Overbruggingskrediet: de ideale oplossing voor tijdelijke geldnood of pure noodzaak?

Wat is een overbruggingskrediet?

Definitie en werking van een overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet is een krediet dat, zoals de naam doet vermoeden, een “brug” vormt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude woonst. 

Als je een nieuwe woning wilt kopen maar je huidige eigendom nog niet verkocht is, heb je dringend geld nodig. Om je nieuwe woning te kunnen betalen heb je niet alleen een nieuwe lening nodig, maar ook de opbrengst van de verkoop van je oude woning. Met een overbruggingskrediet kun je een bepaald gedeelte lenen zodat je een deel van de opbrengst van je huidige, nog niet verkochte woning nu al kunt gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning.

Opgelet, bij de meeste kredietverstrekkers kan het bedrag van het overbruggingskrediet nooit meer bedragen dan 80% of 90% van het te verkopen goed. 

Met een overbruggingskrediet zal de bank je een bedrag lenen dat je binnen een korte periode (bijvoorbeeld 12 maanden) zult moeten terugbetalen. Dit gebeurt

• ofwel bij de verkoop van je oude woning;
• of bij het einde van de looptijd.

Velen zullen het overbruggingskrediet aanvullen met een nieuwe hypothecaire lening voor een langere looptijd.

Voordelen van een overbruggingskrediet

Geen hypothecaire lening vereist

Je moet geen hypothecair krediet lopen hebben om een overbruggingskrediet te kunnen krijgen. Bovendien moet je ook niet altijd een nieuw langlopend krediet afsluiten voor je nieuwe woning.

Flexibele financiering voor tijdelijke situaties

Een overbruggingskrediet biedt je financiële ademruimte doordat je een deel van de verkoopopbrengst van je oude woning kunt lenen en waarbij je op korte termijn die lening kunt terugbetalen via de verkoop van dat huis.

Met een overbruggingskrediet kun je je droomhuis kopen en vermijden dat iemand anders ermee wegloopt.

Betaling van interesten en uitstel kapitaal

Het ontleend kapitaal betaal je niet terug zoals bij een klassiek hypothecair krediet waarbij je iedere maand normaal zowel intrest als kapitaal terugbetaalt.

In principe betaal je tijdens de looptijd van het overbruggingskrediet énkel de intresten en dus nog niet het kapitaal terug. Sommige banken staan zelfs toe dat je de intresten pas betaalt bij de verkoop van je woning.

Soms kun je ook voor je nieuwe langlopende hypothecaire lening uitstel krijgen voor de kapitaalaflossing zodat je voor dat krediet alleen intresten moet betalen zolang je oude woning niet is verkocht. Zo zul je nog meer financiële ademruimte hebben.

Mogelijkheid om goed bod af te wachten voor je huidige woning

Dankzij je overbruggingskrediet kun je al nieuw vastgoed kopen en wachten tot het jouwe verkocht is. De periode dat je overbruggingskrediet loopt, kun je gebruiken om een aantrekkelijk bod op je huidige woning af te wachten.

Minder lenen en dus minder afbetalen voor nieuwe woning

Doordat je al (een deel van) de verkoopopbrengst van je huidige woning kunt lenen, moet je minder lenen en dus minder afbetalen voor je nieuwe woning via een langlopend hypothecair krediet.

Nadelen van een overbruggingskrediet

Hogere rentekosten

Er gaan veel voordelen gepaard met het nemen van overbruggingskrediet. Het grote nadeel is wel dat de rentekosten meestal hoger zijn dan die van de klassieke hypothecaire kredieten.

Vergelijk klassieke hypotheekleningen

Twee kredieten bij dezelfde kredietgever

Als je zowel een overbruggingskrediet als een langlopend hypothecair krediet nodig hebt, zullen de meeste kredietgevers eisen dat je de twee kredieten tezamen neemt en kun je dus meestal niet bij twee verschillende kredietgevers gaan voor deze twee verschillende kredieten.

Risico van niet kunnen aflossen

Wanneer de huizenmarkt wankelt door een gewijzigde vraag zou het kunnen dat je huis niet binnen de afgesproken termijn wordt verkocht. In dat geval heb je verschillende opties, zie verder.

In veel gevallen duur totaal kostenplaatje

In totaal betaal je meestal veel geld wanneer je kiest voor een overbruggingskrediet, ook al beklemtonen de kredietgevers de financiële ademruimte die erdoor wordt gecreëerd. Dat is zeker het geval als je tijdens de looptijd van dat krediet noch intresten, noch kapitaalaflossing moet betalen. Zolang je oude woning niet is verkocht, heb je dan alleen de financiële last van je oude hypotheeklening én van een nieuw (kleiner) hypothecair krediet (waarbij je misschien voor deze laatste énkel intresten moet betalen). 

Maar bekijk toch maar eens of dat comfort niet betekent dat je in totaal erg duur af bent, misschien bekoelt je enthousiasme dan fel. Onze tip: Vraag elke kredietgever die je contacteert, ook twee schriftelijke simulaties in euro van het totale kostenplaatje zodat je beseft waar je mee bezig bent:

• enerzijds voor de combinatie van een overbruggingskrediet en een nieuwe beperkte hypotheeklening;

• anderzijds voor een nieuwe hypotheeklening voor het totale bedrag dat je voor de nieuwe woning nodig hebt (een deel van die lening kun je vervroegd terugbetalen wanneer je woning wordt verkocht). Vraag ook voor het scenario van het overbruggingskrediet hoeveel de “financiële ademruimte” bedraagt in euro in vergelijking met het andere scenario. Misschien is die ruimte toch niet zo sterk verschillend. 

Voorbeeld: overbruggingskrediet als oplossing voor je nieuwe woning

Tom zou graag een nieuwe woning kopen van € 250 000. Hij heeft een hypothecaire lening op lange termijn lopen voor zijn huidige appartement. Om zijn droomwoning te kunnen kopen, stelt hij zijn appartement te koop voor € 200 000. Helaas vindt hij maar geen koper. 

Als hij zijn appartement kan verkopen, houdt hij bovendien geen € 200 000 over, maar slechts € 50 000. Bij de verkoop van zijn appartement moet hij immers rekening houden met zo’n € 150 000 kosten. Deze zijn:

1. saldo van zijn lopende lening
2. een wederbeleggingsvergoeding (uitstapvergoeding voor de kredietgever)
3. een commissie voor de immobiliënmakelaar 
4. de aktekosten om de hypothecaire inschrijving te schrappen
   

Tom zijn nieuwe optrek kost € 250 000, alle kosten inbegrepen, maar doordat zijn huidige appartement nog niet verkocht is, kan hij niet beschikken over die mogelijke verkoopwinst van € 50 000. Dat bedrag heeft hij nodig om, naast een nieuw woonkrediet van € 200 000, zijn nieuwe woning te kunnen kopen.

Om die periode van tijdelijke geldnood te overbruggen, kan hij een overbruggingskrediet afsluiten van € 50 000 (in de veronderstelling dat de kredietverstrekker akkoord gaat om het maximumbedrag ter beschikking te stellen).

De meeste banken vertrekken van een lager bedrag dan de geschatte waarde van de te verkopen woning. Toms bank gaat uit van € 190 000 (in plaats van € 200 000) en wil daardoor maar € 40 000 (i.p.v. € 50 000) lenen voor het overbruggingskrediet en € 210 000 voor de nieuwe lening. 

Daarnaast mag hij niet vergeten dat er ook nog andere kosten kunnen opduiken, gelinkt aan de verkoop van de woning (facturen voor het opmaken van de EPC-verslagen, eventueel asbest, postinterventiedossier,...) of aan de nieuwe woning (toch niet zo instapklaar als gedacht, verhuisfirma...).

Een overbruggingskrediet is soms een pure noodzaak. Maar als het overbruggingskrediet hoge intrestlasten combineert met zware (garantie)kosten, is het in veel gevallen beter om geen overbruggingskrediet maar meteen een hypotheeklening aan te gaan voor wat je nodig hebt om de aankoop van je nieuwe woning te financieren.

Hoe verloopt de afbetaling van dat krediet?

Meestal moet je de interesten periodiek (bijvoorbeeld maandelijks) betalen. Minder vaak voorkomend is dat je de rente in één keer betaalt bij de eindvervaldag van het krediet of bij de vervroegde terugbetaling na de verkoop van je woning waardoor je tijdens de looptijd van het overbruggingskrediet niets voor dat krediet betaalt wat voor meer financiële ademruimte zorgt.

De verschillen tussen de kredietgevers onderling kunnen groot zijn. Wij raden dan ook ten zeerste aan om naar verschillende kredietgevers te gaan en dus aan “kredietshopping” te doen. 

Wat als de looptijd bijna verstreken is?

Dit moet je doen als de looptijd van je overbruggingskrediet bijna afloopt.

De looptijd van je overbruggingskrediet is meestal beperkt tot 12 of 24 maanden. Om te vermijden dat de looptijd zou vervallen nog voordat je woning is verkocht, raden we je aan om niet voor een te korte looptijd te kiezen.

Betekent dit dan dat je zoals bij een langlopend klassiek hypothecair krediet intresten moet betalen tot de looptijd is afgelopen?  In principe niet.

Je kunt een overbruggingskrediet op elk moment zonder verbrekingsvergoeding of wederbeleggingsvergoeding vervroegd terugbetalen zodat je geen overbodige intresten moet betalen. Bij een klassiek krediet zul je in geval van een vervroegde terugbetaling wel kosten (3 maanden intresten) moeten betalen.

Aanvragen en voorwaarden van een overbruggingskrediet

Ga voordat je een overbruggingskrediet afsluit langs bij verschillende kredietgevers en doe aan hypotheekshopping. Vraag naar de totale kostprijs.

Zo onderhandel je de voordeligste overbruggingslening

Vergelijk de prijs als je niet zou werken met een overbruggingskrediet maar direct met een langlopend nieuw hypothecair krediet zodat je kunt zien of het veel verschil maakt tegenover wanneer je wél zou werken met een overbruggingskrediet. Een mogelijk nadeel van een overbruggingskrediet is de grotere intrestvoet dan als je direct zou werken met enkel een nieuwe langlopende hypothecair krediet in plaats van een overbruggingskrediet aangevuld met een nieuw langlopend hypothecaire lening.

Vereiste documentatie en procedure

Bij een overbruggingskrediet leent de bank geld aan jou maar ze wil zeker zijn dat je dat zult terugbetalen. Daarom vraagt de bank vaak garanties. Dat kan een hypothecaire inschrijving zijn op het huis waardoor de bank het recht heeft om, na het volgen van een gerechtelijke procedure, het huis te verkopen als je de lening niet kunt terugbetalen.

Soms vraagt de bank geen enkele waarborg, omwille van je profiel of omdat het bedrag van het overbruggingskrediet beperkt is. De praktijk leert ons dat sommige financiële instellingen deze voorwaarde kunnen aanpassen net voor het ondertekenen van het contract. Daarom adviseren wij jou om alle afgesproken voorwaarden steeds op papier te laten zetten.

Factoren die van invloed zijn op de rente en looptijd

Het bedrag dat je kunt lenen via een overbruggingslening hangt onder meer af van de waarde van je te verkopen woning. Met de opbrengst van de verkoop moet je het overbruggingskrediet terugbetalen.

Daarnaast verschillen de intrestvoet en de looptijd van bank tot bank, net zoals de garanties die een bank vraagt. Bezoek daarom zoveel mogelijk banken, vergelijk alle kosten en onderhandel over de intrest, de mogelijke garanties, dossierkosten en verzekeringen.

Deze kosten beïnvloeden de totaalprijs van je overbruggingskrediet.

Is een overbruggingskrediet fiscaal aftrekbaar?

Wanneer je je oude woning verkoopt en een nieuwe lening aangaat voor een andere woning, riskeer je enkele voordelen van je oude lening te verliezen. Voor velen gaat het om het verlies van het fiscaal voordeel én een lage rentevoet.

Dit kun je doen om toch nog een fiscaal voordeel te genieten.