Analyse
De vastgoedbevaks 10 jaar geleden - maandag 23 april 2007

Op 10 jaar tijd zijn de vastgoedbevaks erg populair geworden. Tijd voor een stand van zaken. In dit eerste deel komen de vier bevaks aan bod die uitsluitend in residentieel of semi-industrieel vastgoed beleggen.

Een vastgoedbevak is een beleggingsvennootschap met vast kapitaal die in vastgoed belegt. Zo kunt u met een klein kapitaal in een gespreide vastgoedportefeuille beleggen. Doordat het rendement op bevaks een stuk hoger lag dan op vastrentende beleggingen vielen ze de laatste jaren erg in de smaak bij de beleggers. Het gevolg is dat de koersen van de bevaks momenteel soms gevoelig boven de door experts geschatte waarde liggen. Met uitzondering van Wereldhave Belgium zijn de bevaks momenteel over het algemeen duur. Desondanks komen er enkele in aanmerking om bij wijze van diversificatie in portefeuille te blijven.

Aedifica
Deze vastgoedbevak belegt in residentieel vastgoed : appartementen, gemeubileerde flats, rusthuizen en hotels. Meer dan ¾ van de onroerende goederen liggen in Brussel (toestand eind 2006). Ondertussen heeft Aedifica zijn portefeuille uitgebreid met nog 7 panden in Wallonië en 2 flatgebouwen in Brussel. De gemiddelde bezettingsgraad, de gemeubileerde flats niet meegerekend, lag in 2006 op iets meer dan 95 %. De gemiddelde looptijd van de contracten bedraagt 11 jaar. Niet onbelangrijk is dat de rusthuizen en de hotels (samen ruim 39 % van de portefeuille) voor zeer lange termijn verhuurd zijn, waardoor Aedifica over een behoorlijke stroom regelmatige inkomsten beschikt. We ramen het nettodividend over 2006-07 op 1,48 EUR, wat het verwachte rendement op 3,15 % brengt, een van de zwakste van de sector. Vanaf volgend jaar rekenen we op een forse stijging van het dividend : 1,92 EUR in 2008 en 1,94 EUR in 2009.
Aedifica is volgens ons te duur. Verkopen.

Home Invest Belgium (HIB)
Net als Aedifica belegt HIB het overgrote deel (75 %) van zijn portefeuille in Brussel. Het accent ligt vooral op traditionele appartementen (55,8 %). Daarnaast heeft HIB ook gemeubileerde flats, handelspanden en wat rusthuizen in portefeuille. De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg vorig jaar 96,8 %. In maart laatstleden realiseerde HIB een vrij belangrijke investering, te weten de overname van Immobilière Van Volxem dat een gebouwencomplex in Vorst bezit en ruim 4 % van de portefeuille van HIB vertegenwoordigt. In de loop van 2006 werd het grootste deel van een flatgebouw in Luik met een mooie meerwaarde verkocht.
Het nettodividend over 2006 ramen we op 2,24 EUR (waarvan 1,68 EUR voorschot in oktober ll.). Voor de komende jaren wil HIB het dividend met iets meer dan de inflatie laten stijgen. Wij verwachten 2,30 EUR in 2008 en 2,35 EUR in 2009.
Zeer laag rendement en duur. Verkopen.

Warehouses De Pauw (WDP)
Deze bevak belegt hoofdzakelijk in semi-industriële en logistieke gebouwen (±88 % van de portefeuille). Behalve in België (80 % van de portefeuille) belegt WDP ook in Frankrijk (11 %), Tsjechië (5 %) en Nederland (4 %). WDP houdt zijn ogen nu vooral gericht op Noord-Frankrijk. Volgens specialisten zou de regio Nord-Pas de Calais de komende 10 à 15 jaar immers de streek met het grootste groeipotentieel op het vlak van logistiek zijn. Dat wil echter niet zeggen dat de groep andere mogelijkheden uitsluit. Ze heeft inderdaad grootse groeiambities : tegen eind 2009 zou de waarde van de portefeuille moeten verdubbeld zijn in vergelijking met begin 2006. Alleen zo kan de intrinsieke waarde verder toenemen en kan de politiek van dividendverhogingen voortgezet worden. In het semi-industriële segment stagneren de huurprijzen immers. Vorig jaar is de intrinsieke waarde met niet minder dan 20 % gestegen. Dat was voor een deel te danken aan de erg rendabele investeringen die WDP met de opbrengst van de kapitaalverhoging van september kon financieren. Nadat het dividend vier jaar na elkaar op hetzelfde peil bleef (2,10 EUR), rekenen we in 2008 op 2,23 en in 2009 op 2,30 EUR.
De koers is onbegrijpelijk overgewaardeerd t.o.v. de reële waarde. De bevak is erg duur. Verkopen.

Montea
Deze in oktober 2006 op de beurs geïntroduceerde bevak belegt eveneens in semi-industrieel en logistiek vastgoed, maar met het zwaartepunt in Vlaanderen (82 % van de portefeuille). Montea wil echter van Frankrijk (nu al 8 % van de portefeuille in de Parijse regio) zijn tweede groeipool maken. Noord-Frankrijk zou de komende jaren immers het logistieke middelpunt van Europa zijn.
De bevak zal over het boekjaar dat op 31/12/2007 afgesloten wordt en dat 15 maanden telt, een dividend van 2,02 EUR uitkeren (0,77 EUR in juni e.k. en 1,25 EUR in juni 2008). In juni 2009 zou 1,70 EUR uitgekeerd worden.
Duur, maar gezien het potentieel in Frankrijk, houden.

 

VASTGOEDBEVAKS : RESIDENTIEEL EN SEMI-INDUSTRIEEL

Vastgoedbevak

Koers op
20/04/2007

Intrinsieke
waarde

(1)

(2)

(3)

Advies

Aedifica

46,60 EUR

39,20 EUR

18,88 %

1,48 EUR

3,18 %

Verkopen

Home Invest Belgium

61,00 EUR

51,55 EUR

18,33 %

2,30 EUR

3,77 %

Verkopen

Montea

35,30 EUR

26,86 EUR

31,42 %

1,61 EUR*

4,56 %*

Houden

Warehousing & Distribution De Pauw

52,25 EUR

31,99 EUR

63,33 %

2,23 EUR

4,27 %

Verkopen

* geannualiseerd dividend (eerste boekjaar van 15 maanden : 2,02 EUR) (1) Discount (-) of premie (+) t.o.v. de intrinsieke waarde; (2) Verwacht nettodividend lopend boekjaar; (3) Verwacht nettodividendrendement.

Deel dit artikel