat er begin juli een dividend van 2,02 EUR netto zal uitgekeerd worden. Voor 2008 en 2009 rekenen we op 2,11 en 2,17 EUR. Retail Estates is vrij duur (premie ±25 %), maar de ruime spreiding van de portefeuille en de goede vooruitzichten voor commercieel vastgoed zorgen voor een vrij stabiele winstevolutie. Houden.

Warehouses Estates Belgium (WEB)
Belegt in commercieel en semi-industrieel vastgoed (resp. 60,9 en 36 %), vooral in de omgeving van Charleroi. Tot nu toe boekte deze vastgoedbevak erg mooie resultaten en nam de intrinsieke waarde gestaag toe. Daardoor waren fikse dividendstijgingen mogelijk : 1,79 EUR netto eind december 2004, 1,90 EUR in 2005 en 2,30 EUR in 2006. Dit laatste bedrag dat op 3 januari 2007 uitgekeerd werd, omvatte een uitzonderlijk dividend van 0,25 EUR, afkomstig van meerwaarden. In de toekomst zullen de stijgingen minder uitgesproken zijn. Voor 2007 en 2008 rekenen we op resp. 2,09 en 2,13 EUR netto. Ondanks de perikelen van de familie Wagner, oprichter en belangrijkste aandeelhouder van de groep, en bepaalde sommige beschuldigingen in de pers, noteert de koers nog altijd zowat 30 % boven de intrinsieke waarde. WEB is duur. Verkopen.

Wereldhave Belgium
Wereldhave Belgium investeert voor zowat 60 % in winkelvastgoed (winkelcentra in Nijvel en Doornik, shoppingcentrum Belle-Ile in Luik). De rest bestaat uit kantoren (Berchem-Antwerpen, Vilvoorde, Brussel). Het winkelvastgoed is voor 100 % bezet, de kantoren voor nauwelijks 60 % (totale bezettingsgraad van 84 %).
Wereldhave is al jaren (sinds 1993, lang voor de beursintroductie in 1998) verwikkeld in een fiscaal en strafrechtelijk geschil. De vastgoedbevak zou bij een constructie betrokken zijn die door het parket als frauduleus wordt bestempeld. Het parket vraagt niet meer of niet minder dan de ontbinding van de bevak en de inbeslagneming van Belle-Ile dat zou gediend hebben om het fraudegeld wit te wassen. Op 27 april besliste de raadkamer om haar beslissing uit te stellen tot 31 mei. Het dividend dat eind april uitbetaald werd, bedroeg net zoals vorig jaar 3,1875 EUR netto. Behoudens juridische perikelen, rekenen we voor 2008 op een stijging tot 3,27 en voor 2009 tot 3,36 EUR. Dit is de enige vastgoedbevak die onder de intrinsieke waarde noteert. Gezien de forse koershausse en het juridische risico, verkoopt u deze nochtans correct gewaardeerde vastgoedbevak beter.

 

Vastgoed bevak

Vastgoed-
segment

Koers (EUR) op 26/4
2007

(1)

(2)
in %

(3)

(4)
in %

Advies

Ascencio

retail

57,00

46,68

22,11

2,11

3,70

Houden

Befimmo

kantoren

87,70

65,79

33,3

3,78

4,31

Verkopen

Cofinimmo

kantoren

150,79

120,48

25,16

6,33

4,20

Houden

Intervest Offices

Kantoren
semi-
industrieel

29,72

23,99

23,88

1,68

5,65

Verkopen

Intervest Retail

retail

36,10

34,21

5,52

1,59

4,40

Speculatief kopen

Leasinvest Real
 Estate

Kantoren
semi-industrieel.

81,20

60,65

33,88

3,32

4,09

Houden

Retail
Estates
 Belgium

Retail

46,60

37,70

23,61

2,11

4,53

Houden

Warehouses Estates
Belgium.

Retail
semi-
industrieel

39,20

29,84

31,37

2,09

5,33

Verkopen

Wereldhave Belgium

Kantoren
retail

65,20

73,00

-10,68

3,27

5,02

Verkopen

(1) Intrinsieke waarde (en EUR) (2) Discount (-) of premie (+) t.o.v. de intrinsieke waarde; (3) Verwacht nettodividend lopend boekjaar in EUR; (4) Verwacht nettodividendrendement.


Deel dit artikel